【正文】 當(dāng)某一項服務(wù)有較多的用戶需求時，物業(yè)管理公司就會將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)之中。通常是指在物業(yè)管理合同中未要求，物業(yè)管理公司在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理公司應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需要，提供特約服務(wù)。這類服務(wù)一般來說是以低償或無償?shù)姆绞教峁┑摹? 社會福利類 這是指物業(yè)管理公司提供的帶有社會福利性質(zhì)的各項服務(wù)工作。 3．其他中介代理 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進(jìn)行其他中介代理工作。 2．房產(chǎn)評估、公證 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估與公證工作。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 1．物業(yè)市場營銷與租賃（需申報取得政府主管部門發(fā)放的經(jīng)紀(jì)代理或租賃許可證） 物業(yè)市場營銷是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，依據(jù)市場規(guī)律，進(jìn)行商業(yè)策劃，代理業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行市場推廣，制定并實施銷售方案。 4）體育方面：開辦各種健身場所、如游泳池、健身房、桌球房、臺球房、網(wǎng)球場，舉辦小型體育活動和比賽等。 2）教育方面：開辦托兒所、幼兒園，假期開辦小學(xué)生補習(xí)提高班及學(xué)前班等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 包括各類相關(guān)設(shè)施的建立與管理，以及各種活動的開展。包括各種商業(yè)網(wǎng)點的開設(shè)與管理，以及各項經(jīng)營活動的開展。 4）出行方面代購、代訂車船票、飛機票，代住戶接送小孩上下學(xué)、入托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機動車保養(yǎng)、清洗與維修等。 2）飲食方面為住用人代購食品、糧食、燃料（代換煤氣罐）、蔬菜、副食及日常用品等。 針對性的專項服務(wù)內(nèi)容 、教育、衛(wèi)生、體育類 日常生活類 這是指物業(yè)管理公司為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項家政服務(wù)工作。專項服務(wù)實質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為住用人提供工作和生活方便。 （二）針對性的專項服務(wù) ? 所謂針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)管理公司為改善和提高住用人的工作和生活條件，面向 廣大的住用人 ，為滿足其中 一些住戶、群體和單位 的 一定需要 而提供的各項服務(wù)工作。包括車輛的管理、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等。包括 火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的 救護(hù)與處理 。包括 樓宇內(nèi)外 的安全、保衛(wèi)、警戒等工作，以及對各種 突發(fā)事件 的預(yù)防與處理，還可延伸為 排除 各種 干擾 ，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。主要包括園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。 這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。 這是為保持房屋及其配套附屬的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作，包括： 1）各類設(shè)備設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備設(shè)施的種類、分布、管線走向、變動情況、完好率與使用情況等，與房屋的基本情況一樣，要做到準(zhǔn)確、及時、心中有數(shù)。 2）房屋修繕及其管理 房屋修繕及其管理具體包括房屋的日常維護(hù)、維修等各項工作。 1）對房屋基本情況的掌握 具體包括房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用情況等準(zhǔn)確記錄下來，并根據(jù)實際變動情況及時變更有關(guān)記錄，使房屋得到及時的修繕與維護(hù)，保持和充分發(fā)揮它們的使用功能。領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效率不高。 ? ，提高效益。 80年代末，每平方米需要 ，才能維持簡單的生產(chǎn)，除去一些房租以外，政府還要劃撥補貼 5－ 6億元。據(jù)統(tǒng)計， 80年代全國房地產(chǎn)管理機構(gòu)直管公房 2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量資金進(jìn)行補貼。由于房租低廉，許多人紛紛搶租公房，甚至出現(xiàn)一家人占有幾套公房現(xiàn)象，國有資產(chǎn)大量流失。 ? ，政出多門。房地產(chǎn)管理、市政、園林、交通、供電、供水、居委會、派出所都可以對住宅小區(qū)管理發(fā)號施令。 ? ，影響居住者得正常使用。 ? ，公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重。 項目及比較內(nèi)容 現(xiàn)代物業(yè)管理 傳統(tǒng)房屋管理 物業(yè)權(quán)屬 多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有） 單一產(chǎn)權(quán)（國有、公有） 管理單位 物業(yè)管理公司 政府、單位房管部門 管理單位性質(zhì) 企業(yè) 事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位 管理手段 經(jīng)濟(jì)和法律手段 行政手段 管理行為 企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為 非企業(yè)行為 管理性質(zhì) 有償服務(wù) 無償、低償服務(wù) 管理觀念 為業(yè)主、住戶服務(wù) 管住住戶 管理費用 自籌、管理費、服務(wù)費等 低租金和大量補貼 管理形式 社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 多頭分散管理 管理內(nèi)容 全方位多層次的管理服務(wù) 管房和養(yǎng)房 管理關(guān)系 代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型 國家或單位主導(dǎo)型 管理模式 市場經(jīng)濟(jì)管理模式 計劃經(jīng)濟(jì)管理模式 四、物業(yè)管理的原則 ：誰享用、誰受益、誰負(fù)擔(dān) ：所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離 3. 統(tǒng)一管理：產(chǎn)權(quán)的多元化易造成多家多頭管理、 職責(zé)不明、責(zé)任不清 ：鼓勵公平合理的競爭 ：業(yè)主、使用人參與管理，監(jiān)督物業(yè)管 理工作 ：建管脫節(jié)，造成物業(yè)管理先天不足 ：根據(jù)授權(quán)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 ：健全的規(guī)章制度，統(tǒng)一的操作過程，管理方法 要科學(xué)，管理手段要先進(jìn) 10. 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 五、物業(yè)管理的作用 傳統(tǒng)房屋管理的弊端 “重建輕管”的思想 ，促進(jìn)對外開放 ? 。而物業(yè)管理的引進(jìn)，則是對房地產(chǎn)管理新發(fā)展的最好概括。 （ 2）物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理中獨立出來、并加以發(fā)展的。 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系 （ 1）從管理對象上看，二者都是對房地產(chǎn)的管理，內(nèi)容上有許多相似之處。 ? 社會經(jīng)營型物業(yè)管理是由專業(yè)化管理公司，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，參與市場競爭，獲取物業(yè)管理的權(quán)利，例如深圳發(fā)展中心是由香港一家獨資物業(yè)管理公司管理的。 ? 自主經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成物業(yè)后并不出售或出租，而是交由下屬的物業(yè)管理部門進(jìn)行出租或出售以及售后管理服務(wù)。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或管理協(xié)議規(guī)定收取一定的管理服務(wù)費，但不是以盈利為主要目的。這類物業(yè)服務(wù)企業(yè)只擁有物業(yè)的管理權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)，僅僅是按合同或契約進(jìn)行法制化、規(guī)范化管理。 ? 綜上所述，物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相結(jié)合的綜合性管理；也是和產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；還是和現(xiàn)代化商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律相吻合的企業(yè)經(jīng)營活動。人們常說，“ 三分建設(shè)，七分管理 ”，“物業(yè)管理的早期介入與后期跟進(jìn)”都強調(diào)了管理的重要性。經(jīng)營型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關(guān)系，變政府部門行政性的終身制管理為企業(yè)經(jīng)營型的聘用制管理，在這種機制下，就會形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，促使物業(yè)管理的經(jīng)營者必須以良好的經(jīng)營與服務(wù)才能在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展，并實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道。 經(jīng)營型 ? 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，它所提供的商品就是勞務(wù)和服務(wù)，但他們所推行的則是 有償服務(wù)、合理收費 。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為。 首先，物業(yè)管理公司應(yīng)“ 真正成為相對獨立的經(jīng)濟(jì)實體 ，成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的社會主義商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人。 企業(yè)化 ? 物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。所謂專業(yè)化，是指有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專業(yè)的管理工具和設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。物業(yè)管理的社會化還表現(xiàn)在，它是一項由全社會參與的活動。因此，應(yīng)該鼓勵物業(yè)管理公司走向社會，承接管理其他公司開發(fā)的物業(yè)。使每位業(yè)主只面對物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對各個不同的部門。 物業(yè)管理的特點 （ 1）社會化 （ 2）專業(yè)化 （ 3）企業(yè)化 （ 4）經(jīng)營型 （ 5）建設(shè)與管理結(jié)合 社會化