案例分析某地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)股權(quán)合作模式探討(參考版)
2025-02-22 12:30本頁面
【正文】 ? 積極進(jìn)行合作方式的嘗試 ， 尋求適合我司的合作開發(fā)路線 ， 是未來值得探討的議題 。 ? 萬科高層人員曾分析過合作開發(fā)的好處： （ 1） 可以使公司的經(jīng)營(yíng)范圍拓展到更多的細(xì)分市場(chǎng) ， 減少個(gè)別市場(chǎng)未來變化的不確定性 ， 有效分散風(fēng)險(xiǎn)； （ 2） 可以擴(kuò)大集中采購的規(guī)模 ， 增強(qiáng)公司在采購環(huán)節(jié)的議價(jià)能力 ， 體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng) 。 總結(jié) ? 繼住宅銷售收入在 2023年突破千億后 ， 2023年萬科銷售收入達(dá)到 1418億元 ， 與此對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)邁入百億時(shí)代 ，在各大房企中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯 。 ? 預(yù)期年化收益率 :本信托計(jì)劃自成立日起每半年向受益人進(jìn)行一次收益分配。共分四期開發(fā)建設(shè)，運(yùn)行狀況良好。 北京萬科企業(yè)有限公司為項(xiàng)目公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證。 ? 資金使用情況： 本信托計(jì)劃將所募集的信托資金用于收購長(zhǎng)春萬科在萬科藍(lán)山項(xiàng)目上的 80%股權(quán)投資和不超過 億元的債權(quán)投資，同時(shí)向項(xiàng)目公司增資 ，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。本計(jì)劃信托期限為 5年（可提前終止），優(yōu)先級(jí)受益權(quán)存續(xù)期為 18個(gè)月。 ? 可能涉及眾多委托人的利益 ， 一旦出現(xiàn)問題 ， 影響波及面廣 。 ? 一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資 ， 進(jìn)行相關(guān)前期投入 ， 節(jié)約時(shí)間成本 。 （ 6） 股權(quán)回購原則：信托采取股權(quán)投資的方式 ， 在項(xiàng)目開發(fā)完成 ， 信托計(jì)劃實(shí)施完畢后 ， 萬科應(yīng)回購信托人持有的股權(quán) 。 （ 4） 集團(tuán)控制操作原則：鑒于信托方式可能影響到眾多委托人的利益 ， 一線公司采取信托合作方式 ， 需要集團(tuán)控制操作 ， 評(píng)估操作的可行性 、 負(fù)責(zé)具體操作 、 控制操作環(huán)節(jié) 。 （ 2） 戰(zhàn)略 伙伴： 建立 戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 。 要實(shí)現(xiàn)不 提高公司的資產(chǎn)負(fù)債率 ， 萬科在項(xiàng)目公司中的股權(quán)比例就要低于 50%， 項(xiàng)目公司當(dāng)中需要有其他股東 ， 萬科應(yīng)當(dāng) 尋找合作方 。 適合萬科的信托方式 1） 關(guān)于股權(quán)信托：信托采取股權(quán)投資方式投入到項(xiàng)目中 ， 不會(huì)提高集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率 。 2） 貸款 。 即房地產(chǎn)信托企業(yè)通過購買企業(yè)的一定股份 ,成為合資企業(yè)的股東 。 萬科合作模式及案例分享 ? 與資金方合作的模式 第三種模式：信托 模式描述： 指民眾或企業(yè) 、 團(tuán)體 （ 統(tǒng)稱委托人 ） 將資金委托給信托公司 ， 由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)公司 ， 取得投資回報(bào)或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù) 。 控制方法一是事先要有準(zhǔn)確周密的計(jì)劃 、 二是計(jì)劃要留有一定余地 。 主要風(fēng)險(xiǎn)和控制 1） 股權(quán)運(yùn)作：該模式需要經(jīng)過一系列的股權(quán)運(yùn)作 ， 控制股權(quán)運(yùn)作是控制風(fēng)險(xiǎn)的首要因素 ， 控制方法是事先 進(jìn)行可行性調(diào)查論證 。 萬科合作模式及案例分享 ? 與資金方合作的模式 優(yōu)缺點(diǎn) ? 優(yōu)點(diǎn) ：降低了資金 成本 ， 萬科獨(dú)立開發(fā)獨(dú)享收益 ， 合作關(guān)系相對(duì)單純 ， 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 。 ? 通過本次合作，打開了萬科境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；同時(shí)促使萬科在國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管要求下提高項(xiàng)目的管理操作水平。以外國(guó)直接投資之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。 也就是說， 這實(shí)際上是一筆低成本商業(yè)貸款 。 ? 在協(xié)議中，萬科直接和間接持有中山萬科的權(quán)益為 48%，從形式上看， HI擁有中山項(xiàng)目 52%的股權(quán)， 但實(shí)際上并不擁有項(xiàng)目的控制權(quán)，也不分享項(xiàng)目的利潤(rùn)。其核心資產(chǎn) 12億歐元，主要業(yè)務(wù)是為國(guó)際大型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供金融信貸服務(wù)。協(xié)議主要內(nèi)容為 ,HI公司為中山項(xiàng)目提供總額不超過 3500萬美元 ,最長(zhǎng)不超過 42個(gè)月的貸款。 萬科合作模式及案例分享 ? 與資金方合作的模式 第二種模式： HI合作模式 ： HI合作模式是項(xiàng)目公司向外資銀行借 外債 、 償還 本息，項(xiàng)目由萬科開發(fā)并享有利潤(rùn)，但接受 HI監(jiān)督的模式 。 選擇與新世界合作 ， 且權(quán)益占比僅兩成 ， 表明萬科在香港市場(chǎng)的投資態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎 。 地塊最終成交價(jià)為 ， 折樓面地價(jià)約合 /平方米 。 該項(xiàng)目占地面積約為 ， 建筑面積約為 6萬平方米 ， 將建設(shè)一個(gè) ， 兩幢住 宅 ， 提供不少于 894個(gè)住宅單元 ， 其中按條件 58%須用于興建使用面積不超過 50平方米的中小型住宅 。 萬科合作模式及案例分享 ? 與資金方合作的模式 案例分析：萬科 聯(lián)手新世界首度香港拿地 2023年 1月 23日 ， 萬科置業(yè) (香港 )有限公司與新世界發(fā)展有限公司成立的合資公司 ， 以約 34億港元投得荃灣西站 六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目 。 2）后續(xù)資金投入：聯(lián)合競(jìng)買模式主要解決的是資金問題，因此，合作方必須是有雄厚資金實(shí)力和信譽(yù)度高的開 發(fā)商，項(xiàng)目后續(xù)資金投入有保障，因此，在合作方的選擇上，在資金投入比例、時(shí)間方面需要嚴(yán)格、明確、具 體，以防范后續(xù)資金不能按時(shí)到位的風(fēng)險(xiǎn)。 合作條件應(yīng)事先明確 。 2） 缺點(diǎn)：對(duì)合作方的要求嚴(yán)格 ， 合作方要有信用 、 實(shí)力 。 6）保密原則： 嚴(yán)格保密。 4） 絕對(duì)控股原則 ：在合作公司或項(xiàng)目公司中絕對(duì)控股 。 2） 排他伙伴原則： 建立長(zhǎng)期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 。 也可采取雙方先合資成立公司然后參加競(jìng)買的方式 。 （ 4）合作模式相對(duì)復(fù)雜， 如 HI模式 、信托模式，對(duì)萬科來說都是新的嘗試，合作模式復(fù)雜，操作難度大。 （ 2）合作方的資金實(shí)力要求非常高。 與 資金方的合作模式由集團(tuán)直接操作， 這主要 是與資金方合作模式的特殊性所決定 的。需要通過約定項(xiàng)目公司在收購前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承
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