【正文】 對應(yīng)到房地產(chǎn)組織框架即可形成房地產(chǎn)企業(yè)的典型三級管理體系 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計階段 銷售服務(wù)階段 ?市場 ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場 ?定位 ?產(chǎn)品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設(shè)計 ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場 研究 投資 決策 土地 獲取 市場 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 項目施工階段 ?招標 ?投標 ?施工 ?組織 ?進度 ?質(zhì)量 招標投標施工組織進度質(zhì)量招標投標施工組織進度質(zhì)量招標 投標 施工 組織 進度 質(zhì)量 成本 投資 過程 開發(fā) 過程 建設(shè) 過程 ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理項目 考核 過程監(jiān)控 過程監(jiān)控 投資方案 設(shè)計圖紙 集團 區(qū)域 公司 項目 公司 ?招標 ?投標 招標投標招標投標招標 投標 ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理投資 收回 人力資源戰(zhàn)略 第 48頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團決策拿地職能、區(qū)域公司規(guī)劃設(shè)計職能的相對集中的同時要求各自必須有對應(yīng)的服務(wù)、協(xié)調(diào)機制的建立 集團 區(qū)域 公司 項目 公司 1. 區(qū)域公司參與決策過程 2. 提供國內(nèi)外先進的設(shè)計和策劃理念指導(dǎo)與培訓(xùn) 3. 對方案優(yōu)化提供專家支持 4. 建立集團項目方案庫 5. 標準化投資方案格式和內(nèi)容要求 6. 提供核心人員輪崗機會 提供投資方案 提供施工圖紙 1. 提供施工過程的技術(shù)支持（圖紙） 2. 對施工過程中的設(shè)計方案調(diào)整做出決策 3. 提供項目預(yù)算 拿地 策劃、設(shè)計 項目施工 項目考核 公司考核 集團提供的服務(wù)和協(xié)調(diào) 區(qū)域公司提供的服務(wù)和協(xié)調(diào) 管理閉環(huán) 管理閉環(huán) 人力資源戰(zhàn)略 第 49頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 區(qū)域公司規(guī)劃設(shè)計職能、項目公司的建設(shè)職能的相對分散的同時要求各自必須有對應(yīng)的監(jiān)督、控制機制的建立 集團 區(qū)域 公司 項目 公司 1. 對設(shè)計深度進行規(guī)范 2. 對設(shè)計單位的資質(zhì)和能力等招標進行規(guī)范，也可指定 3. 對方案設(shè)計進行審批 4. 對施工圖進行備案 5. 對策劃方案進行審批 6. 對銷售方案進行備案 1. 控制大宗材料、設(shè)備采購（程序控制） 2. 控制資金撥付（預(yù)算核量） 3. 對總包方選擇進行規(guī)范 1. 規(guī)范采購制度流程 2. 規(guī)范項目組織 3. 規(guī)范合同文本 4. 建立并提供采購信息平臺 拿地 策劃、設(shè)計 項目施工 項目考核 公司考核 集團實施的監(jiān)督和控制 集團實施的監(jiān)督和控制 區(qū)域公司實施的監(jiān)督和控制 管理閉環(huán) 管理閉環(huán) 控制策劃、設(shè)計方案 控制建安成本、進度 收入、成本進度、安全質(zhì)量 收入、成本 人力資源戰(zhàn)略 第 50頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團內(nèi)各項職能管理在不同的層面追求規(guī)模效益，實施的關(guān)鍵是組織的執(zhí)行力問題 人力資源管理 財務(wù)管理 信息管理 文化管理 戰(zhàn)略管理層面 參與制定公司戰(zhàn)略 領(lǐng)導(dǎo)組織結(jié)構(gòu)變革 人力資源規(guī)劃 …… 企業(yè)投融資戰(zhàn)略 財務(wù)計劃系統(tǒng) 財務(wù)控制系統(tǒng) …… 集團信息平臺建設(shè) 企業(yè)資源計劃（ ERP）系統(tǒng) 企業(yè)理念、使命、核心價值觀 職能管理層面 建立績效考核方案 設(shè)計激勵方案 培訓(xùn)方案 …… 財務(wù)融資計劃 資金需求計劃 成本控制方案 …… 材料和設(shè)備供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫 市場價格數(shù)據(jù)庫 …… 設(shè)計理念提升 客戶服務(wù)宗旨 企業(yè)品牌維護 …… 操作管理層面 工資管理 檔案管理 定崗定編 招聘管理 其它人事管理 報表統(tǒng)計 銀行結(jié)算 現(xiàn)金往來結(jié)算 票據(jù)審核 …… 客戶信息統(tǒng)計表 來電來訪登記表 市場調(diào)查歷史數(shù)據(jù) 區(qū)域土地儲備數(shù)據(jù) …… 企業(yè)制度保障 企業(yè)識別系統(tǒng) VI、CI等 …… 形成管理平臺 形成資源共享平臺 形成經(jīng)驗交流平臺 集團職能管理原則 人力資源戰(zhàn)略 第 51頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（一） – 參與制定本公司戰(zhàn)略目標 – 參與制定本公司主要戰(zhàn)略措施，向集團和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提交關(guān)于本公司發(fā)展戰(zhàn)略的建議 – 執(zhí)行戰(zhàn)略計劃，受集團監(jiān)控 – 行業(yè)／市場研究，戰(zhàn)略方向制訂 – 集團戰(zhàn)略發(fā)展部設(shè)計集團總體戰(zhàn)略規(guī)劃體系，并在此框架下主導(dǎo)制定集團戰(zhàn)略目標和主要戰(zhàn)略措施 – 監(jiān)控地區(qū)公司戰(zhàn)略計劃執(zhí)行情況，確保其經(jīng)營活動不偏離戰(zhàn)略方向 – 土地 /項目信息獲取以及初步分析** – 項目調(diào)研、前期市場定位 – 項目可行性報告編制 – 提出資金預(yù)算（土地出讓金） 地區(qū)公司 戰(zhàn)略管理 投資決策 集團 – 集團戰(zhàn)略發(fā)展部制定土地儲備和土地開發(fā)計劃 – 土地購買投資由集團基于可行性研究報告進行投資分析，由投資委員會進行決策 – 融資信息，資金支持 – 總部統(tǒng)一調(diào)配資金，進行預(yù)算管理 備注：地區(qū)公司與集團權(quán)限劃分，建議視各地區(qū)發(fā)展成熟度的不同，實行權(quán)變管理，具體細分各自權(quán)責(zé) 人力資源戰(zhàn)略 第 52頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（二） – 執(zhí)行集團的計劃管理制度并接受集團的監(jiān)督 – 依據(jù)集團總體戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營目標提出地區(qū)公司年度經(jīng)營計劃，報集團審批， 并分解出季度、月度、周工作計劃 – 執(zhí)行經(jīng)營計劃 – 集團制定計劃管理制度并監(jiān)督實施 – 指導(dǎo)和審核地區(qū)公司編制年度、季度工作計劃 – 監(jiān)督地區(qū)公司年度、季度工作計劃完成情況 – 執(zhí)行集團制定的各類人力資源管理制度，包括績效考核和薪酬管理制度 – 在集團指導(dǎo)下制訂年度人力資源規(guī)劃并報集團審核 – 提名本單元部門經(jīng)理、副經(jīng)理人選 – 實施本單元普通員工、主管級別的招聘和任免工作 – 集團制定統(tǒng)一的人力資源管理制度，包括績效考核和薪酬管理體系 – 集團指導(dǎo)地區(qū)公司編制年度人力資源規(guī)劃并進行審核 – 實施地區(qū)公司考核，公司外派人員考核 地區(qū)公司 經(jīng)營計劃 人力資源 集團 人力資源戰(zhàn)略 第 53頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（三） – 在集團領(lǐng)導(dǎo)下制訂和調(diào)整地區(qū)公司財務(wù)預(yù)算及房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)算，制定年度、季度、月度資金計劃并報集團審批 – 執(zhí)行集團制定的財務(wù)制度和資金調(diào)配計劃 – 批準管理費用的報銷和授權(quán)額度內(nèi)的資金支付 – 有權(quán)簽署預(yù)算內(nèi)的金額在 ___(以下 )或預(yù)算外的 ___(以下 )的經(jīng)濟合同 – 配合集團融資行為 – 集團制定財務(wù)管理制度 – 集團指導(dǎo)和審核地區(qū)公司 年度和季度財務(wù)預(yù)算計劃的制訂和調(diào)整工作 – 集團指導(dǎo)和審核地區(qū)公司年終財務(wù)決算 – 集團對地區(qū)公司資金收入實行統(tǒng)一管理 – 審批地區(qū)公司簽訂的金額 ___以上的經(jīng)濟合同以及預(yù)算外的 ___以上的經(jīng)濟合同 – 提供融資服務(wù) – 執(zhí)行集團公司的企業(yè)精神和行為準則 – 在集團指導(dǎo)下開展企業(yè)文化建設(shè)和傳播活動 – 首次公開使用與企業(yè)形象傳播相關(guān)的文案和平面設(shè)計前報集團公司核準 – 建設(shè)和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目品牌 – 集團制定統(tǒng)一的企業(yè)精神和行為準則 – 規(guī)范和指導(dǎo)地區(qū)公司的企業(yè)文化建設(shè)和品牌建設(shè)活動 – 對公司品牌進行建設(shè)和管理 地區(qū)公司 財務(wù)控制 品牌與企業(yè)文化 集團 人力資源戰(zhàn)略 第 54頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（四） – 接受集團定期或不定期的審計監(jiān)督 – 處理有關(guān)訴訟問題，為地區(qū)公司提供各種法律咨詢服務(wù) – 定期或不定期地審計地區(qū)公司的經(jīng)營活動，確保其經(jīng)濟性、可靠性 – 組織地區(qū)公司進行互審 – 對重點項目公司進行審計 – 根據(jù)投資方案所確定的市場定位明晰項目的產(chǎn)品定位 – 進行項目策劃和規(guī)劃方案設(shè)計 – 施工圖設(shè)計 – 審核市場定位、價格定位、產(chǎn)品定位等方案 – 參與戶型設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計的市場調(diào)研項目策劃專題討論會并審核最終方案 – 概念設(shè)計甑選設(shè)計單位、合同談判、組織評審和確定方案 – 方案設(shè)計組織評審和確定方案 – 景觀設(shè)計的組織評審和確定方案 – 樣板房設(shè)計評審 – 二次設(shè)計的監(jiān)督檢查 – 重大功能變化及重大設(shè)計變更處理 地區(qū)公司 法律審計 設(shè)計管理 集團 人力資源戰(zhàn)略 第 55頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（五） – 不涉及 – 組建銷售團隊或管理銷售代理公司、廣告公司，實現(xiàn)銷售收入 – 審核銷售實施方案，實現(xiàn)整合營銷 – 管理現(xiàn)金收入，實現(xiàn)投資現(xiàn)金回流 地區(qū)公司 施工管理 銷售管理 集團 – 將設(shè)計圖紙交給項目部，由項目部負責(zé)具體的施工組織管理工作 – 對施工過程進行監(jiān)控、評估和驗收 – 負責(zé)具體招投標工作 – 總額在 ___以內(nèi)采購合同的審定 – 提供招標平臺 – 建立招標機制 – 儲存招標信息，實現(xiàn)資源共享 – 成熟時進行集團供應(yīng)商管理 – 總額在 ___以上采購合同的審定 招標管理 人力資源戰(zhàn)略 第 56頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 地區(qū)公司與項目公司（項目部）的權(quán)限劃分 – 負責(zé)總包、監(jiān)理等招標； – 負責(zé)總包合同的簽訂 – 負責(zé)暫定金額事項的采購 – 負責(zé)現(xiàn)場的技術(shù)管理 – 提供設(shè)計圖紙的技術(shù)指導(dǎo) – 負責(zé)圖紙的變更 – 負責(zé)與設(shè)計院的協(xié)調(diào) 項目公司（項目部） 招標管理 技術(shù)管理 地區(qū)公司 – 配合責(zé)暫定金額事項的采購 – 通過監(jiān)理公司，采用總包方式，實現(xiàn)對質(zhì)量、進度、安全的監(jiān)控 – 不涉及 質(zhì)量進度安全管理 人力資源戰(zhàn)略 第 57頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2 報告內(nèi)容 :卓越集團管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 卓越集團管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 管控和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化思路 卓越管控體系優(yōu)化 卓越組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 物業(yè)管理公司 /顧問公司管控設(shè)計 擔(dān)保公司管控設(shè)計 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單元管控設(shè)計 集團總體定位 人力資源戰(zhàn)略 第 58頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團與物業(yè)管理公司 /顧問公司 權(quán)限劃分（一） – 參與制定本單元戰(zhàn)略目標 – 根據(jù)本單元戰(zhàn)略發(fā)展目標在集團指導(dǎo)下制定主要戰(zhàn)略措施，報集團審批 – 制定和執(zhí)行戰(zhàn)略計劃，受集團監(jiān)控 – 集團戰(zhàn)略發(fā)展部設(shè)計集團總體戰(zhàn)略體系，并在此框架下制定物業(yè)公司/顧問公司的戰(zhàn)略目標 – 指導(dǎo)物業(yè)公司 /顧問制定主要戰(zhàn)略措施和戰(zhàn)略實施計劃 – 監(jiān)控房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略計劃執(zhí)行情況，確保其經(jīng)營活動不偏離戰(zhàn)略方向 – 戰(zhàn)略性投資活動，如進入新的細分市場，嘗試新的業(yè)務(wù)模式等需報集團審批 – 審批物業(yè)管理公司 /顧問重大投資決策 物業(yè)管理公司 /顧問公司 戰(zhàn)略管理 投資決策 集團 人力資源戰(zhàn)略 第 59頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 集團與物業(yè)管理公司 /顧問公司 權(quán)限劃分（二） – 執(zhí)行集團的計劃管理制度并接受集團的監(jiān)督 – 在集團指導(dǎo)下編制本單元年度計劃，并分解出半年、季度工作計劃 – 執(zhí)行工作計劃 – 集團制定計劃管理制度并監(jiān)督實施 – 指導(dǎo)和審核房地產(chǎn)公司編制年度、半年工作計劃 – 監(jiān)督房地產(chǎn)公司年度工作、半年計劃完成情況 – 在集團指導(dǎo)下制定本單元人力資源規(guī)劃和各類人力資源管理制度，包括績效考核和薪酬管理制度 – 實施本單元除總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理以外的管理人員及員工的招聘和任免工作 – 集團指導(dǎo)物業(yè)管理公司 /顧問公司制定各類人力資源管理制度 – 集團實施物業(yè)管理公司 /顧問公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理崗位的招聘和任免和考核工作 物業(yè)管理公司 /顧問公司 經(jīng)營計劃 人力資源 集團