【正文】 客戶攻略 在時間維度上擴(kuò)容客戶 銷售階段 擴(kuò)容客戶 形象鋪墊期 蓄水期 開盤強(qiáng)銷期 二度強(qiáng)銷期 持效期 第一次公開亮相，吸引眼球，提高認(rèn)識 在強(qiáng)銷期內(nèi)累積客戶，提高客戶購房欲望 徹底公開，在最大程度上消化蓄水客戶 以老帶新等相關(guān)銷售政策，口碑?dāng)U容 市場的推廣時間 概念擴(kuò)容 品牌擴(kuò)容 口碑?dāng)U容 為保證客戶基礎(chǔ)，可盡量延長蓄水時間 利用渠道平臺進(jìn)行營銷 節(jié)點(diǎn)布控，截留客戶，降低置業(yè)門檻； 不降低項目形象的同時，讓客戶靈活進(jìn)入； 行業(yè)與生活場所滲透，針對全是目標(biāo)客戶集中的企業(yè)進(jìn)行關(guān)系布控； 業(yè)主聯(lián)誼會，維護(hù)客戶； 口碑?dāng)U容，老帶新政策的運(yùn)用。 若是客戶對項目品質(zhì)不認(rèn)可，對產(chǎn)品存在疑慮，可考慮在推出高層住宅的時期，同時推出部分雙拼或聯(lián)排別墅，提高項目品質(zhì)。利用“享受”一次突出體現(xiàn)項目花園洋房的優(yōu)勢特點(diǎn)。 傳世 ： 體現(xiàn)項目終身價值。 全景觀 ： 重點(diǎn)突出項目 景觀優(yōu)勢。 營銷執(zhí)行 多個分銷點(diǎn)設(shè)置 ： 分銷迎戰(zhàn)，多點(diǎn)擊破 擴(kuò)大項目目標(biāo)客戶蓄水基數(shù)，縮小項目的區(qū)位弱勢； 建議開發(fā)商 在泰興人流量的市區(qū)，設(shè)置多個分銷點(diǎn)，用于展示項目形象，增加客戶來源 。 營銷執(zhí)行 行銷 +活動推廣 ： 直面購房者，深入傳播 進(jìn)行行銷傳播，直面購房者，利用活動，將項目形象深入人心，擴(kuò)大項目影響力。 體驗 營銷： 先行打造景觀氛圍 沿港景觀帶 、會所、 水系景觀、組團(tuán)景觀 等樣板示范區(qū)，先期建設(shè) 建議開發(fā)商會所、 水系景觀、組團(tuán)景觀、沿港景觀帶， 營造景觀氛圍 。 虹橋工業(yè)園是新興發(fā)展的大型工業(yè)基地，未來潛力或有可待，但因項目周邊的資源一般，從本身的價值上講，項目的形象很難做大的提升，成為吸引客戶的籌碼，所以必須在前期加大營造景觀優(yōu)勢，真正提升項目品質(zhì)，從形象上顛覆人們的現(xiàn)有認(rèn)知，第一時間占據(jù)市場空白，達(dá)到提高項目價值期待的目的。統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一培訓(xùn)做到位后，能與目前市場項目拉開差距； ? 專業(yè)性的禮賓服務(wù)能凸顯業(yè)主的尊貴身份，在項目銷售階段就極易被客戶感知。 面寬范圍： 4— 6米 進(jìn)深范圍：單層商鋪 1012米； 1+2商鋪 12— 14米； 主營形式：考慮到商業(yè)面積并不多，主要滿足小區(qū)的生活配套，因此以餐飲、休生活配套為主。 高覆蓋的立體綠化 曲徑通幽的景觀小道 貼合主題的情景化小品 項目配套規(guī)劃建議 車庫 ?洋房車位比 1： 1，從車庫可以直接進(jìn)入單元門； ?高層建地下停車場，車位比 ： 1； ?獨(dú)棟別墅設(shè)置可供停放兩輛車的車庫，聯(lián)排和雙拼分別設(shè)置可供停放 一輛車的車庫； 建議設(shè)置地下車行流線，車輛可以直接從地下入庫或車位，方便的同 時還具備安全性。 物業(yè) 所占比例 土地面積 套數(shù)（約） 別墅 1萬平米 30套 復(fù)式住宅 1萬平米 50套 花園洋房 5萬平米 380套 高層住宅 17萬平米 1400套 合計 24萬平米 14萬平米 1860套 各種產(chǎn)品的建筑面積配比建議 項目配套規(guī)劃建議 泛會所 車庫 園林 商業(yè) 物業(yè)管理 泛會所 項目配套規(guī)劃建議 根據(jù)調(diào)研的結(jié)果， 住戶更愿意會所設(shè)有文化運(yùn)動設(shè)施 排在前四位的分別是： 一、籃球場（室外） 二、泳池 三、羽毛球場（室內(nèi)） 四、室內(nèi)綜合館 會所定位 —— “文化”和“運(yùn)動”雙主題 引入 泛會所 概念 —— 建議在首層開放空間及過渡空間中增設(shè)園林式泛會所的功能，補(bǔ)充會所配套，提高項目附加值； 項目配套規(guī)劃建議 項目配套規(guī)劃建議 園林、水系 利用項目周邊的自然水資源，給項目設(shè)計了大型的水系景觀 建議在此給項目做大型的景觀延伸帶，既可提高項目品質(zhì)形象，亦可起到隔離分割的效果。 高層 全景高層的價值細(xì)節(jié) 邊角戶型的采光窗放大成為景觀衛(wèi)生間 面積段 戶型 套數(shù)比例 80100平米 兩房 25% 110120平米 三房 35% 120135平米 三房 35% 140平米 四房 10% 高層 ， 帶動項目消化的動力 建議三房戶型占有主要比例 。 窗臺不落地 ， 不計面積 ， 可以小坐 ， 可以擺放陳設(shè) ， 具有很大的使用價值 ， 實(shí)惠又實(shí)用 。 根據(jù)本項目的地勢特點(diǎn)，建議規(guī)劃兩種高層產(chǎn)品： 9層小高層、 16層高層 高層 花園小高層 花園小高層的價值細(xì)節(jié) 客廳和臥室相錯，在小高層也可享受空中庭院生活 頂層復(fù)式 ,享受大宅范的別致生活 高層 花園小高層的價值細(xì)節(jié) 夾層戶型的創(chuàng)新 高層 花園小高層的價值細(xì)節(jié) 入戶花園及空中花園 , 在緊湊的戶型中增添 生活情趣。 其優(yōu)勢在于除了可以拉高項目容積率之外，還可以帶動一系列的快速消化 ，這決定了項目必然有一定的高層住宅。 ?增加地下室自然采光面 ?平添院落的層次感 ?半室內(nèi)空間感，用途廣 面積段 類型 樓層 套數(shù)比例 贈送 180230平米 聯(lián)排 3層 +地下室 25% 花園及地下室 250320平米 雙拼 3層 65% 花園及地下室 350420平米 獨(dú)棟 3層 10% 花園 及地下室 別墅 ， 提升項目形象的催化物 建議中間面積的雙拼占有主要比例 。 雙拼別墅的傳統(tǒng)和演變 雙拼別墅的演變： 錯聯(lián)別墅 別墅 聯(lián)排、雙拼別墅的價值細(xì)節(jié) 別墅 大面積花園贈送 大面積的花園不僅可以提升項目品質(zhì)，并且在產(chǎn)品設(shè)計上增添了亮點(diǎn)和賣點(diǎn) ?特色花園層在產(chǎn)品中起到了畫龍點(diǎn)睛的作用，使人一件便心生喜愛。 ? 單體來看，外墻面積增加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 聯(lián)排別墅的傳統(tǒng)和演變 別墅 傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用 “山墻并聯(lián)” 的方式， 雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成 社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時也不便于 鄰里氛圍的創(chuàng)造 此類產(chǎn)品 ，面積相對較小，總價較低， 而且可以享受獨(dú)門獨(dú)院的生活， 因此比較受中產(chǎn)階級的歡迎。 價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。 由三個或三個以上的單元住宅組成， 一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻。 地下一