世聯(lián)_合肥綠色港灣別墅項目一期價格策略報告_89ppt(參考版)
2025-02-20 07:18本頁面
【正文】 12A C—29本項目 vs御景山莊 —— 點對點分析 2 ： 聯(lián)排產(chǎn)品位置戶型面積 239平米 ,花園 212平米 ,地下室 112平米 236平方米，無花園，地下室僅供停車單價 6124 元 /平方米 6500元 /平米總價 1464376 元 1534000元評價 本項目 43A對比風景區(qū)別墅御景山莊邊套 2901單位，價格水平有優(yōu)勢，對手無花園，產(chǎn)品附加值較低，客廳采光、主臥面積等舒適度優(yōu)于對手43A29101報告思路報告思路定 價 背 景 項目概況市場現(xiàn)狀市場比準均價的確定價格策略及價格表結(jié)構(gòu)生成價格表驗證客戶分析實收價格表確定對外價格表生成推售策略雙拼價格表樓號 房號 單價 總價1 1A 9941 1B 9351 2 2B 9534 3 3A 7765 3B 7695 4 4A 7451 4B 7385 5 5A 7427 5B 7188 6 6A 7405 6B 7245 7 7A 7417 7B 7753 8 8A 7394 8B 7620 10 10A 7316 10B 7455 12 12A 7445 12B 8193 聯(lián)排價格表樓號 房號 單價 總價41 41A 5266 1141559 41B 5288 1133976 41C 5476 1219046 41D 6463 1414263 42 42A 6593 1442642 42B 5737 1276999 42C 5792 1242035 42D 6432 1394270 43 43A 5223 1248956 43B 5579 1202322 43C 5808 1260792 43D 5819 1251858 43E 5816 1256802 43F 6524 1562038 44 44A 5113 1108346 44B 5067 1086549 44C 4881 1086538 44D 6032 1319967 樓號 房號 單價 總價47 47A 6855 1495276 47B 6603 1406693 47C 6605 1405080 47D 6497 1445216 47E 6566 1402105 47F 7344 1592023 48 48A 7059 1688025 48B 6603 1422621 48C 6593 1431291 48D 6308 1357224 48E 6306 1362580 48F 6947 1663349 總套數(shù) 銷售預(yù)估 銷售率雙拼 19套 10套 70%聯(lián)排 30套 25套合計 49套 35套銷售預(yù)估根據(jù)客戶認籌情況與銷售許可證到位時間最終確定開盤時間，需保障提前一周時間升級算價，引導客戶房號意向1） 3周（升級前終止），獲得認籌客戶量和反饋數(shù)據(jù)以支撐價格決策；2）開盤前 7天升級 /算價，確認選房順序號并引導客戶，準確把握開盤成交數(shù)量。各產(chǎn)品之間價格來開層次，體現(xiàn)不同產(chǎn)品價值 .３００萬豪華雙拼２１０萬以上雙拼１９０ ~２１０萬雙拼１４０ ~１６０萬聯(lián)排１２０ ~１４０萬聯(lián)排 元一水果墅 380~390平米獨棟別墅 總價 296~304萬 新華學府春天 230平米疊加樓下 總價 235萬 維也納森林別墅二手 256平米別墅 總價 210萬御景山莊 220平米聯(lián)排，總價 145萬大溪地 260平米疊加別墅，總價 170萬 大溪地 200平米疊加別墅，總價 130萬市場在售產(chǎn)品對比驗證 對比不同的市場細分，本項目產(chǎn)品線在各總價區(qū)間內(nèi)都處于均質(zhì)競爭或具有一定差異化競爭優(yōu)勢。聯(lián)排產(chǎn)品單總價拉開區(qū)間，雙拼產(chǎn)品價格區(qū)間縮小差異216。 其中聯(lián)排邊套均價： ６３２５元 /㎡216。普通雙拼均價： 7５０９元 /㎡216。 普通雙拼 :聯(lián)排均價 =1:4B 4A7109 7167 1871919 1927060 2B 2A9161 /2929032 /1B 1A9000 9552 2877505 2997196 3B 3A7413 7481 2028767 2023324 6B 6A7197 7071 1895030 1901316 5B 5A6915 7152 1892451 1925697 8B 8A7544 7066 1986454 1899944 7B 7A7171 6835 2023487 1959385 10B 10A7179 7042 1890350 1893400 12B 12A7868 7177 2071755 1929671 方案 2：雙拼均價 7209價格合成48 F E D C B A6343 6650 5996 5999 6281 6291 6761 1419020 1592062 1295742 1290648 1363657 1355394 1616620 47 F E D C B A6431 7033 6249 6183 6286 6284 6548 1389810 1524583 1334402 1375443 1337228 1338764 1428438 41 D C B A5332 6166 5180 4993 4980 1163178 1349186 1153165 1070745 1079614 44 D C B A4978 5728 4588 4772 4823 1085890 1253472 1021382 1023161 1045546 43 F E D C B A5504 6235 5516 5518 5507 5283 4944 1231314 1492839 1191852 1187163 1195639 1138112 1182279 方案 2：聯(lián)排均價 5808價格合成42 D C B A5838 6135 5489 5436 6293 1273560 1329992 1177004 1210152 1377093 報告思路報告思路定 價 背 景 項目概況市場現(xiàn)狀市場比準均價的確定價格策略及價格表結(jié)構(gòu)生成價格表驗證客戶分析實收價格表確定對外價格表生成推售策略方案 1價格表驗證：雙拼單總價敏感性驗證 雙拼單價敏感點位于 7500，總價敏感性點位于 200萬單價 總價〈 6300 0 0 〈 165萬〈 6500 0 0 〈 170萬〈 6700 0 0 〈 180萬〈 6900 1 3 〈 190萬〈 7100 1 6 〈 200萬7300 5 1 〈 210萬7500 2 1 〈 220萬7700 1 4 〈 230萬7900 0 1 〈 240萬8100 1 0 〈 250萬8300 4 0 〈 260萬8500 1 0 〈 270萬8700 0 0 〈 280萬合計 16 16 合計５０ %單位位于總價敏感點下６８ %單位位于單價敏感點下聯(lián)排單價敏感點位于 6500，總價敏感性點位于 140萬單價 總價〈 5100 2 2 〈 110萬〈 5300 1 1 〈 115萬〈 5500 2 2 〈 120萬5700 3 6 〈 125萬5900 4 1 〈 130萬6100 0 1 〈 135萬6300 3 6 〈 140萬6500 4 3 〈 145萬6700 4 3 〈 150萬6900 3 1 〈 155萬7100 1 0 〈 160萬7300 1 1 〈 165萬7500 1 1 〈 170萬7600 1 2 〈 175萬合計 30 30 合計方案 1價格表驗證：聯(lián)排單總價敏感性驗證63%單位位于單價敏感點下５６ %單位位于總價敏感點下雙拼單價敏感點位于 7500，總價敏感性點位于 200萬方案 2價格表驗證：雙拼單總價敏感性驗證單價 總價〈 6300 0 0 〈 165萬〈 6500 0 0 〈 170萬〈 6700 1 2 〈 180萬〈 6900 1 4 〈 190萬〈 7100 6 4 〈 200萬7300 1 0 〈 210萬7500 1 4 〈 220萬7700 0 2 〈 230萬7900 1 0 〈 240萬8100 4 0 〈 250萬8300 1 0 〈 260萬8500 0 0 〈 270萬8700 0 0 〈 280萬合計 16 16 合計７５ %單位位于總價敏感點下７５ %單位位于單價敏感點下方案 2價格表驗證：聯(lián)排單總價敏感性驗證 聯(lián)排單價敏感點位于 6500，總價敏感性點位于 140萬８６ %單位位于單價敏感點下８３ %單位位于總價敏感點下單價 總價〈 5100 3 3 〈 110萬〈 5300 2 2 〈 115萬〈 5500 3 6 〈 120萬5700 4 1 〈 125萬5900 0 0 〈 130萬6100 3 6 〈 135萬6300 4 3 〈 140萬6500 4 2 〈 145萬6700 3 3 〈 150萬6900 1 0 〈 155萬7100 2 1 〈 160萬7300 0 0 〈 165萬7500 0 3 〈 170萬7600 1 0 〈 175萬合計 30 30 合計綜合多種價格檢驗手段，方案 1在價值挖掘上優(yōu)于方案 2216。 普通雙拼 :聯(lián)排均價 =1:9351 197
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