【正文】 。 本項目的建設(shè)資金應(yīng)通過發(fā)展商等金融渠道，集中地進(jìn)行籌集。 第九章 報告總結(jié) 《生米大橋物流 園區(qū) 》項目建設(shè)在時、空條件和市場、經(jīng)濟、政治、社會環(huán)境的選擇中，可謂盡善盡美，且經(jīng)濟 效益和社會效益的分析和預(yù)測是實事求是的，尤其是項目建成后對帶動和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟發(fā) 展的預(yù)測分析是客觀的。 項目建成后，年營業(yè)額達(dá) 元，每年創(chuàng)稅額 ，年投資回報率 %，項目投資回收期約為 。 每年創(chuàng)稅額將超過 萬元（所得稅按 15%測算）。 根據(jù)預(yù)測，項目預(yù)計的總資產(chǎn)投資 5000萬元人民幣，而園區(qū)商業(yè)店鋪銷售收入約 10000萬元； （ 倉庫 、 堆場 等） 設(shè)施 的年 租賃收入 約；南昌物流網(wǎng)的年營業(yè)收入預(yù)計為 500萬元。 ◎ 成本分析 根據(jù)本次研究中制定的營運方案，將由 南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司 具體執(zhí)行建設(shè)方案，公司編制在 6人以內(nèi)，行政預(yù)算開支按人均 萬元計（包括人員工資和日常行政開支），總計 15萬元。 ② 商業(yè)店鋪銷售收入預(yù)計為 10000萬元。 月； 其 園區(qū)設(shè)施平均 出租率為 80%。 對于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長期貸款利率 9%，但總的來看，不管是債 務(wù)性固定回報率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。 雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基于本項目很好的市場前景 ，豐厚的投資匯報，信用等級，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達(dá) 60%，項目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件， 爭取到 20xx萬 元 左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。償還 貸款的資金來源主要是項目可用于還本的開發(fā)投資利潤。債務(wù)資金為 20xx萬 元，主要通過向銀行申 請中長期開發(fā)貸款的形式解決。 項目自有資金籌措為 3000萬 元。項 目融資主體為南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司。 項目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時間為二年，一期工程預(yù)計投資約3000萬元，其余均在二期工程投入，預(yù)計總投資約為 5000萬元。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)， 總成本投入 預(yù) 為 5000萬 元。） ②園區(qū) 主 通道 按照生米大橋物流 園區(qū) 道路規(guī)劃，其園區(qū)主 通道 規(guī)劃為寬 10米，長 800米共 8000平米的 園區(qū) 主 通道 ，而 主通道平均造價 700元 /平方 米 ；故其投資約為 560萬元。根據(jù)南昌市商業(yè)店鋪建筑 綜合造價 800 元 /平方米， 故其商業(yè)投資約 1600 萬元人民幣。 ◎商業(yè)店鋪 占地面積為 6700 平方米，是沿 街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均 3層，進(jìn)深平均約 10 米、開間平均約 6 米，其總建筑面積 2 萬平方米。 以及 根據(jù)目前國內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前 南昌 市建筑市場與土地價格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下： ①園區(qū)物流設(shè)施 ◎ 土地價格約為 7萬元 /畝 ，其園區(qū)土地成本為 700萬元人民幣 ； ◎ 倉庫 及 堆場 按照 生米大橋 物流園區(qū) 初步格局規(guī)劃， 倉庫 建成一層架空式的儲藏室內(nèi)空間，總占地約為 27000平方米 ， 倉庫 總建筑面積為 27000平方米 ；而 堆場 的規(guī)劃占地約 25000平方米 ，其總建筑面積為 25000平方米 。加強與各種物流組織的密切聯(lián)系，加強與國家重點 企業(yè)、各市大中型企業(yè)的直接聯(lián)系，認(rèn)真開拓，并制定各種優(yōu)惠辦法，吸納物流業(yè)務(wù)。 同樣，十分重視對省內(nèi)其他地市市場的開拓。 “與國際物流經(jīng)濟接軌、與國際知名制造商聯(lián)號” 是“生米大橋物流 園區(qū) ”經(jīng)營的必由之路，以此不斷拓展生存的空間和市場占有份額?！耙粯I(yè)為主，全面發(fā)展”是經(jīng)營中的重要一環(huán)，在實施過程中應(yīng)努力做好這篇大文章。 第四，充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來的附加經(jīng)濟效益。 第三，精心策劃和安排年、月的內(nèi)刊市場信息活動。 第二，爭取省內(nèi)相關(guān)職能部門、商貿(mào)部門及市政府的大力支持，將“生米大橋物流 園區(qū) ”列入“電子物流市場試驗示范基地”對外推介。例如與南昌物流網(wǎng)合作，開辦“生米大橋物流 園區(qū) ”專題欄目，對廣東省、港、澳、臺地區(qū)及內(nèi)地各省市物流市場予以導(dǎo)向等，持續(xù)不斷的輿論攻勢。 首先，加大廣告宣傳的力度。 “生米大橋物流 園區(qū) ”向社會提供的“產(chǎn)品”是多樣的：無形服務(wù)產(chǎn)品和有形實物產(chǎn)品交易。 6000 畝的物流基地，試問如雷同將何以打造品牌。 長遠(yuǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)是： 以國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)大市場為舞臺，不斷改進(jìn)、完善、創(chuàng)新自身的經(jīng)營管理體系，樹立品牌意識，發(fā)揮品牌效應(yīng)，一業(yè)為主、全面發(fā)展，力爭五至十年內(nèi) ,在其他重點城市、接軌城市、友好城市等地區(qū)創(chuàng)辦相同品牌的物流配套 /物流補充基地，以此將信息化時代的高科技電子物流服務(wù)推向全國甚至波及海外，使“生米大橋物流 園區(qū) ”成為省內(nèi)物流行業(yè)排行榜前十位的明星企業(yè)、使“生米大橋物流 園區(qū) ”成為省內(nèi)電子物流行業(yè)排行榜前五位的特色企業(yè)。 “生米大橋物流園區(qū)” 近期經(jīng)營目標(biāo)是： 在項目建成以后的三至五年內(nèi)，培育電子物流需求市場，引導(dǎo)南昌物流行業(yè)跨越式地發(fā)展。 第五章 運行規(guī)劃 經(jīng)營是企業(yè)間同類產(chǎn)品營銷、市場開拓的智謀膽略、觀念視野和創(chuàng)新能力的相互角力和碰撞。 根據(jù)現(xiàn)代物流的特征以及對物流園區(qū)的功能定位，考慮到物流企業(yè)和企業(yè)物流管理的發(fā)展需要，園區(qū)物流服務(wù)方式應(yīng)體現(xiàn)在為客戶提供專業(yè)化物流服務(wù)、為客戶提供快速響應(yīng)物流服務(wù)、為客戶提供高水平的物流系統(tǒng)服務(wù)、建立集物流、商流。南昌物流網(wǎng)站的內(nèi)容分為：交易中心、二手車交易、資訊中心、物流論壇、產(chǎn)品大全、公司庫六大板塊 。 ③信息管理系統(tǒng) —— 南昌物流網(wǎng)（ ） 為支持物流園區(qū)的發(fā)展，園區(qū)開發(fā)建設(shè)企業(yè)將開發(fā)和建設(shè)物流信息平臺，物流信息平臺系統(tǒng)建設(shè)的目 的是為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)和企業(yè)物流管理提供公共物流信息，并為進(jìn)入物流園區(qū)的小型物流企業(yè)、物流及運輸代理企業(yè)、運輸配載企業(yè)及車輛等提供廉價的物流信息管理手段和工具，以提高園區(qū)的物流服務(wù)質(zhì)量和效率，成為物流服務(wù)供需雙方開展交易活動的橋梁和紐帶，完善園區(qū)物流功能合理組合和資源有效利用的機制。 ②物流 中心區(qū) 物流中心區(qū)由物流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運輸