【正文】 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)以及房屋裝修、清潔、安全保衛(wèi)、綠化等。 物業(yè)管理的特點(diǎn) （ 1）社會(huì)化 （ 2）專業(yè)化 （ 3）企業(yè)化 （ 4）經(jīng)營型 （ 5）建設(shè)與管理結(jié)合 社會(huì)化 ? 物業(yè)管理的社會(huì)化指的是它將分散的社會(huì)分工匯集起來實(shí)行統(tǒng)一的管理。因此，應(yīng)該鼓勵(lì)物業(yè)管理公司走向社會(huì)，承接管理其他公司開發(fā)的物業(yè)。所謂專業(yè)化，是指有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專業(yè)的管理工具和設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。 首先，物業(yè)管理公司應(yīng)“ 真正成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 ，成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人。 經(jīng)營型 ? 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，它所提供的商品就是勞務(wù)和服務(wù)，但他們所推行的則是 有償服務(wù)、合理收費(fèi) 。人們常說，“ 三分建設(shè)，七分管理 ”，“物業(yè)管理的早期介入與后期跟進(jìn)”都強(qiáng)調(diào)了管理的重要性。這類物業(yè)服務(wù)企業(yè)只擁有物業(yè)的管理權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)，僅僅是按合同或契約進(jìn)行法制化、規(guī)范化管理。 ? 自主經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成物業(yè)后并不出售或出租，而是交由下屬的物業(yè)管理部門進(jìn)行出租或出售以及售后管理服務(wù)。 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系 （ 1）從管理對(duì)象上看，二者都是對(duì)房地產(chǎn)的管理，內(nèi)容上有許多相似之處。而物業(yè)管理的引進(jìn)，則是對(duì)房地產(chǎn)管理新發(fā)展的最好概括。 ? ，公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重。房地產(chǎn)管理、市政、園林、交通、供電、供水、居委會(huì)、派出所都可以對(duì)住宅小區(qū)管理發(fā)號(hào)施令。由于房租低廉，許多人紛紛搶租公房，甚至出現(xiàn)一家人占有幾套公房現(xiàn)象，國有資產(chǎn)大量流失。 80年代末，每平方米需要 ，才能維持簡單的生產(chǎn)，除去一些房租以外，政府還要?jiǎng)潛苎a(bǔ)貼 5－ 6億元。領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效率不高。 2）房屋修繕及其管理 房屋修繕及其管理具體包括房屋的日常維護(hù)、維修等各項(xiàng)工作。 這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。包括 樓宇內(nèi)外 的安全、保衛(wèi)、警戒等工作，以及對(duì)各種 突發(fā)事件 的預(yù)防與處理，還可延伸為 排除 各種 干擾 ，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。包括車輛的管理、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等。專項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為住用人提供工作和生活方便。 2）飲食方面為住用人代購食品、糧食、燃料（代換煤氣罐）、蔬菜、副食及日常用品等。包括各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開設(shè)與管理，以及各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的開展。 2）教育方面：開辦托兒所、幼兒園，假期開辦小學(xué)生補(bǔ)習(xí)提高班及學(xué)前班等。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 1．物業(yè)市場營銷與租賃（需申報(bào)取得政府主管部門發(fā)放的經(jīng)紀(jì)代理或租賃許可證） 物業(yè)市場營銷是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，依據(jù)市場規(guī)律，進(jìn)行商業(yè)策劃，代理業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行市場推廣，制定并實(shí)施銷售方案。 3．其他中介代理 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進(jìn)行其他中介代理工作。這類服務(wù)一般來說是以低償或無償?shù)姆绞教峁┑?。?dāng)某一項(xiàng)服務(wù)有較多的用戶需求時(shí)，物業(yè)管理公司就會(huì)將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)之中。通常是指在物業(yè)管理合同中未要求，物業(yè)管理公司在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需要，提供特約服務(wù)。 社會(huì)福利類 這是指物業(yè)管理公司提供的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。 2．房產(chǎn)評(píng)估、公證 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與公證工作。 4）體育方面：開辦各種健身場所、如游泳池、健身房、桌球房、臺(tái)球房、網(wǎng)球場，舉辦小型體育活動(dòng)和比賽等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 包括各類相關(guān)設(shè)施的建立與管理，以及各種活動(dòng)的開展。 4）出行方面代購、代訂車船票、飛機(jī)票，代住戶接送小孩上下學(xué)、入托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、清洗與維修等。 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容 、教育、衛(wèi)生、體育類 日常生活類 這是指物業(yè)管理公司為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項(xiàng)家政服務(wù)工作。 （二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) ? 所謂針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理公司為改善和提高住用人的工作和生活條件，面向 廣大的住用人 ，為滿足其中 一些住戶、群體和單位 的 一定需要 而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。包括 火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的 救護(hù)與處理 。主要包括園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。 這是為保持房屋及其配套附屬的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作，包括： 1）各類設(shè)備設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備設(shè)施的種類、分布、管線走向、變動(dòng)情況、完好率與使用情況等，與房屋的基本情況一樣，要做到準(zhǔn)確、及時(shí)、心中有數(shù)。 1）對(duì)房屋基本情況的掌握 具體包括房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用情況等準(zhǔn)確記錄下來，并根據(jù)實(shí)際變動(dòng)情況及時(shí)變更有關(guān)記錄，使房屋得到及時(shí)的修繕與維護(hù)，保持和充分發(fā)揮它們的使用功能。 ? ，提高效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 80年代全國房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)直管公房 2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中劃出大量資金進(jìn)行補(bǔ)貼。 ? ，政出多門。 ? ，影響居住者得正常使用。 項(xiàng)目及比較內(nèi)容 現(xiàn)代物業(yè)管理 傳統(tǒng)房屋管理 物業(yè)權(quán)屬 多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有） 單一產(chǎn)權(quán)（國有、公有） 管理單位 物業(yè)管理公司 政府、單位房管部門 管理單位性質(zhì) 企業(yè) 事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位 管理手段 經(jīng)濟(jì)和法律手段 行政手段 管理行為 企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為 非企業(yè)行為 管理性質(zhì) 有償服務(wù) 無償、低償服務(wù) 管理觀念 為業(yè)主、住戶服務(wù) 管住住戶 管理費(fèi)用 自籌、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等 低租金和大量補(bǔ)貼 管理形式 社會(huì)化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 多頭分散管理 管理內(nèi)容 全方位多層次的管理服務(wù) 管房和養(yǎng)房 管理關(guān)系 代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型 國家或單位主導(dǎo)型 管理模式 市場經(jīng)濟(jì)管理模式 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式 四、物業(yè)管理的原則 ：誰享用、誰受益、誰負(fù)擔(dān) ：所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離 3. 統(tǒng)一管理：產(chǎn)權(quán)的多元化易造成多家多頭管理、 職責(zé)不明、責(zé)任不清 ：鼓勵(lì)公平合理的競爭 ：業(yè)主、使用人參與管理，監(jiān)督物業(yè)管 理工作 ：建管脫節(jié)，造成物業(yè)管理先天不足 ：根據(jù)授權(quán)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 ：健全的規(guī)章制度，統(tǒng)一的操作過程，管理方法 要科學(xué)，管理手段要先進(jìn) 10. 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 五、物業(yè)管理的作用 傳統(tǒng)房屋管理的弊端 “重建輕管”的思想 ，促進(jìn)對(duì)外開放 ? 。 （ 2）物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理中獨(dú)立出來、并加以發(fā)展的。 ? 社會(huì)經(jīng)營型物業(yè)管理是由專業(yè)化管理公司，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，參與市場競爭，獲取物業(yè)管理的權(quán)利，例如深圳發(fā)展中心是由香港一家獨(dú)資物業(yè)管理公司管理的。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或管理協(xié)議規(guī)定收取一定的管理服務(wù)費(fèi)，但不是以盈利為主要目的。 ? 綜上所述，物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相結(jié)合的綜合性管理；也是和產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；還是和現(xiàn)代化商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律相吻合的企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。經(jīng)營型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關(guān)系，變政府部門行政性的終身制管理為企業(yè)經(jīng)營型的聘用制管理，在這種機(jī)制下，就會(huì)形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，促使物業(yè)管理的經(jīng)營者必須以良好的經(jīng)營與服務(wù)才能在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為。 企業(yè)化 ? 物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在，它是一項(xiàng)由全