案例分析某地產(chǎn)項目開發(fā)股權(quán)合作模式探討-資料下載頁
2025-02-20 12:30本頁面
【正文】 的股權(quán)運作 ， 控制股權(quán)運作是控制風(fēng)險的首要因素 ， 控制方法是事先 進(jìn)行可行性調(diào)查論證 。 2） 項目操作周期：該模式對項目操作周期的要求比較嚴(yán)格 ， 對項目各個階段操作周期的準(zhǔn)確性提出更高要 求 。 控制方法一是事先要有準(zhǔn)確周密的計劃 、 二是計劃要留有一定余地 。 3） 政策及國際金融市場：該模式受國內(nèi)外匯政策和國際金融市場 、 匯率等影響比較大 ， 需要時刻關(guān)注政策 面的變化 。 萬科合作模式及案例分享 ? 與資金方合作的模式 第三種模式：信托 模式描述： 指民眾或企業(yè) 、 團(tuán)體 （ 統(tǒng)稱委托人 ） 將資金委托給信托公司 ， 由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項目或貸款給房地產(chǎn)公司 ， 取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù) 。 信托模式 我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托投資的主要方式有 : 1） 股份投資 。 即房地產(chǎn)信托企業(yè)通過購買企業(yè)的一定股份 ,成為合資企業(yè)的股東 。 信托企業(yè)委派代表參與對投 資企業(yè)的經(jīng)營管理工作 ,按投資比例承擔(dān)風(fēng)險和分配紅利 。 2） 貸款 。 信托公司以委托人委托的資金貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司支付本息和費用 的方式 。 適合萬科的信托方式 1） 關(guān)于股權(quán)信托：信托采取股權(quán)投資方式投入到項目中 ， 不會提高集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率 。 2） 關(guān)于貸款信托：在采取貸款信托的方式情況下 ， 實際上與銀行貸款相似 ， 會提高集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率 。 要實現(xiàn)不 提高公司的資產(chǎn)負(fù)債率 ， 萬科在項目公司中的股權(quán)比例就要低于 50%， 項目公司當(dāng)中需要有其他股東 ， 萬科應(yīng)當(dāng) 尋找合作方 。 萬科合作模式及案例分享 ? 與資金方合作的模式 （ 1） 互賴原則 ：要精選信托人 ， 雙方要相互 信賴 ， 信托方要 誠信 、 有資金實力 ， 有規(guī)范的信托制度 。 （ 2） 戰(zhàn)略 伙伴： 建立 戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 。 （ 3） 項目規(guī)模適中 ， 若資金 占用太大 ， 信托方式難以解決 。 （ 4） 集團(tuán)控制操作原則：鑒于信托方式可能影響到眾多委托人的利益 ， 一線公司采取信托合作方式 ， 需要集團(tuán)控制操作 ， 評估操作的可行性 、 負(fù)責(zé)具體操作 、 控制操作環(huán)節(jié) 。 （ 5） 信息披露：信息披露要真實 、 準(zhǔn)確 ， 不得存在不實 、 誤導(dǎo) 。 （ 6） 股權(quán)回購原則：信托采取股權(quán)投資的方式 ， 在項目開發(fā)完成 ， 信托計劃實施完畢后 ， 萬科應(yīng)回購信托人持有的股權(quán) 。 萬科合作模式及案例分享 ? 與資金方合作的模式 信托優(yōu)缺點 （ 1） 優(yōu)點 ? 相對于銀行貸款而言 ， 房地產(chǎn)信托融資方式期限彈性較大 。 ? 一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資 ， 進(jìn)行相關(guān)前期投入 ， 節(jié)約時間成本 。 （ 2） 缺點 ? 目前由于信托投資門檻高 、 贖回期限長等特點 ， 一方面使信托公司很難開展大型項目 ， 另一方面私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主 。 ? 可能涉及眾多委托人的利益 ， 一旦出現(xiàn)問題 ， 影響波及面廣 。 合作原則 萬科合作模式及案例分享 ? 與資金方合作的模式 案例：信托產(chǎn)品介紹 ? 名稱：中信信托長春萬科藍(lán)山項目股權(quán)投資集合資金信托計劃 ? 簡述： 2023 年 11月 10日由中信信托有限責(zé)任公司發(fā)起設(shè)立。本計劃信托期限為 5年（可提前終止），優(yōu)先級受益權(quán)存續(xù)期為 18個月。本計劃總規(guī)模為人民幣 120,000萬元，其中優(yōu)先級委托人以 80,000萬元現(xiàn)金認(rèn)購優(yōu)先級受益權(quán)份額，次級委托人長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其持有對長春萬科京誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的40,000萬元股東貸款認(rèn)購次級受益權(quán)份額。 ? 資金使用情況： 本信托計劃將所募集的信托資金用于收購長春萬科在萬科藍(lán)山項目上的 80%股權(quán)投資和不超過 億元的債權(quán)投資，同時向項目公司增資 ，用于項目開發(fā)建設(shè)。 ? 抵押擔(dān)保： 項目公司將萬科藍(lán)山項目占地面積為 132,895 平方米的土地作為抵押物抵押給本信托計劃。 北京萬科企業(yè)有限公司為項目公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證。 ? 項目建設(shè)和銷售情況： 萬科藍(lán)山項目位于長春東盛大街 666號，四通路以南，發(fā)電設(shè)備總廠以西，長電紫盈花園以北，建筑面積 500000平方米，產(chǎn)品包含普通住宅、公寓及商業(yè)街。共分四期開發(fā)建設(shè)，運行狀況良好。 2023年已售住宅均價為 8,431元 /平方米，毛利率為 19%。 ? 預(yù)期年化收益率 :本信托計劃自成立日起每半年向受益人進(jìn)行一次收益分配。年化收益率在 %%/年。 總結(jié) ? 繼住宅銷售收入在 2023年突破千億后 ， 2023年萬科銷售收入達(dá)到 1418億元 ， 與此對應(yīng)的凈利潤邁入百億時代 ，在各大房企中競爭優(yōu)勢明顯 。 ? 2023年 ， 萬科新增加開發(fā)項目 78個 ， 其中有 46個屬于合作開發(fā)項目 ， 合作開發(fā)項目占總項目的比重接近 60%。 ? 萬科高層人員曾分析過合作開發(fā)的好處： （ 1） 可以使公司的經(jīng)營范圍拓展到更多的細(xì)分市場 ， 減少個別市場未來變化的不確定性 ， 有效分散風(fēng)險； （ 2） 可以擴大集中采購的規(guī)模 ， 增強公司在采購環(huán)節(jié)的議價能力 ， 體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng) 。 （ 3） 許多項目完全由萬科操盤并使用萬科的品牌 ， 在收益分配上萬科可以得到一些相應(yīng)的補償 ， 相當(dāng)于輸出 品牌和管理 ， 可以提升萬科股東的資產(chǎn)回報率 。 ? 積極進(jìn)行合作方式的嘗試 ， 尋求適合我司的合作開發(fā)路線 ， 是未來值得探討的議題 。 演講完畢，謝謝觀看！
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