【正文】 通過綠化或其它的措施將這個組團或區(qū)域與其它樓相對地隔離，自成天地。我們可以邀請潮汕較具知名度的燈謎協(xié)會參與本次活動，以擴大影響。 王志綱工作室 142 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 第三步 聯(lián)系溝通 ? 對搜集到的潮汕人名單，以上述渠道（如潮人協(xié)會）的名義，郵寄協(xié)會的會刊； ? 將與上述渠道共同舉辦的活動信息，以邀請函的形式給他們寄送； ? 定期郵寄項目的宣傳資料，定期通報項目的進展。 公關(guān)活動 聯(lián)系溝通 第二階段 搜索階段 第三階段 此階段通過必要的手段 如價格優(yōu)惠等促成購買。 王志綱工作室 114 八、主題概念的推廣與傳播 ? 給我一個大主臥！ 放張巨無霸的大床，放下太太和自己，還要有太太的衣帽間，陽光充沛的書房。請 給我一個真正的玄關(guān)！不要只是塞 下一組鞋柜、一面鏡子，解決回家換鞋更衣的問題。我希望這個大門真要有“ 侯門深似海 ” 的感覺！一望就知道是私家宅第，閑人莫入；其次得厚重威嚴(yán)，我不需要華麗的羅馬柱來助威，相反，兩棵自自然然、 幾十年樹齡的參天巨樹在門前當(dāng)衛(wèi)士，一個大大方方的照壁擋住視線，我會很安心！ 王志綱工作室 106 八、主題概念的推廣與傳播 建筑 ? 一定是南北通 。我只想知道我將來會住在什么樣的環(huán)境里，有哪些別人沒有的風(fēng)景，周圍住的是些什么人，我的小孩和什么人家的小孩交朋友，我住的地方離有市中心有多近 …… 越清楚越詳細越好。但遺憾的是總沒有，所以我總是覺得沒什么房子可買。 王志綱工作室 85 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 低效率 ： 大眾物業(yè)營銷模式以廣告為主要手段，以巨額的廣告費作為代價，因而信息的有效到達率非常低，廣告效果差，如果以促成每個成交客戶所花的廣告費用來衡量的話，效率非常之低。 “主人家 ” 王志綱工作室 61 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 建筑尺度與人的尺度和諧，形成低密度的建筑 “ 谷地 ” ? 北面板式高層建筑，如景觀墻，擋住北風(fēng)和視線干擾 ? 南面點陣布局的圓形建筑，溫暖南風(fēng)可以長驅(qū)直入 ? 低層、高層建筑互為景觀；園林、建筑互為景觀 本案表現(xiàn) 王志綱工作室 62 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 樓與樓錯位布置，保證超寬樓距 ? 東西景觀走廊，保證一眼看到香蜜湖 ? 大量的庭院水景，與香蜜湖呼應(yīng) ? 會所位于小區(qū)中心，是公眾化的客廳、起居室、娛樂室，社區(qū)生活的載體 ? 幼兒園及隔壁中學(xué)、小學(xué)，保證社區(qū)孩童成長需要 王志綱工作室 63 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 先進花園，再進家園，進了家園，又是花園 ? 電梯花園設(shè)計 ? 陽光生態(tài)車庫 ? 南北通透 ? 360度觀景面 ? 6米高空中花園 王志綱工作室 64 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 一層兩戶，一梯一戶 ? 空中花園互不對望 ? 外圓內(nèi)方外型設(shè)計 ? 罕有的 26米面寬 ? 多種躍式設(shè)計，平面變化豐富 王志綱工作室 65 五、主題概念支持體系 —生活空間 深圳只有一個 “ 深宅大院主人家 ” 王志綱工作室 66 五、主題概念支持體系 —社區(qū)服務(wù)與購買方式 社區(qū)部分將在主題概念確定以后做專題深入闡述 購買方式在后文有詳細論述 王志綱工作室 67 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 兩種貝爾高林設(shè)計風(fēng)格的結(jié)合： ? 在一些重要的銷售節(jié)點上，如大門、會所、社區(qū)景觀中軸線，要力求華麗、煽情、富于視覺的感染力，讓一進入這個空間的人馬上被打動 ——香港貝爾高林的一貫風(fēng)格，類似于星河灣。山：塘朗山 ? 收入水平 A B 文 化 水 平 高 中 低 低 中 高 核心目標(biāo)群 王志綱工作室 32 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群構(gòu)成 目標(biāo)群輻射圈層 全國 港澳 外籍 珠 三角 深圳 王志綱工作室 33 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 ? 出則紅塵，入則自然，進退自如 ? 既是都市又是自然的地塊，其獨特性，珍貴性， 滿足成功人士對地位的要求，是真正 “ 地王 ” 所在 ? 擁有珍稀、絕版自然資源：山、水、林、湖之美 ? 社區(qū)人文環(huán)境的純度，完美度，不受雜質(zhì)干擾。 新經(jīng)濟誕生了一批財智新貴，即使是 依靠傳統(tǒng)手段獲取第一桶的富豪們， 也開始用財智時代游戲規(guī)則獲取財富。 王志綱工作室 19 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群定位 新富豪的學(xué)歷、知識水平和對生活的 認(rèn)知提高了。 “主人 ” 對區(qū)位的要求 王志綱工作室 34 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 進退自如 神龍見首不見尾 ? 社區(qū)在城市中心，又真正封閉，享受悠然自在的 主人感覺 ? 生活場景與自然的溝通，主張 三個自然統(tǒng)一 ? 對房子有超乎功能與價格之上的要求 主人對社區(qū)形態(tài)要求 王志綱工作室 35 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 “ 三個自然 ” 和諧統(tǒng)一，無處不在 三個自然的統(tǒng)一 山水、園林環(huán)境： 珍稀的第一自然 建筑：把建筑作為 第二自然來規(guī)劃 人： 主動性的第三自然 每個單元空間具有 “ 一家之主 ” 的獨立性 大社區(qū)的純粹性， 居住的階層和品質(zhì)接近 王志綱工作室 36 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 主人對物業(yè)服務(wù)要求 ?主人軸心論 一切服務(wù)圍繞主人，由看不見的管理和無 處不在的服務(wù)組成，給予主人充分自由和 享受。草：高爾夫球場 城市綠核 ? 王志綱工作室 68 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 ? 而在社區(qū)的一般空間，如活動、游樂、休憩空間，房前屋后，要考慮人們的舒適感、自然感、場所的歸屬感，做社區(qū)型園林 ——類似于澳洲貝爾高林的風(fēng)格 王志綱工作室 69 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 ? 景觀和功能一體化：任何功能都成為一道景觀，任何景觀都具有可用的功能 ? 人行干道上要種能遮陽的樹種，如細葉榕 ? 樓間的活動和休憩空間要移植大樹，形成大院的感覺 王志綱工作室 70 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 高尚社區(qū)的外部氛圍和形象： 周圍密集地種植大樹，形成一道私密的綠色圍墻，使之既有生態(tài)效果，又有美麗的效果、景觀效果、與外界完全隔離的效果，形成侯門深似海的感覺，并且從現(xiàn)在就開始做，在項目公開銷售時就能出效果。 王志綱工作室 86 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 信息傳播不對稱 ：傳統(tǒng)物業(yè)營銷模式的信息傳播主要通過報紙、電視等媒體，信息傳播是單方向的，銷售者可以將信息（樓盤情況）傳達給消費者，但消費者信息（有無需求、戶型、面積等等）無法傳播、反饋給發(fā)展商，因而造成了信息傳播的不對稱性，無法將消費者的反映及時反饋，給項目的營銷帶來進一步的溝通和交流機會，更無法達到及時的雙向互動。 王志綱工作室 100 八、主題概念的推廣與傳播 ? 一棟 300萬的房子，如果周圍又還有 30萬的單元，我會覺得很沒有安全感，我說這話不是歧視某些人，也不是說錢多就修養(yǎng)好，但是收入高的人中有修養(yǎng)的人通常多一些，至少，他們讓我覺得安全。 王志綱工作室 103 八、主題概念的推廣與傳播 景觀 ? 有水才能聚財。我不能忍受窗外風(fēng)呼啦拉的響，屋子里卻一點風(fēng)也進不來，也不能接受陽光只在下午出現(xiàn)在我的書房。能配個儲藏間更妙，兒子的童車、我的漁具、高爾夫球具就出入自由了。太太一般看會兒電視才做得了美夢，我喜歡臨睡前喝點紅酒，所以最好還要放得下電視柜和小酒吧。 王志綱工作室 127 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 B、搜尋目標(biāo)消費群的渠道 ? 深圳市私營企業(yè)家協(xié)會 ? 深圳市潮汕協(xié)會 ? 深圳各高爾夫球場會員 ? 深圳各大證券公司大戶室 王志綱工作室 128 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 ? 深圳回國留學(xué)生創(chuàng)業(yè)協(xié)會 ? 深圳高新區(qū)各企業(yè)的高級管理層 ? 深圳臺灣商會 ? 深圳香港商會 ? 信用卡公司的金卡客戶 ? 工商局登記的企業(yè)法人代表 .......... 王志綱工作室 129 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 ? 通過以上不斷進行的活動，將項目的信息不斷傳達給鎖定的目標(biāo)消費群，讓其感覺項目所有的營建都是從他們的角度出發(fā)，充分體現(xiàn)了他們的 “ 主人地位 ” ，通過參與到項目中間，逐步強化他們對于項目的認(rèn)同，直至喜歡上項目。 王志綱工作室 143 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 第四步 活動展銷 ? 潮汕人的特性： ? 潮汕人具有團結(jié)精神和鄉(xiāng)誼一維性，潮汕人對自已的千年的民俗文化以及歷史深感自豪，他們深深擁護著自己的民俗文化，特別是對于離開家鄉(xiāng)在外創(chuàng)業(yè)的人們，隨然他們不在潮汕，但他們心在潮汕，只要有潮汕人的地方，就會有潮汕文化的存在。建議：配合中秋節(jié)賞月進行 . 王志綱工作室 145 十