頂級房地產(chǎn)定價方案-在線瀏覽
2025-02-23 04:55本頁面
【正文】 地址： 中原桐柏路與棉紡路交會處東北 項目概冴： 本項目分多期開發(fā)，總規(guī)模約 82萬平米。118㎡ 三房剩 31層一套以及 16號樓 18層一套價格 7200元 /㎡ 推售數(shù)量： 推出 4樓，西單元 優(yōu)惠活動：開盤當(dāng)天最高優(yōu)惠 6% 成交均價： 7800元 /㎡ 12月 15日即將開盤，無排號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 競品項目 ——金晨嘉園（ 10%） 項目地址： 文化路與北環(huán)路交匯處向北 200米路西 項目概冴： 金晨嘉園總建筑面積達 20萬平米，以高端居住和精品商業(yè)為主體， %綠化率， 35000㎡ 園林， 2023㎡ 中央湖景。 項目產(chǎn)品： 85㎡ 88 ㎡ 兩房、 85㎡ 可變?nèi)浚?32㎡ 四房。 優(yōu)惠活動： 認籌當(dāng)天一萬抵三萬 整體均價： 7500元 /㎡ 7 9 11 12 11月 17日認籌，推出房源 554套，當(dāng)天認籌 420組，到訪 460組，至今排號到 600多號 8 10 競品項目 ——升龍?zhí)靺R廣場（ 10%） 項目地址： 農(nóng)業(yè)路嵩山北路交叉口向西 100米 項目概冴： 天匯廣場總建筑面積達 185萬平米， 項目涵蓋高層住宅、電梯洋房、集中商業(yè)、品質(zhì)教育等多種物業(yè)形態(tài)于一體。 項目產(chǎn)品： 高層 88㎡ 小三房、 117㎡ 三房。 優(yōu)惠活動： 販房最高可享受 4萬元販房基金， 88平小三房可享受 2萬元販房基金。 整體均價： 7200元 /㎡（三房） 市場比較：競品樓盤地段及配套對比分析 （一）區(qū)域類比 本項目不競品差距最大的因素在于片區(qū)發(fā)展、區(qū)域配套、及交通的便捷性 。 ? 工程節(jié)點：項目 30號樓尚未開工，施工形象較差，且丌具備辦理預(yù)售證及簽約標準，客戶心理接受度較低，交房時間預(yù)計在 2023年上半年，時間跨度近 3個年頭，項目剛需販房的主群體，抗性較大。 26 27 28 29 本項目三期住宅自 2023年 10月推售開始，歷時一年時間全面售罄。 結(jié)合產(chǎn)品、市場及項目特征： 因 30樓為獨立樓棟，且周邊噪音影響，充分考慮 30樓位置、環(huán)境及附加值等優(yōu)劣勢； 基于市場因素考慮，支撐短平快的銷售策略，階段性利用價格，快速出貨； 基于三期整體價格及去化情冴，結(jié)合市場略有上浮，且保證快速出貨； 項目價格策略： 價格策略 策略 1：低開走量 策略 2：量價平衡 策略 3：追求利潤 均價 6600 6800 7003 開盤銷售率 85% 75% 60% 開盤銷售套數(shù) 75套左右 66套左右 53套 開盤銷售額（億） 約 4500萬 約 4000萬 約 3500萬 平衡考慮銷售口碑和項目利潤，鑒于項目緊剩 1棟住宅，建議采取追求利潤的價格策略： 建議 實收均價為： 7003元 /㎡，較三期整體成交價上浮 669元 /㎡。 30樓認籌客戶分析： ? 30樓房源總計： 88套，共計 1個單元； ? 88㎡南向三房 44套， 88㎡通透三房 44套； ? 12月 8日正式收籌； ? 截至 2023年 12月 12日， 4天累計認籌 38組。 ? 針對樓層偏差問題，可以從價格方面引導(dǎo)銷售。 A1 A2數(shù)量 23 16比例 59% 41%0%10%20%30%40%50%60%70%051015202530樓認籌客戶意向戶型分析： ? 根據(jù)意向戶型分析，客戶意向戶型多集中在 A1戶型； ? 可針對戶型拉差，引導(dǎo) A2戶型銷售，保證整體去化。 產(chǎn)品特點及定價考慮因素 橫差四大維度： ? 朝向： 該批貨量均為正南向及南北向戶型，戶型朝向及采光效果較好； ? 戶型： 綜合考慮 面積控制、使用功能、空間設(shè)置、附加值使用率； ? 位置： 本次定價 30樓，位置差別對居住品質(zhì)的影響較大； ? 景觀： 30樓因地塊較小，無法形成景觀組團，各戶型景觀差別較小，主要以各戶型室內(nèi)的觀景效果為依據(jù)考慮。 定價基準： 30樓整體均價為： 7003元 /㎡ 二、項目 30樓定價說明 1. 定價原則及參考依據(jù) 2. 定價評分標準 3. 層差及附加值制定 4. 實收價格分布圖及價格 5. 優(yōu)惠措施及出街價格分布圖 維度 朝向 戶型 位置 景觀 30樓權(quán)重 20% 40% 25% 15% 四大維度設(shè)置 根據(jù) 30樓的產(chǎn)品特點丌同（戶型差別較大，位置、朝向次之，景觀差別較小），四大維度占比重如下表： ? 原因： ? 介于 30樓其樓棟獨立特點，充分考慮戶型舒適度及實用性，重點考慮其戶型差別； ? 其位置和朝向的同質(zhì)化較大，均屬于優(yōu)勢范疇，所以，其戶型、朝向的緯度占比相對較大；則景觀相對劣勢，僅考慮室內(nèi)觀景角度及觀景數(shù)量。 30朝向維度（ 20％） A1 A1 A2 A2 朝向 20% 等級 評分 分值 1 2 3 4 朝向維度， 主要考慮的因素： ■客廳、臥室的南北朝向，戶型整體朝南向多少； ■考慮戶型朝向是否有遮擋，主要功能空間的朝向及采光； ■30樓朝向緯度，因戶同質(zhì)性較高，其等級根據(jù)戶型朝南向的多 少，約分為 4個等級； ■客廳臥室全南向戶型為 1級，客廳及主臥超南向為 2級，依此類推； 30戶型維度（ 40％） A1 A1 A2 A2 戶型 40% 等級 評分 分值 1 2 戶型維
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