【正文】 營銷推廣 推盤步驟 形象 樹立 ——花園洋房 ——別墅 ——高層住宅 觀點 ： 前期推廣過后，洋房推出，市場反響熱烈，證明購買者認可項目的形象，可順勢推出高層住宅，刺激成交量，擴大市場占有率 。 建議開發(fā)商 組織行銷團隊，進行上門服務，直面購房者，跟蹤解決購房者提出的問題，在短期內(nèi)擴大項目在周邊區(qū)域的影響力 。 配套社區(qū)商業(yè)街 物業(yè)管理 項目配套規(guī)劃建議 ? 引入知名物業(yè)管理公司。 高層 全景高層的價值細節(jié) 景觀電梯，全方位的體驗景觀社區(qū)價值 帶有觀景平臺的采光電梯廳 ? 社區(qū)景觀一覽無余，使得每一次升降猶如賞景之旅 ? 以觀光電梯作為觀景小高層亮點，進一步強化產(chǎn)品的創(chuàng)新性和中高端定位 ? 景觀電梯較普通電梯成本增加約 30%左右。 聯(lián)排、雙拼別墅的價值細節(jié) 別墅 增加空間感的設計 下沉式庭院 加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此； 下沉式庭院 對支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動力。 產(chǎn)品 特征 ： 比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。 ? 功能性后院 院墻可采用植物 +柵欄的自然隔離方式， 既能向外展示漂亮的私人花園、又利用 植物形成的天然屏障保證生活隱私。 別墅 細節(jié) 提升品質(zhì) 多重庭院 ? 多重庭院包括： ? 前院 ? 后院 ? 側(cè)院 ? 內(nèi)院 ? 入戶院 客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前的別墅居住者對庭院的需求，已經(jīng)不再局限于原有私家花園內(nèi)的植樹種草，而是要求有更優(yōu)美的景致，要求與室外有更多的可互動空間。 將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側(cè)院， 多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的 窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時注 意私密性。 ◤ 從降低成本和施工角度考慮，地下室面積基本上為地上一層的面積減去車庫的面積。 ◤ 在一層應設計一間帶獨立衛(wèi)生間的臥室，供年老或行動不方便的家庭成員以及客人使用。 ◤ 地上兩層，地下一層。半圍合的設計使其擁有較強的私家感，且露臺和花園均由廳進出，方便使用。 支撐項目定位的產(chǎn)品要素 主題定位： 全景觀風情傳世邸 客戶定位： 注重生活品質(zhì)及 寧靜的 家居生活氛圍 開發(fā)目標： 中 高 級 品質(zhì)社區(qū) 規(guī)劃形式美觀、建筑品質(zhì)高，園林景觀細膩、戶型產(chǎn)品創(chuàng)新、配套服務完善 低密度產(chǎn)品、景觀規(guī)劃到位、公共設施講求生活情趣、建筑立面吸引眼球、戶型舒適宜居 建筑立面運用 歐洲 建筑風格元素， 營造景觀帶，景觀規(guī)劃符合開放型、大尺度標準， 大面積綠化， 種植設計采用豐富樹種、強化視覺沖擊 ，制造隱密性。 ● 利用水系，將項目分為四大組團，各自獨立又相互連系。 項目客群來源 客戶定位 本案目標客戶需求特征描述： ? 注重生活品質(zhì)及 寧靜的 家居生活氛圍 ； ? 注重戶型設計及地位區(qū)分 ； ? 區(qū)域市場發(fā)展的潛力是未來的物業(yè)迅速升值； ? 喜歡田園洋房低密度的 大宅 生活方式。 面積區(qū)間為 290350㎡ 之間，每戶贈送庭院、露臺、健身房、保姆房及閣樓約 135—156㎡ ?，F(xiàn)在比較熱銷的戶型的面積在 95120㎡ 左右。項目總占地面積 1200余畝，地上總建筑面積約 140萬㎡，規(guī)劃建設 10000余套住宅，規(guī)劃居住人口近 30000萬人，是目前泰興市商住規(guī)模最大的意式風格樓盤。 項目微 環(huán)境 2023年 3月 25日，江蘇省人民政府同意調(diào)整泰興市部分鎮(zhèn)行政區(qū)劃：將泰興市蔣華鎮(zhèn)與七圩鎮(zhèn)合并設立虹橋鎮(zhèn) ，即泰興虹橋工業(yè)園 。 城中片區(qū) 城北片區(qū) 濱江工業(yè)組團 城東片區(qū) 泰興市城區(qū)功能定位 優(yōu)先發(fā)展中心城市 ， 加快建設東部新區(qū) ， 完善提高主城區(qū) ， 重點改造北部地區(qū) ， 全面提升市區(qū)的綜合實力與區(qū)域地位 。 鐵路： 新長鐵路穿越泰興腹地 20公里，與國家鐵路主干線 “隴海線 ”、 “京滬線 ”交叉相 連 ， 并在境內(nèi)設有現(xiàn)代化貨運編組站。完成財政總收入 ，其中，一般預算收入，分別增長 %、 %。已連續(xù) 6年進入全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列。 穿境而過并設有互通的京滬 、 寧通 、 寧靖鹽高速公路和新長鐵路 ， 使泰興與全國公路網(wǎng)和隴海 、 京廣鐵路大動脈緊密相連 ； 江陰長江大橋成為聯(lián)結(jié)上海 、 蘇南的快捷通道 。 （ 3）將城區(qū)的西部、西北部、東北部建設成為集中的工業(yè)、制造業(yè)的基地。 項目宏觀環(huán)境 雖然泰興市與蘇常錫地區(qū)，甚至與靖江市相比，無論從地理位置、經(jīng)濟實力、房地產(chǎn)發(fā)展成熟度等方面來說，都有一定差距。 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 346多家，其中外商投資企業(yè) 40家，實際利用外資 。小 區(qū)規(guī)劃建有 1個 U型私家會所， 2個面積近 2萬方的獨立商業(yè)體， 2023平米高尚商業(yè)、游泳池 以及半下沉網(wǎng)球場和多個活動廣場等社區(qū)配套。 多層電梯洋房：多層電梯洋房 15層面積從 83～ 115平方米， 83㎡為兩房兩廳戶型， 103～ 114㎡為三房兩廳房型。 ◎ 產(chǎn)品： 目前市場沒有純別墅的樓盤，主要是城市購買力的影響，多數(shù)為雙拼和聯(lián)排，受總價的限制，主流的戶型面積在 80120平米之間的比較熱銷，但是普遍對高層的認可度不大，相比而言，小高層較為受歡迎。 庭院生活營造出來的輕松、單純的鄰里關系，使得人與人 的交往回復到自然、和諧的狀態(tài)。 。 戶戶擁有南向的私家花園或露臺， 獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展。 別墅產(chǎn)品的疊加 根據(jù)本項目的地勢特點，建議規(guī)劃三種別墅產(chǎn)品： 豪華獨棟、舒適雙拼、聯(lián)排多拼 別墅 豪華獨棟 ◤ 建筑基地面積在 700平方米左右，其中集中花園的面積至少在 200平米以上。 ◤ 門廳的面積在 10平方米左右，同時要和其他的功能空間形成通而不透的空間聯(lián)系。 ◤ 兩間次臥室均應設計衣櫥、獨立衛(wèi)生間，可能的話應盡量設計露臺。 挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。 別墅 細節(jié) 提升品質(zhì) 私人衣帽儲藏室 自己的衣櫥太小，貴重衣服無法存放，首飾飾品到處都是，鞋子收放不便，現(xiàn)在這不是僅僅困擾女性的問題，許多男性也為沒有私人的衣帽儲藏空間而煩勞 。 主人與街上的行人有了一段恰當?shù)木嚯x，沒有房子緊鄰街道的壓迫感，主人和行人感覺上都很舒服。 地下一層 一層 二層 三層 雙拼別墅的傳統(tǒng)和演變 雙拼別墅的演變： 對拼別墅 “對拼別墅” —— 私家院落得到強化，突破傳統(tǒng)物業(yè)形式，創(chuàng)造溢價 ?居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性； ?提高土地利用率，同時實現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價格上線 。 ? 單體來看，外墻面積增加，有更好的采光、通風和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 根據(jù)本項目的地勢特點，建議規(guī)劃兩種高層產(chǎn)品： 9層小高層、 16層高層 高層 花園小高層 花園小高層的價值細節(jié) 客廳和臥室相錯，在小高層也可享受空中庭院生活 頂層復式 ,享受大宅范的別致生活 高層 花園小高層的價值細節(jié) 夾層戶型的創(chuàng)新 高層 花園小高層的價值細節(jié) 入戶花園及空中花園 , 在緊湊的戶型中增添 生活情趣。 高覆蓋的立體綠化 曲徑通幽的景觀小道 貼合主題的情景化小品 項目配套規(guī)劃建議