【正文】 建設期應特別注重資金的運用，千方百計挖掘潛力，厲行節(jié)約，降低成本，確保優(yōu)質(zhì)工程，實現(xiàn)形象、品牌工程，使每個項目因子建成樣板、建成現(xiàn)代化標準的“物流園區(qū)”?！?*鎮(zhèn)物流園區(qū)》以順德制造業(yè)基地、佛山物流基地大市場為背景，以物流服務與全國、珠三角及佛山現(xiàn)代化電子物流發(fā)展為主線，力圖突破以簡單運輸、粗糙服務等為主題的現(xiàn)有的“企業(yè)物流”模式，開拓一條電子化、信息化、物流市場化發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合中國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、發(fā)展的新趨勢，因而是完全可行的。項目財務指標較優(yōu)，財務上是可行的。項目投資回報率 %，項目建成后， 年左右就會收回投資。 項 目 金 額（萬元） 銷售收入（10年折舊） 1000 設施租賃收入 信息平臺收入 200物流金融服務收入 500主營利潤 所得稅（按15%預測） 凈利潤 根據(jù)上述財務預測的結(jié)果顯示，項目建成后，將每年實現(xiàn) 萬元人民的營業(yè)收入。 信息服務收入建成運營后的物流信息平臺的年營業(yè)收入預計為200萬元。 物業(yè)租金收入根據(jù)預測，項目預計的總資產(chǎn)投資5200萬元人民幣，而園區(qū)商業(yè)店鋪銷售收入約1000萬元。◎成本分析根據(jù)本次研究中制定的營運方案，將由***具體執(zhí)行建設方案，公司編制在6人以內(nèi)，（包括人員工資和日常行政開支），總計15萬元。物流信息平臺的年營業(yè)收入預計為200萬元。園區(qū)建成后（倉庫、堆場等）。24第七章 財務分析本報告財務預測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關于物流園內(nèi)出租市場規(guī)律及收入項目的基礎上，做個以下科學、合理的財務預算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，本項目的收入來源主要是商業(yè)店鋪銷售收入、設施租賃收入兩大部分，根據(jù)佛山市目前倉庫租金水平，**鎮(zhèn)物流園區(qū)（倉庫、堆場等）設施租金標準暫定為18元/㎡在項目投入總資金中，自有資金部分占：60%債務資金部分占：40%對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，融資結(jié)構基本算合理，債務資金利息負擔不重。 本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高，3000萬元的資本金達到項目總投資額的60%，根據(jù)法人***及其股東的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。銀行貸款在建設期內(nèi)的利息按每年實際發(fā)生額分期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。項目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決：⑴項目法人資本金，***為開發(fā)本項目；項目建設投入資金除項目自有資金外。是家私營企業(yè)，法定代表人為歐陽煜磷，注冊資本？萬元，公司地址：室。22第六章 融資方案 項目融資組織形式為項目法人融資形式。項目土地成本為700萬元人民幣、園區(qū)物流設施基礎工程建設總投資434021萬元人民幣，其次加上信息系統(tǒng)總投入為160萬元，合計項目投資總額5600萬元。質(zhì)押系統(tǒng)、代收款管理系統(tǒng)、企業(yè)信用評價系統(tǒng)、企業(yè)財務征信系統(tǒng)、質(zhì)押品監(jiān)管系統(tǒng)、風險管理系統(tǒng)等，預計總投入為150萬元。物流金融服務中心金融服務中心是海元物流園區(qū)信息平臺的特色和業(yè)務模式創(chuàng)新的引導者，是園區(qū)信息平臺能否真正提升一個層次的重要因素。智慧園區(qū)管理服務中心主要實現(xiàn)園區(qū)管理的現(xiàn)代化、信息化和智能化。）園區(qū)主通道按照**鎮(zhèn)物流園區(qū)道路規(guī)劃，其園區(qū)主通道規(guī)劃為寬30米，長800米共8000平米的園區(qū)主通道，而主通道平均造價700元/平方米；故其投資約為560萬元。根據(jù)佛山市商業(yè)店鋪建筑綜合造價 900 元/平方米，故其商業(yè)投資約 1800 萬元人民幣?！蛏虡I(yè)店鋪占地面積為 6700 平方米，是沿街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均 3 層，進深平均約 10 米、開間平均約 6 米，其總建筑面積 2 萬平方米。以及根據(jù)目前國內(nèi)外物流設施建設投資水平，考慮到目前佛山市建筑市場與土地價格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設項目的建設單位投資參照標準如下：園區(qū)物流設施◎土地價格約為 7萬元/畝，其園區(qū)土地成本為700萬元人民幣；◎倉庫及堆場按照**鎮(zhèn)物流園區(qū)初步格局規(guī)劃，倉庫建成一層架空式的儲藏室內(nèi)空間，總占地約為27000平方米，倉庫總建筑面積為27000平方米；而堆場的規(guī)劃占地約25000平方米，其總建筑面積為25000平方米。加強與各種物流組織的密切聯(lián)系，加強與國家重點企業(yè)、各市大中型企業(yè)的直接聯(lián)系，認真開拓，并制定各種優(yōu)惠辦法，吸納物流業(yè)務。同樣，十分重視對省內(nèi)其他地市市場的開拓?！芭c國際物流經(jīng)濟接軌、與國際知名制造商聯(lián)號”是“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”經(jīng)營的必由之路，以此不斷拓展生存的空間和市場占有份額?！耙粯I(yè)為主，全面發(fā)展”是經(jīng)營中的重要一環(huán)，在實施過程中應努力做好這篇大文章。第四，充分挖掘品牌效應所帶來的附加經(jīng)濟效益。第三，精心策劃和安排年、月的內(nèi)刊市場信息活動。第二，爭取省內(nèi)相關職能部門、商貿(mào)部門及市政府的大力支持，將“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”列入“電子物流市場試驗示范基地”對外推介。例如與中國物流網(wǎng)合作，開辦“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”專題欄目，對廣東省、港、澳、臺地區(qū)及內(nèi)地各省市物流市場予以導向等，持續(xù)不斷的輿論攻勢。首先，加大廣告宣傳的力度?！?*鎮(zhèn)物流園區(qū)”向社會提供的“產(chǎn)品”是多樣的：無形服務產(chǎn)品和有形實物產(chǎn)品交易。園區(qū)一方面可以參與物流金融服務的業(yè)務，另一方面可以提供融資擔保、17監(jiān)管等職能，從而收取一定的費用。在創(chuàng)新的物流金融服務模式下，物流企業(yè)為客戶提供高質(zhì)量、高附加值的物流與加工服務,還為客戶提供間接或直接的金融服務,以提高供應鏈整體績效和客戶的經(jīng)營與資本運作效率等。物流企業(yè)獲取銀行貸款后，將先支付一定比例的定金給貨主企業(yè)，同時發(fā)揮物流企業(yè)的在物流運輸、商品安全監(jiān)控，園區(qū)管理信息服務等物流金融中規(guī)避風險的各種相關流程，保證貨物送達客戶企業(yè)，同時客戶企業(yè)在收到獲取后將貨款支付給物流企業(yè)。 物流金融服務模式物流金融服務模式的流程是：商業(yè)銀行與倉儲企業(yè)（物流企業(yè)）簽署委托授權評估質(zhì)押貨物的協(xié)議后，物流企業(yè)將組織相關專業(yè)人員承擔對質(zhì)押貨物進行各種風險評估。 物流信息服務模式通過建立**鎮(zhèn)物流園區(qū)信息平臺，向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供及時、有價值的物流16信息服務，并收取一定的增值服務費的模式。力爭五至十年內(nèi),在其他重點城市、接軌城市、友好城市等地區(qū)創(chuàng)辦相同品牌的物流配套/物流補充基地，以此將“智慧型物流園區(qū)”推向全國甚至波及海外，使“勒流智慧物流園區(qū)”成為省內(nèi)物流行業(yè)排行榜前十位的明星企業(yè)、省內(nèi)物流信息行業(yè)排行榜前五位的特色企業(yè)。“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”近期經(jīng)營目標是：在項目建成以后的三至五年內(nèi)，穩(wěn)步發(fā)展傳統(tǒng)物流體系，大力推進物流信息平臺建設，積極引入物流金融服務，以物流信息服務和物流金融服務引導順德物流行業(yè)跨越式發(fā)展。15第四章 園區(qū)運行規(guī)劃經(jīng)營是企業(yè)間同類產(chǎn)品營銷、市場開拓的智謀膽略、觀念視野和創(chuàng)新能力的相互角力和碰撞。 服務功能區(qū)服務功能區(qū)主要是信息交換中心、管理服務中心、物流金融服務中心所在地，其面積不需要太大，但是屬于整個園區(qū)的中樞和大腦，地位非常重要。 物流功能區(qū)物流功能區(qū)由物流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運輸中心的關系而形成。 配送功能區(qū)配送功能區(qū)由配送中心群通過合理布局而形成。圖32 園區(qū)總體布局規(guī)劃14物流園區(qū)并非一個單純的物流項目，而是及物流基礎設施建設、物流企業(yè)發(fā)展、依托物流進行產(chǎn)業(yè)開發(fā)的綜合性經(jīng)濟開發(fā)項目，因此，從該意義上說，**鎮(zhèn)物流園區(qū)定義為物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)更為確切。根據(jù)***未來15年中物流服務功能與物流服務范圍逐步擴展的基本趨勢，以及前文中對**鎮(zhèn)物流園區(qū)市場需求與功能定位，圍繞其三大服務區(qū)的基本功能，本次研究中在園區(qū)設施能力總體分配上擬按照4:3:3：？：？的比例確定配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、公鐵聯(lián)運功能區(qū)、（金融、信息、管理）服務功能區(qū)和（生活、商業(yè)）配套功能區(qū)的能力規(guī)模。包括園區(qū)物業(yè)管理、園區(qū)綜合管理、園區(qū)辦公與財務系統(tǒng)、園區(qū)安防等日常的園區(qū)管理服務，還包括供應鏈優(yōu)化、物流網(wǎng)絡設計、物流咨詢、物流培訓等服務。物流信息交換中心的主要功能包括信息化基礎設施、信息發(fā)布、信息交換等。質(zhì)押、代收款管理、企業(yè)信用評價、企業(yè)財務征信、質(zhì)押品監(jiān)管、風險管理等。12 物流金融服務中心金融服務中心是**鎮(zhèn)物流園區(qū)的特色和業(yè)務模式創(chuàng)新的引導者，是園區(qū)能否真正提升一個層次、不同于傳統(tǒng)物流園區(qū)的重要因素。**鎮(zhèn)物流園區(qū)的服務功能是建立在市場服務定位基礎上的，根據(jù)**鎮(zhèn)物流園區(qū)的發(fā)展框架設想及市場定位，其服務功能的總體定位在物流配送中心、物流金融服務中心、物流信息交換中心和智慧園區(qū)管理服務中心四大服務功能： 物流、配送中心物流配送中心是園區(qū)的基本功能，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供物流、配送、倉儲、運輸?shù)纫惑w化的解決方案。 生活配套服務功能除了上述業(yè)務基礎運作功能以外，必須要有相應的生活設施相配套。園區(qū)的基本建設思路是把信息服務和金融服務打造成核心競爭力，通過信息化來引導、帶動園區(qū)發(fā)展，并實現(xiàn)物流、金融、商貿(mào)、制造和信息五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、再造物流新體系。物流金融服務包括融資、擔保、質(zhì)押、結(jié)算、代收款管理、企業(yè)信用評價、企業(yè)征信、質(zhì)押品監(jiān)管、風險管控等服務。 物流信息服務功能通過設置信息收集與發(fā)布平臺、構筑智慧型物流園區(qū)等手段，鏈接供應鏈上下游供需各方的物流業(yè)務需求，以提升入駐客戶的競爭優(yōu)勢。 裝卸、搬運功能在園區(qū)規(guī)劃的過程中，將提升入場客戶運作效率和運作質(zhì)量納入規(guī)劃的范疇，進行統(tǒng)一且標準化的卸貨平臺設置，同時支持人工裝卸、手動搬運設備裝卸和叉車設備裝卸的運作，并可在統(tǒng)一卸貨平臺同時容納多家商戶進行相關的運作。資金流資金流信息流信息流物流物流智慧型物流園區(qū)智慧型物流園區(qū)圖 31 智慧型物流園區(qū)的特點10