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正文內(nèi)容

中原地產(chǎn)成都市別墅市場(chǎng)分析報(bào)告(參考版)

2025-01-21 22:31本頁(yè)面
  

【正文】 養(yǎng)生養(yǎng)老的需求以上報(bào)告內(nèi)容由四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司提供 較好生態(tài)環(huán)境以及回歸自然的需要178。 安全性高、私密程度較好精神層次178。 比較舒適的生活及家居生活需要178。此類購(gòu)買行為的發(fā)生,同樣因?yàn)楫a(chǎn)品在物質(zhì)和精神方面提供給購(gòu)買者雙重的滿足,而聯(lián)排產(chǎn)品更傾向于滿足客戶物質(zhì)層次的需求。216。廣告訴求各個(gè)樓盤的廣告宣傳投入量比較大,主要訴求點(diǎn)有:樓盤的位置及周邊的大環(huán)境(如交通、生活配套、自然資源等)、區(qū)塊未來(lái)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)(如政府政策方針、策略引導(dǎo)等)、產(chǎn)品自身的素質(zhì)(如用材、園林、戶型等);倡導(dǎo)的生活方式(如1+1,5+2等)。配套設(shè)施一般性的購(gòu)物場(chǎng)所、體育與休閑設(shè)施、會(huì)所等是目前多數(shù)主城區(qū)項(xiàng)目都有的配套,以滿足較高層次的生活需求;而郊區(qū)樓盤其自身配套設(shè)施普遍較差,又受到交通和周邊市政配套的條件限制,現(xiàn)狀和需求之間的矛盾比較突出。面積分布200250㎡之間的戶型供應(yīng)量最多,接近聯(lián)排總供應(yīng)量的50%,這也代表了當(dāng)前市場(chǎng)的主要需求;低于200㎡的小戶型也占到一定的份額,主要的供應(yīng)來(lái)源于郊區(qū)的大盤,多是以滿足度假、養(yǎng)老性質(zhì)的需求;面積大于300㎡的供應(yīng)量最小。 對(duì)稀缺資源占有的滿足感三、成都市聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點(diǎn)分布特征聯(lián)排別墅對(duì)地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松,主要是要求有比較大的地塊面積可進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)。 自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的肯定與人生的回報(bào)178。 高私密性精神層次178。 高舒適、奢華的家居生活需要178。購(gòu)買行為的發(fā)生,是因?yàn)楠?dú)立別墅產(chǎn)品能夠在物質(zhì)和精神兩個(gè)方面滿足消費(fèi)者需求,并且鑒于獨(dú)立別墅的稀缺性,其更能在精神方面給客戶帶來(lái)滿足感。另外由于高端產(chǎn)品的特殊性,獨(dú)立別墅的見(jiàn)報(bào)率不高,平面廣告采用不多,而較多的依靠電視廣告和口碑傳播等方式,更直接地、有較強(qiáng)感染力和說(shuō)服力的方式來(lái)帶動(dòng)銷售。廣告訴求多數(shù)樓盤在推廣過(guò)程中,立足于產(chǎn)品占據(jù)的優(yōu)越地理位置以及周邊的自然、文化氛圍,結(jié)合產(chǎn)品自身的品質(zhì),來(lái)進(jìn)行廣告推廣。物業(yè)管理國(guó)際級(jí)的高水平物管是獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)中相當(dāng)重要的一環(huán),而成都市目前在售樓盤中罕有能在物管上為人稱道的,物管水平的低下與高檔項(xiàng)目的定位矛盾突出。多數(shù)項(xiàng)目在建筑材料的使用上,遵循就近取材原則,選取省內(nèi)優(yōu)質(zhì)的建材,以降低成本,僅個(gè)別的項(xiàng)目引進(jìn)了全套的國(guó)外材料(如早期的中華園)。面積分布獨(dú)立別墅在各個(gè)面積段均有分布,以滿足不同消費(fèi)層次的需求,但主要供應(yīng)的面積段集中在300400㎡之間,并且目前市場(chǎng)上大多數(shù)獨(dú)立別墅的面積大于300㎡。目前成都市在售獨(dú)立別墅主要集中在三大板塊(浣花溪清水河、華陽(yáng)牧馬山、青城山),這些獨(dú)立別墅具有開(kāi)發(fā)量大、分布集中、樓盤特色有代表性三大特點(diǎn)。如貝爾高林、日本井上商環(huán)境設(shè)計(jì)工程株式會(huì)、澳大利亞CM公司,新加坡創(chuàng)意國(guó)際等國(guó)際知名環(huán)境設(shè)計(jì)公司。天下青城位于幽深的青城后山山澗,享有世界名山的秀麗和寧?kù)o,這里擁有建造豪華獨(dú)棟別墅天然環(huán)境。內(nèi)設(shè)實(shí)行會(huì)員制的會(huì)所,并引進(jìn)了全球知名的Pevonia半島SPA等設(shè)施。在獨(dú)特的自然景觀中體現(xiàn)出細(xì)微的人性關(guān)懷、整個(gè)居住的環(huán)境中能彰顯出人文精神和價(jià)值取向,這是別墅項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)所需要的追求。表41 成都目前別墅市場(chǎng)主要供應(yīng)風(fēng)格表:建筑風(fēng)格風(fēng)格特點(diǎn)代表項(xiàng)目歐式簡(jiǎn)潔大氣、浪漫典雅維也納森林別墅澳洲清新明快、時(shí)尚休閑國(guó)一、澳鄉(xiāng)美式空間靈活、流動(dòng)自然麓山國(guó)際社區(qū)日式優(yōu)雅含蓄、細(xì)部精美春語(yǔ)花間中式形態(tài)多樣、內(nèi)涵豐富芙蓉古城、三利宅院成都市別墅環(huán)境設(shè)計(jì)總體情況成都別墅項(xiàng)目環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)在國(guó)內(nèi)外知名的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的參與下,其水平已經(jīng)大大提高,設(shè)計(jì)理念日新月異,這對(duì)于成都別墅質(zhì)量提高起到了巨大的作用。成都在直接引進(jìn)國(guó)外建筑風(fēng)格的同時(shí),在發(fā)展中西風(fēng)格結(jié)合的別墅、中式別墅以及地方特色的別墅方面也做出了大膽的嘗試。第四部分 在251300㎡的別墅,其價(jià)格跨度較大,使得該階段客戶選擇更為廣泛。 目前市場(chǎng)供應(yīng)量最多的201250㎡的別墅,再次說(shuō)明這類別墅是目前各檔次項(xiàng)目都在努力修建的主力戶型。獨(dú)棟別墅的銷售率呈現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢(shì),由于其面向的高端客戶群體較為狹隘,開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大,如定位及開(kāi)發(fā)不當(dāng),極可能造成“死盤”現(xiàn)象。目前成都聯(lián)排別墅的銷售情況明顯好于獨(dú)棟別墅,主要原因是,聯(lián)排別墅的單價(jià)相對(duì)較低,戶型面積較小,適宜的總價(jià)使得其面向的消費(fèi)群體較獨(dú)立別墅而言更為廣泛,所以市場(chǎng)接受度高,銷售良好;216。1不同類型別墅的銷售率分析圖312不同類型別墅的銷售情況(按數(shù)量計(jì),單位:個(gè) )216。低于2000元/㎡的主要分布在遠(yuǎn)郊區(qū),如新津和目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較落后的新繁等地。216。目前成都聯(lián)排別墅的均價(jià)基本上都低于6000元/㎡,高于6001元/㎡的主要分布在主城區(qū)浣花風(fēng)景區(qū),如城西的金林半島,其高昂的價(jià)格帶動(dòng)了整個(gè)城西的平均房?jī)r(jià)。216。銷售率低于50%的別墅主要分布在龍泉、溫江、高新西區(qū)以及青城山,它們多數(shù)為今年新開(kāi)盤或供應(yīng)體量較大的樓盤,如玉龍山莊二期、西區(qū)花園別墅等。216。 201300㎡的市場(chǎng)主流別墅主要分布于城西,以及城市重點(diǎn)發(fā)展方向的華陽(yáng)
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