房地產(chǎn)定價(jià)法講義(參考版)
2025-01-24 04:25本頁(yè)面
【正文】 2023年 2月 8日星期三 10時(shí) 9分 35秒 22:09:358 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 8日星期三 下午 10時(shí) 9分 35秒 22:09: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :09:3522:09Feb238Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 8, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 8日星期三 10時(shí) 9分 35秒 22:09:358 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :09:3522:09:35February 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :09:3522:09Feb238Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 8, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 8日星期三 10時(shí) 9分 35秒 22:09:358 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :09:3522:09:35February 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :09:3522:09Feb238Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 8, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 過(guò)程定價(jià)策略 【 1】 低開(kāi)高走定價(jià)策略 【 2】 高開(kāi)低走定價(jià)策略 【 3】 穩(wěn)定價(jià)格策略 這種價(jià)格策略是指在整個(gè)營(yíng)銷期間 ， 售價(jià)始終保持相對(duì)穩(wěn)定 ， 即不大幅度提價(jià) ，也不大幅度降價(jià) ， 這種策略一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定區(qū)域內(nèi)的銷售 ， 或是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售量小或項(xiàng)目銷售期短時(shí)采用 。 例如： 深圳市福田區(qū)的景田片區(qū)一高層樓盤(pán) ， 低開(kāi)入市時(shí) ， 書(shū)有單位全面開(kāi)放 ， 結(jié)果是 低樓層 、 朝向好 、 好戶型 、 低價(jià)位的單位基本售罄 ， 剩下的單位在價(jià)格上揚(yáng)的情 況下 ， 又不具備素質(zhì)上的優(yōu)勢(shì) ， 給后期銷售帶來(lái)極大的困難 ， 因此 ， 這種策略的 運(yùn)用關(guān)鍵是掌握好起步價(jià) 、 調(diào)價(jià)頻率和調(diào)價(jià)幅度 。 尾盤(pán)的在折扣比例和范圍； 分階段上調(diào)比例和范圍。 根據(jù)各付款方式的估算比例和折扣率，計(jì)算出綜合折扣。 ，得出該項(xiàng)目的均價(jià)，如下表，本項(xiàng)目均價(jià)等于個(gè)樓盤(pán)權(quán)重 值之和，根據(jù)下表本項(xiàng)目的均價(jià)為 3783元 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【4】特別調(diào)整 ②比較定價(jià)法 樓盤(pán)A項(xiàng)目因素調(diào)查表 定價(jià)因素 細(xì)化因素 權(quán)重 打分 得分（ %） =“權(quán)重” “打分” 備注 地域因素（ 46%） 環(huán)境（ 29%） 升值前瞻 3 臨界新中心區(qū) 生活氛圍 7 人文氣氛 7 0 0 自然環(huán)境（噪聲） 7 0 0 噪聲較大，景觀較好 治安狀況 3 0 0 區(qū)域印象 2 交通（ 7%） 車行、管制 2 公共交通 2 關(guān)口 3 1 配套（ 10%） 學(xué)校、幼兒園 5 菜場(chǎng)、商場(chǎng) 3 醫(yī)院、銀行 2 0 0 樓盤(pán)個(gè)別因素 規(guī)模（顯示配套、空間、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力、升值潛力及社會(huì)影響力） 5 1 總建筑面積約為 6萬(wàn)平方米， 32層 4幢 平面設(shè)計(jì)（實(shí)用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型） 13 3 主力戶型 2房 3房、通風(fēng)采光一般、戶型設(shè)計(jì)一般、實(shí)用率較低、一梯 4戶 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中央熱水、消防等） 3 進(jìn)口電梯、寬頻數(shù)據(jù)網(wǎng)等 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門(mén)窗） 5 0 0 毛胚房 建筑選材 2 水泥強(qiáng)度等級(jí)、中空玻璃 房地產(chǎn)定價(jià)方法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 定價(jià)因素 細(xì)化因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %）=“權(quán)重” “打分” 備注 樓盤(pán)個(gè)別因素（ 40% ） 外觀（大堂、會(huì)所、外立面） 3 景觀 4 1 主要為小區(qū)綠化 車位 2 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 對(duì)方為中鐵建廠局 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力 2 物業(yè)管理（ 8%） 品牌 5 0 0 富源有管理經(jīng)驗(yàn) 收費(fèi) 3 0 0 工程形象（ 3%） 潛在風(fēng)險(xiǎn) 3 0 0 尚在建設(shè)中 營(yíng)銷（ 3%） 市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷包裝 3 專業(yè)營(yíng)銷 合計(jì) 100 樓盤(pán)A項(xiàng)目因素調(diào)查表 房地產(chǎn)定價(jià)方法 市場(chǎng)比較樓盤(pán)打分表 比較樓盤(pán) 樓盤(pán) A 樓盤(pán) B 樓盤(pán) C 樓盤(pán) D 樓盤(pán) E 樓盤(pán) F 樓盤(pán) G 樓盤(pán) H 合計(jì) 樓盤(pán)價(jià)格 3300 3400 3550 3500 3620 5200 4100 3600 比較價(jià)格 3254 3801 3816 全重 20% 15% 15% 10% 10% 15% 10% 5% 100% 權(quán)重值 =比較價(jià) 權(quán)重 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【5】付款方式 根據(jù)目標(biāo)客戶設(shè)計(jì)相適應(yīng)的付款方式，并確定主打的付款方式。 恰當(dāng)?shù)膶硬詈统虮憩F(xiàn)為銷售迅速突破。 根據(jù)不同的層差和朝向差，模擬不同的銷售情況，進(jìn)行方案比較，選定方案。 層差和朝向差一定不是均勻的，可以是 0，可以是 1000元，甚至更高完全取決于銷售需要，朝向差根據(jù)景觀，朝向（采光，通風(fēng)，根據(jù)情況可以單列）遮擋，戶型面積，戶型設(shè)計(jì)等因素，分析每個(gè)戶型，層差跳動(dòng)的可能點(diǎn)是：景觀突變的樓層；吉數(shù) 2 28等；如 9層和 10層之間， 19層和 20層之間等。 2 3 4 5 ②比較定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【2】制定分幢，分期均價(jià) 1 2 分幢，分期之前，先將各幢，各期面積即占總面積比例算出，以方便找到平衡。 對(duì)每個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查 交易情況修正，以本盤(pán)預(yù)計(jì)發(fā)售的形象進(jìn)度為基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)比較形象進(jìn)度的工期進(jìn)行修正，為此，要了解市場(chǎng)比較發(fā)售時(shí)的形象進(jìn)度；以本盤(pán)的目標(biāo)銷售速度為基礎(chǔ)對(duì)市場(chǎng)比較的不同銷售速度進(jìn)行修正，為此，必須了解市場(chǎng)比較發(fā)售的時(shí)間和銷售率；必要時(shí)對(duì)廣告投入進(jìn)行修正；各發(fā)售的形象進(jìn)度，發(fā)售時(shí)
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