【正文】 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 龐各莊區(qū)域 黃村區(qū)域 孫村區(qū)域 西紅門(mén) 區(qū)域 京開(kāi)高速公路 六環(huán) 五環(huán) 本項(xiàng)目 區(qū)域開(kāi)發(fā) 環(huán)境 ?項(xiàng)目四至及相鄰區(qū)域情況； ?項(xiàng)目所屬城市區(qū)位 ?區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境； ?區(qū)域鄰近交通條件 ?區(qū)域商服配套； ?區(qū)域規(guī)劃發(fā)展 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 城市規(guī)劃 及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ?城市行政區(qū)劃及人口狀況； ?城市規(guī)劃發(fā)展方向； ?項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃定位 ?歷年城市 GDP、人均可支配收入、城市化率、人均住房面積等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動(dòng)及所處水平分析； ?同類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)比分析等； 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 城市 房地市場(chǎng)整體運(yùn)行情況 ?歷年行業(yè)投資水平變動(dòng)； ?歷年開(kāi)竣工面積變動(dòng)； ?歷年交易量及價(jià)格變動(dòng)； ?歷年供求比變動(dòng)； ?歷年土地供應(yīng)及成交情況、土地價(jià)格變化情況等分析； ?土地成交產(chǎn)生的潛在供應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的影響分析； 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 18月 成交面積 1928 1918 907 2037 1196 869 782成交均價(jià) 8,077 11,647 12,877 14,340 20342 21761 20,41905,00010,00015,00020,00025,00005001000150020232500元/平米 萬(wàn)平米 北京市商品住宅年度成交量?jī)r(jià)情況 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 區(qū)域 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售價(jià)格 （元 /平米） 總建筑面積（ ㎡ ） 已售面積 （ ㎡ ） 存量 （ ㎡ ） 月平均去化速度 （ ㎡ ） 項(xiàng)目土地價(jià)格 （元 /平米） 競(jìng)品 A 18000 462,946 168,465 294,481 16476 8500 競(jìng)品 B 16500 404,907 90,786 314,121 18916 7600 競(jìng)品 C 18500 500,000 29,385 470,615 9795 8200 ?競(jìng)品產(chǎn)品特點(diǎn)； ?競(jìng)品價(jià)格水平及變動(dòng)情況； ?競(jìng)品銷(xiāo)售存量分析； ?競(jìng)品銷(xiāo)售去化水平； ?競(jìng)品土地獲取價(jià)格分析； 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 項(xiàng)目 成本投入、銷(xiāo)售貨值、利潤(rùn)水平及資金需求分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)指標(biāo) 銷(xiāo)售均價(jià)（元） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 總成本（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)稅及附加（萬(wàn)元） 增值稅（萬(wàn)元） 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 所得稅（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率 毛利潤(rùn)率 IRR(內(nèi)部收益率 ) 土地費(fèi)用 前期費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 三項(xiàng)費(fèi)用 項(xiàng)目成本分析 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 謝謝！ 張勇代表鑫苑祝校友們心愿成真！ 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 演講完畢，謝謝觀(guān)看！ 。 建筑密度 30% 綠地率 30% 建筑高度 80米 競(jìng)買(mǎi)保證金 22023萬(wàn)元 保證金時(shí)間 2023年 9月 28日 付款節(jié)奏 成交確認(rèn)書(shū)簽訂后 10個(gè)工作日簽訂出讓合同，簽訂土地出讓合同 15個(gè)工作日內(nèi)支付全部政府土地收益。總建筑面積2023萬(wàn) 5000萬(wàn)平方米，總居住、工作人口約 100萬(wàn)人。 ?綜合城鎮(zhèn)功能區(qū)，以新都市主義理念，綜合居住、度假、休閑、工作、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)等多功能于一體。 信息來(lái)源 ? 各城市十二五規(guī)劃，或以第五、六次人口普查推算 ? 各城市十二五規(guī)劃 ? 根據(jù) ’06’10累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模推算 ? 各城市 ’05’10統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù) ? 各城市 ’08’11統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù) ? 各城市 ’06’10統(tǒng)計(jì)年鑒 或 住宅商品房?jī)r(jià)格 20232023哪些城市的可支配收入及其增長(zhǎng)較高 ? 各城市十二五規(guī)劃 轉(zhuǎn)化率 或 A1 A2 B1 B2 A B 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 這 4種排序方法是根據(jù)對(duì)市場(chǎng)規(guī)模驅(qū)動(dòng)因素和對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)者的假設(shè) 48 競(jìng)爭(zhēng)烈度假設(shè) 20232023年累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模假設(shè) 市場(chǎng)規(guī)模由 支付能力 驅(qū)動(dòng) 行業(yè) 所有企業(yè) 構(gòu)成主要競(jìng)爭(zhēng) 行業(yè) 領(lǐng)先企業(yè) 構(gòu)成主要競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)規(guī)模由 物理需求 驅(qū)動(dòng) 使用可支配收入和銷(xiāo)售 /施工面積排名方法 A1 B1 使用人均住房建筑面積和銷(xiāo)售 /施工面積排名方法 A2 B1 使用可支配收入和銷(xiāo)售 /名企土地儲(chǔ)備排名方法 A1 B2 使用人均住房建筑面積和銷(xiāo)售 /名企土地儲(chǔ)備排名方法 A2 B2 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 綜合 4個(gè)名單的總分?jǐn)?shù)，我們將 40個(gè)城市分為三個(gè)梯隊(duì)，鑫苑應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注第一梯隊(duì)城市的進(jìn)入 \發(fā)展機(jī)會(huì) 49 排名 對(duì)應(yīng)城市 1 重慶、成都 3 蘇州、青島 5 天津、杭州、合肥、鄭州 9 南京 10 西安、哈爾濱 12 廊坊 13 沈陽(yáng)、武漢、福州 16 大連 17 揚(yáng)州 18 寧波 19 常州 20 嘉興 2125 無(wú)錫、紹興、廈門(mén)、長(zhǎng)春、泰州 2630 南通、煙臺(tái)、泉州、威海、唐山 3140 濰坊、石家莊、淄博、吉林、蕪湖、滄州、丹東、徐州、湖州、洛陽(yáng) 第一梯隊(duì)城市 第二梯隊(duì)城市 第三梯隊(duì)城市 重點(diǎn)關(guān)注 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑重點(diǎn)關(guān)注城市的人均居住面積仍然低于住建部 35平米的人均居住面積目標(biāo) 50 35302933281520253035濟(jì)南 蘇州 鄭州 成都 住建部目標(biāo) 人均居住面積 (平米 ) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 51 目錄 鑫苑中國(guó) ? 房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 典型公司投資模式分析 ? 鑫苑的區(qū)域布局策略 ? 鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略 ? “鑫苑新城” 最新郊區(qū)大盤(pán)模式 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析要點(diǎn) 銳思銳拓 | 各業(yè)態(tài)的社會(huì)平均內(nèi)部收益率 52 業(yè)務(wù) ? 服務(wù)公寓 ? 酒店 ? 寫(xiě)字樓 ? 零售地產(chǎn) ? 綜合體 ? 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ? 城郊大盤(pán) ? 城心豪宅 ? 別墅 商業(yè) 住宅 中 低 中 高 高 中 高 高 高 IRR ? 1520%，據(jù)雅詩(shī)閣中國(guó) 3處物業(yè)估值和租金變化，按投資法模擬 * ? 05%，據(jù)富豪產(chǎn)業(yè)在香港 5處酒店估值和租金變化，按投資法模擬 ? 1015%，據(jù)北京佳程大廈的估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 25%，據(jù)凱德零售中國(guó) 5個(gè)購(gòu)物中心估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 25%，據(jù)北京東方廣場(chǎng)估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 15%，據(jù)廣州白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)估值和租金變化，按投資法模擬 ? 2530%，據(jù)北京長(zhǎng)陽(yáng)半島地價(jià)與售價(jià)、銷(xiāo)售去化曲線(xiàn)預(yù)測(cè)，并以中糧公布其瀾山項(xiàng)目的%佐證 ? 2025%，據(jù)霄云路 8號(hào)地價(jià)與售價(jià)、銷(xiāo)售去化曲線(xiàn)預(yù)測(cè)，并以 08年以前萬(wàn)科金色家園約25%佐證 ? 2530%，根據(jù)北京蔚瀾香醍地價(jià)與售價(jià)、銷(xiāo)售去化曲線(xiàn)預(yù)測(cè)，并以滟瀾山項(xiàng)目約 25%佐證 方法 /理由簡(jiǎn)述 業(yè)務(wù) IRR 方法 /理由簡(jiǎn)述 ? 產(chǎn)業(yè)園 /科技園 ? 物流地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 高 低 ? 約 50%，引自華泰聯(lián)合證券，據(jù)華夏幸?；鶚I(yè)一個(gè)典型園區(qū)的現(xiàn)金流模擬 ? 510%，據(jù)普洛斯近三年在華二百多處物業(yè)的租金和評(píng)估值變化，按投資法模擬 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑的投資戰(zhàn)略選擇 53 低 中 高 高 中 低 ?專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ?服務(wù)公寓 吸引力 可行性 ?寫(xiě)字樓 ?酒店 ?零售地產(chǎn) ?綜合體 ?在住宅類(lèi)業(yè)務(wù)中，鑫苑將城市大盤(pán)作為主要產(chǎn)品線(xiàn) 主要啟示 ?城市大盤(pán) ?別墅 鑫苑中國(guó) ?在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，鑫苑將把綜合體作為主要產(chǎn)品線(xiàn) 銳思銳拓 | 鑫苑依托住宅開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，拓展新業(yè)務(wù) 54 業(yè)務(wù)方向建議 ?在鑫苑重點(diǎn)發(fā)展的城市中，總價(jià)偏低的剛性需求產(chǎn)品 是未來(lái)市場(chǎng)的主要需求產(chǎn)品 ?在當(dāng)前政策環(huán)境下，滿(mǎn)足 相對(duì)富裕人群的多樣化投資需求 如度假地產(chǎn)等也是重要的潛在市場(chǎng) ?根據(jù)不同的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)相應(yīng)的配套商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品 ，即對(duì)剛需產(chǎn)品開(kāi)發(fā)零售地產(chǎn)，對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)酒店和零售地產(chǎn) 以住宅業(yè)務(wù)為基礎(chǔ) ?吸引力： 目前住宅業(yè)態(tài)整體 IRR依然較高； 鑫苑重點(diǎn)關(guān)注的二線(xiàn)城市城鎮(zhèn)適齡購(gòu)房人口仍然在增加 人均住房面積仍然較 35平米的目標(biāo)有一定差距，因此住宅的剛性需求仍然巨大 ? 可行性： 鑫苑 15年的發(fā)展歷程一直致力于服務(wù)于民生的住宅建設(shè)市場(chǎng)，經(jīng)驗(yàn)較為豐富 結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向 ?保剛需抑投資： 在鑫苑重點(diǎn)發(fā)展的二 ~三線(xiàn)城市中，政府抑制投資性需求，而保證首臵首改等剛性需求將成為政策的穩(wěn)態(tài) ?投資性需求尋求釋放渠道： 相對(duì)富裕人群在政府抑制核心城市的投資性需求的背景下，仍然在尋找替代的類(lèi)住宅地產(chǎn)投資機(jī)會(huì) ?房地產(chǎn)的配套要求更高 ：僅有住宅或商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法給物業(yè)帶來(lái)更高的附加值 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑未來(lái)發(fā)展模式總結(jié) 55 ? 鑫苑采用產(chǎn)品聚焦的發(fā)展模式： 使用標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品復(fù)制到多個(gè)區(qū)域 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)相比，學(xué)習(xí)周期較短 鑫苑在運(yùn)營(yíng)管控、強(qiáng)管理體系建設(shè)上已有積累 ? 鑫苑應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注下列城市的進(jìn)入 \發(fā)展機(jī)會(huì) ： 重慶、成都、蘇州、青島、天津、杭州、合肥、鄭州、南京、西安和哈爾濱 這些城市的 20232023累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模較大：從支付能力和物理需求的角度評(píng)估 這些城市的 20232023市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈：從整體競(jìng)爭(zhēng)空間和行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空間角度評(píng)估 ? 鑫苑應(yīng)當(dāng)在重點(diǎn)發(fā)展的城市以住宅業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，開(kāi)展三項(xiàng)業(yè)務(wù)： 滿(mǎn)足中等收入人群剛性需求的低總價(jià)住宅產(chǎn)品：通過(guò)在郊區(qū)獲取低價(jià)土地，建設(shè)城郊大盤(pán)，或者幫助政府發(fā)展當(dāng)?shù)?、?chuàng)造收入以換取低價(jià)地 滿(mǎn)足富裕階層投資性需求的旅游度假地產(chǎn) 建設(shè)配套地產(chǎn)產(chǎn)品：為住宅地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)配套的零售商業(yè)地產(chǎn)，為旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)配套的零售商業(yè)和酒店地產(chǎn) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 56 目錄 鑫苑中國(guó) ? 房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 典型公司投資模式分析 ? 鑫苑的區(qū)域布局策略 ? 鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略 ? “鑫苑新城” 新型城鎮(zhèn)化大盤(pán)模式 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析要點(diǎn) 銳思銳拓 | 鑫苑新城 基于中國(guó)國(guó)情新型城鎮(zhèn)化大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式 57 ? 鑫苑需要通過(guò)開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目類(lèi)型、尋找新機(jī)遇，取得快速發(fā)展 目標(biāo) ? 鑫苑擁有的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力主要集中于住宅項(xiàng)目類(lèi)型 ? 鑫苑擁有與鄭州市等政府部門(mén)的良好合作基礎(chǔ)，這是在任何其他新地區(qū)難以獲得的珍貴資源 制約條件 ? 發(fā)生在二線(xiàn)、三線(xiàn)城市的“逆城市化”進(jìn)程主要受以下因素影響 : ─ 城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷上升 ─ 交通擁堵、環(huán)境污染 ─ 提高住房面積和生活享受的需求 ? 購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)作為投資以期獲得收益在中國(guó)十分普遍 宏觀(guān)發(fā)展趨勢(shì) 位臵 一線(xiàn)城市 二 /三線(xiàn)城市 鄉(xiāng)村 規(guī)模 中型 (200,000 1,000,000 m2) 小型 (200,000 m2) 產(chǎn)品類(lèi)型 城市綜合體 寫(xiě)字樓 度假地產(chǎn) a b c d e 大型 ( 1,000,000 m2) 商業(yè)地產(chǎn) 住宅 郊區(qū) 市區(qū) 郊區(qū) 市區(qū) 內(nèi)陸地區(qū) 沿海地區(qū)