房地產(chǎn)定價(jià)法講義-在線瀏覽
2025-02-23 04:25本頁(yè)面
【正文】 較定價(jià)法，廣泛選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或可比項(xiàng)目通 過(guò)比較這些項(xiàng)目與擬定項(xiàng)目之間的差異了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或可比項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格、 銷(xiāo)售時(shí)間、銷(xiāo)售量，結(jié)合本項(xiàng)目的定價(jià)目標(biāo)，確定本項(xiàng)目的價(jià)格范圍。這兩種結(jié)果都沒(méi)有正確反映供求原則。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)所處的位置主要看物業(yè)的環(huán)境，不同類(lèi)型的物 業(yè)對(duì)環(huán)境的要求重點(diǎn)存在差別。 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ①成本導(dǎo)向定價(jià)法 ②比較定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ①成本導(dǎo)向定價(jià)法 確定房地產(chǎn)價(jià)格必須要考慮的基本因素包括： 【 1】 消費(fèi)者需求 【 2】 成本 【 3】 競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ①成本導(dǎo)向定價(jià)法 采取的定價(jià)策略有兩種： 【 1】 成本 +競(jìng)爭(zhēng) 計(jì)算項(xiàng)目總成本 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格 加上預(yù)期利潤(rùn) 得出本項(xiàng)目的價(jià)格 【 2】 消費(fèi)者需求 +競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格 調(diào)查消費(fèi)者對(duì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 差異化的物業(yè)需求程度 調(diào)查消費(fèi)者愿意以何種價(jià) 格接受該物業(yè) 開(kāi)發(fā)該物業(yè) 得出本項(xiàng)目的最終價(jià)格 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ①成本導(dǎo)向定價(jià)法 【1】盈虧平衡定價(jià)法 【2】變動(dòng)成本定價(jià)法 【3】目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【1】盈虧平衡定價(jià)法 盈虧平衡定價(jià)法又稱(chēng)收支平衡定價(jià)法 、 損益平衡定價(jià)法 。 總成本曲線包括固定成本和可變成本兩個(gè)部分 ， 并假定單位產(chǎn)品的平均可變成本保持不變 。 以銷(xiāo)售量表示的盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 247。 （ 4000元 /㎡ — 1000元 /㎡） =10000㎡ 以銷(xiāo)售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)： 盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 247。 (1— 1000元 /㎡ 247。 由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售還需要一定的銷(xiāo)售稅費(fèi)，假定銷(xiāo)售稅費(fèi)率 為 15%，所以最終計(jì)算的房地產(chǎn)保本價(jià)格為： 單位保本價(jià)格 ={[固定成本總額 /盈虧平衡點(diǎn)（銷(xiāo)）量 ]+單 位變動(dòng)成本 }247。 (115%) ==4700元 /㎡ 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【1】盈虧平衡定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【1】盈虧平衡定價(jià)法 盈虧平衡定價(jià)法側(cè)重于總成本費(fèi)用的補(bǔ)償，這對(duì)經(jīng)營(yíng)多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)極為重要，其缺點(diǎn)是要先預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷(xiāo)售量，銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，成本不準(zhǔn)，價(jià)格就定不準(zhǔn)，而且他是通過(guò)銷(xiāo)售量倒過(guò)來(lái)推算價(jià)格，以盈虧平衡法確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)也沒(méi)有虧損情況下的銷(xiāo)售水平，如果開(kāi)發(fā)商還期望 1000萬(wàn)元的利潤(rùn)時(shí)，可以將公式調(diào)整為： 盈虧平衡點(diǎn) =（總固定成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） 247。 (4000元 /㎡ — 1000元 /㎡ ) =13333㎡ 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【1】盈虧平衡定價(jià)法 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商期望 10%的銷(xiāo)售利潤(rùn)率，期望利潤(rùn)是銷(xiāo)售價(jià)格的 10%，即 400元 /㎡，將目標(biāo)利潤(rùn)作為一個(gè)變動(dòng)成本，造成每銷(xiāo)售一個(gè)面積對(duì)固定成本的單位貢獻(xiàn)率減少到 2600元 /㎡，此時(shí)得得盈虧平衡點(diǎn)從 1萬(wàn)㎡增加到 ㎡。 對(duì)固定成本的單位貢獻(xiàn)率 =30000000元 247。 公式： 售價(jià) =單位變動(dòng)成本 +單位貢獻(xiàn)額 其中，貢獻(xiàn)的意義在于：?jiǎn)挝幻娣e的銷(xiāo)售收入在補(bǔ)償其變動(dòng)成本后，首先用于補(bǔ)償固定 成本費(fèi)用，目標(biāo)貢獻(xiàn)定價(jià)的關(guān)鍵在于貢獻(xiàn)的確定，步驟如下： （ 1）確定項(xiàng)目目標(biāo)貢獻(xiàn) 目標(biāo)貢獻(xiàn) =預(yù)計(jì)固定成本費(fèi)用 +年目標(biāo)盈利 （ 2）確定單位貢獻(xiàn)量 單位貢獻(xiàn)量 =目標(biāo)貢獻(xiàn) /單位總量 （ 3）形成單位價(jià)格 單位價(jià)格 =單位可變成本費(fèi)用 +單位貢獻(xiàn)量 某項(xiàng)目土地總投資 1000萬(wàn)元，建筑投資 1800元 /㎡，若總建筑面積 10000㎡，預(yù)期利潤(rùn) 720萬(wàn)元，則： 單位價(jià)格 =1800+（ 10000000+7202300） 247。 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積 +單位變動(dòng)成本 ] 247。 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總面積為 20230㎡，固定總成本為 3000萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本為 3500元 /㎡銷(xiāo)售稅費(fèi)率為 15%計(jì)算目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格。 （ 1— 15%） =5871元 /㎡ 表明該項(xiàng)目的最低售價(jià)為 5871元 /㎡，只要按照超過(guò) 5871元 /㎡的價(jià)格將該項(xiàng)目全部售出則項(xiàng)目處于保本的水平；只有超過(guò) 5871元 /㎡，項(xiàng)目才可以獲得利潤(rùn)。 (1— 15%） =7059元 /㎡ 表明該項(xiàng)目只要按照超過(guò) 7059元 /㎡的價(jià)格將項(xiàng)目全部售出，項(xiàng)目就可以按照自己的預(yù)期獲得目標(biāo)利潤(rùn)。 對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正，不同類(lèi)型房地產(chǎn)的價(jià)格，影響因素不同，截?cái)嗖煌活?lèi)型房地產(chǎn)的各個(gè)價(jià)格影響因素權(quán)重不同，最好是與銷(xiāo)售人員，尤其是在同一區(qū)域買(mǎi)樓的銷(xiāo)售人員座談分析。 市場(chǎng)比較結(jié)果表，每個(gè)市場(chǎng)比較進(jìn)行的調(diào)整包括：最低價(jià)，最高價(jià)，平均價(jià)，特別樓層價(jià)（高，中，低，每 5層一個(gè)）；形成表格，便于比較。 分幢，分期的思考出發(fā)點(diǎn)：根據(jù)各自的相對(duì)位置，條件等，細(xì)化，找準(zhǔn)均價(jià)；根據(jù)銷(xiāo)售階段的政策安排，找出項(xiàng)目不同階段最適合的均價(jià) ②比較定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【3】層差和朝向差的確定 1 2 3 4 5 6 關(guān)注最低曾和最高層的（除頂層復(fù)式的標(biāo)準(zhǔn)層）的總差距，例：從一般來(lái)看，當(dāng)每幢層差大于 4000元，銷(xiāo)售一般從底層開(kāi)動(dòng)；當(dāng)每幢層差小于 1500元，銷(xiāo)售一般從高層開(kāi)動(dòng)，在制定價(jià)目表時(shí)，選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的薄弱處，制定有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，不論是 15層，還是 1015層，或是 2530層，通過(guò)層差的反復(fù)試算，可以達(dá)成，關(guān)注同層最高價(jià)，最低價(jià)的差距，在某一方向特別景觀時(shí)尤為重要。
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