【正文】 4) 基本運行管理費的使用 ? 基本運行管理費每年預(yù)算一鎰，支付以下支： ? 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； ? 對公共地方及設(shè)備的保養(yǎng)和維修； ? 對公共地方的用水、用電； ? 對公共地方公共設(shè)備購買保險的費用； ? 由于服務(wù)管理所產(chǎn)生的工商稅； ? 為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用； ? 辦公。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2) 商業(yè)基本運行費（用于營業(yè)商鋪業(yè)主支付的空調(diào)管理費） 按照銷售合同所確定的建筑面積計算，每月每平方米的管理 費為 10 元，空調(diào)費 15 元；酒店管理公司按管理費 10％提取 1 元管理費，合計 26 元 /M 月，水、電費用依獨立水電表的實際用量交納。 業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 8 折價格優(yōu)惠： 溫 水泳池 ； 西餐廳 ； 咖啡廳 ； 專用海濱沙灘區(qū)服 ； 酒店專車交通服 ； 中醫(yī)保健服 ； 美容美發(fā) 發(fā)；優(yōu)先使用停車場，收費標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5) 業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 3) 業(yè)主授權(quán)他人入住：需在預(yù)定房間的傳真中，寫明被授權(quán)人的姓名身份證號碼及入住時間；被授權(quán)持此卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛帳，入業(yè)主帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，可享受房租簽單，房租記業(yè)主帳，其他消費離店前須現(xiàn)金支付。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客 房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其他同類標(biāo)準(zhǔn)的客房。 3) 業(yè)主委經(jīng)營管理方式 采用 A、 B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年每年可享受 10天次 .間免客房服務(wù)費住房。 2) 業(yè)主入住簽分制將一個會計年度按淡旺季、平日、節(jié)假準(zhǔn)劃定一千分， 業(yè)主入住時按當(dāng)日積分簽分累計。 換時，業(yè)主需繳納 30 元 /套 .次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1) 房服務(wù)費用（包括布草換洗費及客房內(nèi)印刷品、洗漱用品等日常消耗品費用） 業(yè)主在享受客房服務(wù)時，需承擔(dān) 70 元 /日 . 間的酒店客房服務(wù)費，其中必須支付布草洗滌更換費（ 40 元 /套 .次），當(dāng)業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應(yīng)及時通知酒店掛失并及時補(bǔ)辦，掛失前該卡所發(fā)生的消 費費用，須由業(yè)主承擔(dān)。 3) C 方案 完全自用型的業(yè)主委托管理的方式（不委托經(jīng)營） 酒店公司僅提供酒店式基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運行費用（ 40 元 /）且不參與酒店利潤分配； 當(dāng)業(yè)主提出換洗布草及補(bǔ)充洗漱用品的要求時，酒店將向業(yè)主提供該項服務(wù)并收取 70 元 /.間的客房服務(wù)費。（具體分配方案見第八條） 。 2) B 方案 投資回報型（享有 60％利潤分配） 委托經(jīng)營時限 為六個財務(wù)年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照宴席報告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受 投資回報。 三、 深圳雅蘭酒店 經(jīng)營管理公司 雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營管理 ， 在 籌備開業(yè)和第一年 由深圳雅蘭酒店有限公司委托深圳粵海酒店管理公司負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 相關(guān)分析 ? 前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報率也大體相當(dāng)；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發(fā)商前期的資金壓力； ? 遞增投資回報方式可給客戶一定的想象空間 ,即隨著酒店經(jīng)營的漸好 ,所享受的回報會越來越高 ,同時會吸引客戶與酒 店續(xù)約 。 酒店 物業(yè)總價值 ）； ? 業(yè)主回報 =固定回報額 +業(yè)主年度收益額 ； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費入住權(quán)，也可用免費入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費入??；此項權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金； ? 投資者在該酒店內(nèi)消費享受各項配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償；； ? 管理公司 將定期向 業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照報告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2) 參與酒店分紅 ? 業(yè)主按一定比例參與酒店年終利潤分配，開發(fā)商不承諾固定回報，業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偩频晏潛p； ? 業(yè)主年度收益額 =全體 業(yè)主可分得利潤 （業(yè)主物業(yè)價值 247。 第四， 從相關(guān)途徑了解到，紫薇三期 將 在 2020 年推出，原打算做產(chǎn)權(quán)式酒店，但此方案已被否決。 市場的不了解，輕信了開發(fā)商所吹噓的高額投資回報，在 2020 年 2 月實際返利中開發(fā)商代扣了稅費和維修基金后，很多投資者的收益 還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩(wěn)定高收益的夢破滅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 相關(guān)分析 第一， 固定投資回報的操作模式在當(dāng)時是比較普遍的一種投資方式，在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售中紫薇酒店的良好運作、裙樓商業(yè)由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有長期比較穩(wěn)定的收益，都給購房者很大的信心保證； 第二， 在紫薇銀座的客戶群 中有很大部分是二級城市灰色資金 收入轉(zhuǎn)移者，他們對成都房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B、投資 +經(jīng)營型酒店。 ? 與酒店的委托經(jīng)營管理方式有兩種： A、有限自用投資型酒店。 小結(jié)：對影響投資者的個別因素中，都比較傾向于品牌管理公司；對產(chǎn)權(quán)式酒店的投資抗性主要是該產(chǎn)品投資回報與的投資風(fēng)險不成正比，在同等的投資收益上，投資者都愿意承擔(dān)更小的風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險主要表現(xiàn)在政策風(fēng)險和酒店的經(jīng)營風(fēng)險，因此如何降低風(fēng)險，提高回報率才是打動投資者的關(guān)鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資看重因素 投資看重因素開發(fā)商實力 其他 酒店管理公司實力 地理區(qū)位 投資回報率 ? 在談到如果選擇投資產(chǎn)權(quán)酒店最看重的因素，受訪者認(rèn)為投資回報率和地理區(qū)位最重要。 阻礙投資決策的因素 投資人少其他阻礙宏觀環(huán)境無多余資金回報率低風(fēng)險太大阻礙投資產(chǎn)權(quán)式酒店原因 ? 在訪談過程中涉及到阻礙投資產(chǎn)權(quán)酒店的原因時，大部分受訪者認(rèn)為國家政策不穩(wěn)定，開發(fā)商誠信以及酒店經(jīng)營都存在較大風(fēng)險，同時目前一般 8%10%的收益回報除去按揭、稅收等等幾乎就沒有余錢，有時甚至還要倒貼，顯得不合算 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 選擇酒店管理公司的 標(biāo)準(zhǔn) 選擇酒店管理公司原因客源多%知名度高%其他%物管服務(wù)好% ? 在酒店管理公司方面，受訪者認(rèn)為酒店管理公司知名度的高低以及管理水平的高低是產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營好壞的關(guān)鍵。 四 、影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的個別因素 影響投資決策的因素 3 0 0 0 元以內(nèi)30015000元50018000元8 0 0 1 元以上不同收入受訪者amp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小結(jié)： 在對投資者的投資偏好中，可以發(fā)現(xiàn)以下幾個特征，在投資的領(lǐng)域上主要集中在房地產(chǎn)和期貨股票上；在作投資決策時，投資者自身的意識占主導(dǎo)作用，并且經(jīng)濟(jì)實力越雄厚的投資者自信心越強(qiáng)；在不同的投資品種之中，大多數(shù)投資者反應(yīng)房地產(chǎn)、古董收藏品和保險的投資 收益比較理想，在對不同投資產(chǎn)品的選擇上主要看中投資回報收益的穩(wěn)定和回報率高；在房地產(chǎn)業(yè)的投資中，選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店的比例非常小，在付款方式上近六成的客戶都會選擇銀行按揭付款。 選擇付款方式 付款方式一次性%分期付款%銀行按揭% ? 在 付款方式上投資者 %選擇銀行按揭，產(chǎn)權(quán)酒店能不能按揭，按揭?guī)壮?，按揭年限都成為投資者關(guān)注的焦點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 從首付款的接受額度可以推斷出客戶能接受的投資總價在 3366 萬之間， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 近年來各種投資產(chǎn)品增加，就房地產(chǎn)本行業(yè)中也存在多種替代投資品種，不同的投資品種的收益率與風(fēng)險不同，在面對多種投資品種的選擇下，投資者也越來越理性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 三是各種金融政策是向著不利于產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展方面推進(jìn)的。 對不動產(chǎn)投資的選擇 房地產(chǎn)投資類別寫字樓%商鋪%住宅%產(chǎn)權(quán)酒店% ? 訪談?wù)咧械禺a(chǎn)投資方面，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資比例只占 %，一方面是產(chǎn)權(quán)酒店運作模式還不夠成熟，經(jīng)營中出現(xiàn)過不少開發(fā)商和業(yè)主的糾紛，在投資者中口碑不太好。 投資理由 房地產(chǎn)股票期貨國債外匯保險古董收藏品其他投資投資領(lǐng)域amp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 回報率滿意度很好可以一般不行很差 ? 在投資領(lǐng)域與回報率滿意度方面，各個投資領(lǐng)域不一而同，這從操作層面來講，各種投資都有其專業(yè)性，特別是房地產(chǎn)專業(yè)知識和操作經(jīng)驗的結(jié)合才是地產(chǎn)投資成功的保證。 投資領(lǐng)域親朋友好推薦專家意見媒體推介自己判斷其他因素 ? 在投資領(lǐng)域和意見選擇的復(fù)合性研究可以看出投資者個人的判斷在投資意見中占主導(dǎo) 地位，專家意見僅僅是做個參考 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 這和目前房地產(chǎn)市場行情不斷上揚的價格趨勢分不開，從 2000年成都房地產(chǎn)市場只漲不跌，價格一路上揚，很多人都在這過程中獲益頗豐，因此民間投資行為越來越普及，整個市場供需產(chǎn)生不平衡，價格越漲，同時客戶買漲不買跌的心理又使得其繼續(xù)投資，房地產(chǎn)投資又是眾多投資選擇中技術(shù)難度較小的一種之一，因此房地產(chǎn)投資是目前投資者選擇最多的投資方式之一。 三、 受訪者投資偏好分析 投資領(lǐng)域 投資領(lǐng)域% %%%%%國債外匯 收藏品 其他投資 保險 房地產(chǎn) 股票期貨 ? 根據(jù)訪談情況了解到，投資者的投資分布在各個領(lǐng)域，其中股票期貨和房地產(chǎn)投資占的比重最大分別達(dá)到 %和 %，由于近幾年股票期貨市場持續(xù)低迷，眾多投資紛紛轉(zhuǎn)向其它 投資領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)投資增長最快。 小結(jié)： 對接受訪問的投資者產(chǎn)品和區(qū)域上作了測試，對產(chǎn)權(quán)式酒店大多數(shù)的投資者都有了解，但由于一些項目沒有操作成功，投資者對這種投資模式有一定的懷疑，因此在選擇這樣的投資品種的時候表現(xiàn)出特別的謹(jǐn)慎性。 了前幾年的衰落后，目前稍有起色，但是目前的發(fā)展情況遠(yuǎn)不及春熙路 — 鹽市口商圈的發(fā)展，表現(xiàn)在新建項目的銷售價格和銷售進(jìn)度都略低于春熙商圈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對區(qū)域的認(rèn)同度 對騾馬市片區(qū)的認(rèn)知度非?？春迷搮^(qū)域35%