【正文】 如請家教、請保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。 3）居住方面代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清潔、室內(nèi)裝修、搬家等。包括樓宇內(nèi)外的日常清掃保潔、垃圾清除外運等工作 這是為美化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務(wù)工作。 ? ，國家難以承受維修、資金負(fù)擔(dān)重 ? 我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多資金投入，造成了房屋超期服役，影響住房安全。 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，即對單元性房地產(chǎn)的管理，而房地產(chǎn)的管理對象則是房產(chǎn)和地產(chǎn)。這種經(jīng)營型的企業(yè)化管理，可以減輕政府或單位的壓力與負(fù)擔(dān)，使各類物業(yè)管理公司走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。諸如：房屋、水電、清潔、保安、綠化等。應(yīng)該看到物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。物業(yè)所有者的經(jīng)濟利益主要表現(xiàn)在當(dāng)其物業(yè)留作自用時，不必向任何人交納租金，當(dāng)依法將物業(yè)出租時，可以向承租人收取租金。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件等方面的不同，使世界上沒有同樣的物業(yè)，形成了物業(yè)形式上的多樣性。物業(yè)是從使用角度講，房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是從財產(chǎn)等特性方面。 ? 建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。 一、物業(yè)的概念及種類 （一） 物業(yè)含義 （ Property） ： 財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物和房地產(chǎn)等。通過課程靈活的運作，可以滿足教學(xué)。 ? 第四章 物業(yè)管理的基本原理 了解物業(yè)管理公共選擇理論，理解物業(yè)管理的委托代理理論、區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度，掌握住宅權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)內(nèi)容。 ? （ 3）走進管理。進行案例分析時，既可以采用由學(xué)生獨立分析，再以書面作業(yè)完成的分散方式；也可以采用先分小組討論，后到課堂上全班討論這種集中形式。 ? 通過對本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理基本原理、基本知識，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)基層管理崗位的綜合管理技能與素質(zhì)，學(xué)會處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中存在的一些基本問題。 教學(xué)方案設(shè)計 ? 為增強教學(xué)過程的計劃性，保證學(xué)生的參與，使課堂真正活起來，本課程將努力構(gòu)建一個教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法一體化的、多元結(jié)構(gòu)的教學(xué)方案。為理解與拓展所講的內(nèi)容，可向?qū)W生介紹一些有關(guān)資料。課堂參與程度考核主要考核學(xué)生的積極參與能力、心理承受壓力能力、實際溝通能力和應(yīng)變能力；作業(yè)完成質(zhì)量考核主要考核學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力和課堂內(nèi)容的消化吸收能力；情景劇和案例分析完成質(zhì)量考核主要考核學(xué)生的創(chuàng)新能力、思維能力、快速反應(yīng)和應(yīng)變能力。 隨著城市經(jīng)濟功能的擴展，由經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生的對物業(yè)管理的需求，它是內(nèi)生性的，也是社會發(fā)展的必然選擇。指配套的公用管、線、路。從這個角度上看，物業(yè)與房地產(chǎn)是有區(qū)別的。物業(yè)的這種二元性特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質(zhì)。一個建筑物沒有齊全的配套設(shè)施，就不是完整意義上的物業(yè)。物業(yè)的買賣、租賃、抵押、土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓等，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式。 3．物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理 所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門的物業(yè)管理公司通過合同或契約，按照業(yè)主和使用權(quán)人的意志與要求進行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊、綠化隊、保安隊、維修隊和服務(wù)隊等實施管理。 企業(yè)化 ? 物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或管理協(xié)議規(guī)定收取一定的管理服務(wù)費，但不是以盈利為主要目的。 ? ，影響居住者得正常使用。 1）對房屋基本情況的掌握 具體包括房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用情況等準(zhǔn)確記錄下來，并根據(jù)實際變動情況及時變更有關(guān)記錄，使房屋得到及時的修繕與維護，保持和充分發(fā)揮它們的使用功能。 （二）針對性的專項服務(wù) ? 所謂針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)管理公司為改善和提高住用人的工作和生活條件，面向 廣大的住用人 ，為滿足其中 一些住戶、群體和單位 的 一定需要 而提供的各項服務(wù)工作。 4）體育方面：開辦各種健身場所、如游泳池、健身房、桌球房、臺球房、網(wǎng)球場，舉辦小型體育活動和比賽等。當(dāng)某一項服務(wù)有較多的用戶需求時，物業(yè)管理公司就會將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)之中。 2）教育方面：開辦托兒所、幼兒園，假期開辦小學(xué)生補習(xí)提高班及學(xué)前班等。包括車輛的管理、道路的管理、交通秩序的維護等。領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效率不高。 ? ，公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重。這類物業(yè)服務(wù)企業(yè)只擁有物業(yè)的管理權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)，僅僅是按合同或契約進行法制化、規(guī)范化管理。所謂專業(yè)化，是指有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專業(yè)的管理工具和設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。因為物業(yè)管理公司可為規(guī)劃設(shè)計單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局、配套設(shè)施布局、最佳平面設(shè)計、管線安裝布置等方面的合理化建議。 物業(yè)的商品性 ? 物業(yè)的商品性，是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的。 ? 物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的 ，一個建筑物竣工后，在正常情況下，使用壽命可達幾十年，甚至上百年的時間，即可供人們長期使用，特別是那些具有文物價值的建筑物，如頤和園、故宮等，具有更長久的保護價值。 ? 二元性 ? 有限性 ? 差異性和多樣性 ? 固定性 ? 永久性和長期性 ? 配套性 經(jīng)濟性質(zhì)（社會屬性） 是指物業(yè)與所有權(quán)和商品經(jīng)濟相聯(lián)系的性質(zhì) ， 包括： 權(quán)屬性 壟斷性 商品性 投資性 效用性 保值增值性 物業(yè)的二元性 ? 無論何種建筑物，其基礎(chǔ)都是建立在土地之上的，因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該建筑物得以充分的發(fā)揮。 （二）物業(yè)的分類 ?根據(jù)使用功能的不同分為： ?居住性物業(yè) ?商業(yè)物業(yè) ?辦公物業(yè) ?工業(yè)物業(yè) ?其他用途物業(yè) ? 國際上，物業(yè)是一個通用的習(xí)慣詞匯，與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)表達同一種含義。如電梯、空調(diào)、備用電源等。 ? 另外，隨著個人財富的增加，以保值增值為目的而擁有房地產(chǎn)的業(yè)主數(shù)量也在快速增加，這部分人對物業(yè)管理所能帶給業(yè)主的效益更關(guān)心，因為良好的物業(yè)管理帶來的物業(yè)升值是對投資行為的極好回報 。 改變“期末一張卷”的傳統(tǒng)考核方法，將課程中的知識點轉(zhuǎn)化為技能要求對學(xué)生進行考核，除了期末考試外，增加的考核形式有：課堂參與程度考核、作業(yè)完成質(zhì)量考核、情景劇或案例分析完成質(zhì)量考核等。同時，吸收學(xué)生參與課堂教學(xué)活動，鼓勵學(xué)生參加討論。 ? 7．資源共享。承上是指本課程運用“管理學(xué)原理”、“經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)”的基本理論、知識和方法。在課上或課外，組織學(xué)生進行社會調(diào)查，有條件時，直接訪問企業(yè)家，組織學(xué)生與企業(yè)家對話活動。同時，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)和思考、動手的興趣，激活課堂。 ? 第六章 物業(yè)管理的前期介入 了解物業(yè)竣工驗收和接管驗收的相關(guān)內(nèi)容，了解物業(yè)管理項目招標(biāo)方式，掌握前期介入的概念、必要性、內(nèi)容，掌握物業(yè)管理項目招投標(biāo)的程序、掌握物業(yè)管理投標(biāo)書和入伙通知書編寫方法以及裝修管理內(nèi)容。 校外實踐基地 ? 福建永安物業(yè)管理有限公司 ? 深圳市長城物業(yè)管理股份有限公司福州分公司 ? 福州新三澤物業(yè)服務(wù)有限公司 ? 福州泰禾物業(yè)管理有限公司 ? 福州三木物業(yè)服務(wù)有限公司 第一章 物業(yè)管理概述 ? [教學(xué)目的要求 ] 通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內(nèi)涵、物業(yè)管理的類型，掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容等基礎(chǔ)知識。 ，所謂 物業(yè) 就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。 ? 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場等。物業(yè)有時可以用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它僅僅是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)等使用