【正文】 250320平米 雙拼 3層 65% 花園及地下室 350420平米 獨棟 3層 10% 花園 及地下室 別墅 ， 提升項目形象的催化物 建議中間面積的雙拼占有主要比例 。 ? 單體來看，外墻面積增加，有更好的采光、通風和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。 地下一層 一層 二層 三層 雙拼別墅的傳統(tǒng)和演變 雙拼別墅的演變： 對拼別墅 “對拼別墅” —— 私家院落得到強化，突破傳統(tǒng)物業(yè)形式，創(chuàng)造溢價 ?居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性； ?提高土地利用率，同時實現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價格上線 。 別墅 雙拼別墅 產(chǎn)品 特 點： 擁有聯(lián)排別墅的經(jīng)濟特點 又有獨棟別墅的居住品質(zhì) 產(chǎn)品 特征 ： ，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 主人與街上的行人有了一段恰當?shù)木嚯x，沒有房子緊鄰街道的壓迫感，主人和行人感覺上都很舒服。 以納帕溪谷地上面積 350470平方米的戶型為例，中院 、側(cè)院面積 80130平方米，后院面積約在 200400平方米。 別墅 細節(jié) 提升品質(zhì) 私人衣帽儲藏室 自己的衣櫥太小，貴重衣服無法存放，首飾飾品到處都是，鞋子收放不便，現(xiàn)在這不是僅僅困擾女性的問題，許多男性也為沒有私人的衣帽儲藏空間而煩勞 。 地下一層的采光井被獨具匠心 的做成兒童游樂設施，既保證 了房間充足的采光，又合理的 運用了空間，給生活增添了樂 趣。 挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。 ◤ 地下室功能空間可以包括：家庭影院、健身房、設備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房（包括獨立的衛(wèi)生間）、公共衛(wèi)生間、酒窖、桑拿房等。 ◤ 兩間次臥室均應設計衣櫥、獨立衛(wèi)生間，可能的話應盡量設計露臺。 ◤ 一層還應該設計公共衛(wèi)生間一處，應做到干濕分離，但可以不包括洗浴空間。 ◤ 門廳的面積在 10平方米左右，同時要和其他的功能空間形成通而不透的空間聯(lián)系。 ◤ 室內(nèi)車庫，雙車位。 別墅產(chǎn)品的疊加 根據(jù)本項目的地勢特點，建議規(guī)劃三種別墅產(chǎn)品： 豪華獨棟、舒適雙拼、聯(lián)排多拼 別墅 豪華獨棟 ◤ 建筑基地面積在 700平方米左右，其中集中花園的面積至少在 200平米以上?；▓@和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。 戶戶擁有南向的私家花園或露臺， 獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展。 物業(yè)類型定位 基于項目開發(fā)目標、客戶定位，我們建議物業(yè)類型如下： 大面寬戶型 高附加值 舒適性與人性化 低總價類別墅 花園洋房 洋房 的 價值點 市場產(chǎn)品稀缺情況下，創(chuàng)新物業(yè)帶來的吸引力 解決對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總 價限制的客戶需求 房型面積從上往下逐漸變大，可為客戶提 供從舒適三房到豪華四房的多種戶型選擇 （ 110平米 170平米） 花園洋房能滿足對大露臺有需求 但受總價限制的客戶需求 洋房的種種價值點可以提高對客戶的吸引力，比普通的多層產(chǎn)品更易銷售 花園洋房 情景花園洋房 情景花園洋房所有的優(yōu)秀均來自其建筑特點 —— 層層退臺。 。 ● 歐式的建筑風格，樹立了項目鮮明的特點，提升項目的品質(zhì)。 庭院生活營造出來的輕松、單純的鄰里關系，使得人與人 的交往回復到自然、和諧的狀態(tài)。 本項目目標客戶群： 城市富裕階層 /改善自住客戶 /當?shù)夭疬w居民 /外地投資客戶 項目總結(jié) 項目優(yōu)勢 區(qū)域內(nèi)項目的唯一性，無競爭項目； 項目在區(qū)域內(nèi)的價值升值前景大； 項目屬于區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤，提升項目的口碑。 ◎ 產(chǎn)品： 目前市場沒有純別墅的樓盤，主要是城市購買力的影響，多數(shù)為雙拼和聯(lián)排，受總價的限制，主流的戶型面積在 80120平米之間的比較熱銷，但是普遍對高層的認可度不大，相比而言，小高層較為受歡迎。 競品分析 中興和苑 成交客戶類型 競爭分析 市場總結(jié) ◎ 規(guī)劃： 建筑布局主要以南低北高的形勢體現(xiàn)，其中高層建筑之間充分考慮朝向和日照參數(shù)。 多層電梯洋房：多層電梯洋房 15層面積從 83～ 115平方米， 83㎡為兩房兩廳戶型， 103～ 114㎡為三房兩廳房型。 競品分析 聯(lián)排 別墅（ 250㎡） 地下一層 一層 二層 君城 成交客戶類型 競品分析 泰興市經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)公司 ：名仕華府 “名仕華府 ”是一個以現(xiàn)代風格建筑為載體，以中國傳統(tǒng)庭院居住文化為內(nèi)涵，全面回 歸自然、生態(tài)、健康、低能耗的東方式居住，倡導尊貴、科技、健康、舒適的生活理念。小 區(qū)規(guī)劃建有 1個 U型私家會所， 2個面積近 2萬方的獨立商業(yè)體， 2023平米高尚商業(yè)、游泳池 以及半下沉網(wǎng)球場和多個活動廣場等社區(qū)配套。 其中獨棟別墅 30套左右，疊加別墅 70余套，整體別墅百余套，占整體戶型中的比例極小 。 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 346多家，其中外商投資企業(yè) 40家，實際利用外資 。 項目地處虹橋工業(yè)園內(nèi)，位于虹橋工業(yè)園區(qū)新城核心區(qū) ,距泰興市區(qū)約 15公里。 項目宏觀環(huán)境 雖然泰興市與蘇常錫地區(qū)，甚至與靖江市相比，無論從地理位置、經(jīng)濟實力、房地產(chǎn)發(fā)展成熟度等方面來說，都有一定差距。 合理規(guī)劃城區(qū)各功能分區(qū) ， 現(xiàn)期加快城市東部新區(qū)建設 ， 形成東部城市以發(fā)展服務業(yè)為主 ， 西部 、 北部以發(fā)展制造業(yè)為主的格局 ， 與中國精細化工（ 泰興 ） 開發(fā)園區(qū)呼應發(fā)展 ， 遠期與市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)融為一體 ， 建成中等規(guī)模濱江工貿(mào)城市和沿江城市密集帶重要的節(jié)點城市 ， 以此提升泰興在江蘇長江經(jīng)濟帶中的地位 。 （ 3）將城區(qū)的西部、西北部、東北部建設成為集中的工業(yè)、制造業(yè)的基地。 航空： 距上海虹橋機場、南京祿口機場不到 2小時車程，距無錫、常州 1小時程。 穿境而過并設有互通的京滬 、 寧通 、 寧靖鹽高速公路和新長鐵路 ， 使泰興與全國公路網(wǎng)和隴海 、 京廣鐵路大動脈緊密相連 ； 江陰長江大橋成為聯(lián)結(jié)上海 、 蘇南的快捷通道 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20236元，農(nóng)民人均純收入 9338元，分別增長 %和 %。已連續(xù) 6年進入全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列。 泰興是著名的 銀杏之鄉(xiāng) 、 教育之鄉(xiāng) 、 建筑之鄉(xiāng) ，素以教育發(fā)達、文化積淀深厚聞名于外。完成財政總收入 ，其中，一般預算收入，分別增長 %、 %。 近海濱江的泰興是長三角經(jīng)濟板塊和上海 、南京 2小時都市圈的重要組成部分 。 鐵路： 新長鐵路穿越泰興腹地 20公里，與國家鐵路主干線 “隴海線 ”、 “京滬線 ”交叉相 連 ， 并在境內(nèi)設有現(xiàn)代化貨運編組站。 （ 2）將如泰運河進行整體整治，河道修整，兩岸進行大面積的綠化。 城中片區(qū) 城北片區(qū) 濱江工業(yè)組團 城東片區(qū) 泰興市城區(qū)功能定位 優(yōu)先發(fā)展中心城市 ， 加快建設東部新區(qū) ， 完善提高主城區(qū) ， 重點改造北部地區(qū) ， 全面提升市區(qū)的綜合實力與區(qū)域地位 。 另外， 從目前在售樓盤情況分析 ， 泰興樓市需求旺盛 ， 尤其是隨著近年來泰興城建和新區(qū)建設的加速 ， 外地開發(fā)企業(yè)的加入 ， 提升了泰興城市投資價值的同時也挖掘出了許多居民本