【正文】 三角 深圳 王志綱工作室 33 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 ? 出則紅塵，入則自然，進(jìn)退自如 ? 既是都市又是自然的地塊，其獨特性，珍貴性， 滿足成功人士對地位的要求，是真正 “ 地王 ” 所在 ? 擁有珍稀、絕版自然資源：山、水、林、湖之美 ? 社區(qū)人文環(huán)境的純度，完美度，不受雜質(zhì)干擾。為深圳地產(chǎn)帶來一場“ 主人家 ” 人居革命。山：塘朗山 ?高級生活配套成熟 城市 CLD 王志綱工作室 49 五、主題概念支持體系 —區(qū)位 ?香蜜湖在城市中央?yún)^(qū)西部，自然環(huán)境得以保留 ?從羅湖中心區(qū) —華僑城，深圳一代代豪宅見縫插針式 發(fā)展，沒有滿足 “ 藏龍臥虎 ” 對區(qū)位的四大要求，錯失 了成就 “ 潛龍地王 ” 的機(jī)會 ?紅樹灣板塊不具備現(xiàn)實成熟的社區(qū)環(huán)境，自然環(huán)境還 有不確定因素，遠(yuǎn)沒有 “ 潛龍地王 ” 條件 歷史選擇了香蜜湖 王志綱工作室 50 五、主題概念支持體系 —區(qū)位 既是永久性自然， 又在高尚繁華圈中 深圳只有一個香蜜湖 熙園：不出紅塵外，自在山水間 ?新天國際名苑、水榭花都、 香榭里花園、東?；▓@ …… 環(huán)繞本案，形成豪宅建筑景觀圈 ?有效阻隔城市中低檔建筑污染， 讓豪宅區(qū)更純粹 香蜜湖只有一個中心 王志綱工作室 51 五、主題概念支持體系 —生活空間 “主人家 ” 社區(qū) 熙園：生活空間 “主人家 ” 一種有別于別墅與公寓的產(chǎn)品 王志綱工作室 52 五、主題概念支持體系 —生活空間 混同在市中心的塔樓豪宅，片面強(qiáng)調(diào) 都市性，忽視三個自然的和諧，周邊 環(huán)境與自身越來越不協(xié)調(diào)，最后喪失 居住純度，導(dǎo)致豪宅地位受威脅。 “主人家 ” 王志綱工作室 61 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 建筑尺度與人的尺度和諧，形成低密度的建筑 “ 谷地 ” ? 北面板式高層建筑，如景觀墻，擋住北風(fēng)和視線干擾 ? 南面點陣布局的圓形建筑，溫暖南風(fēng)可以長驅(qū)直入 ? 低層、高層建筑互為景觀；園林、建筑互為景觀 本案表現(xiàn) 王志綱工作室 62 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 樓與樓錯位布置，保證超寬樓距 ? 東西景觀走廊，保證一眼看到香蜜湖 ? 大量的庭院水景，與香蜜湖呼應(yīng) ? 會所位于小區(qū)中心，是公眾化的客廳、起居室、娛樂室，社區(qū)生活的載體 ? 幼兒園及隔壁中學(xué)、小學(xué)，保證社區(qū)孩童成長需要 王志綱工作室 63 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 先進(jìn)花園，再進(jìn)家園，進(jìn)了家園，又是花園 ? 電梯花園設(shè)計 ? 陽光生態(tài)車庫 ? 南北通透 ? 360度觀景面 ? 6米高空中花園 王志綱工作室 64 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 一層兩戶，一梯一戶 ? 空中花園互不對望 ? 外圓內(nèi)方外型設(shè)計 ? 罕有的 26米面寬 ? 多種躍式設(shè)計，平面變化豐富 王志綱工作室 65 五、主題概念支持體系 —生活空間 深圳只有一個 “ 深宅大院主人家 ” 王志綱工作室 66 五、主題概念支持體系 —社區(qū)服務(wù)與購買方式 社區(qū)部分將在主題概念確定以后做專題深入闡述 購買方式在后文有詳細(xì)論述 王志綱工作室 67 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 兩種貝爾高林設(shè)計風(fēng)格的結(jié)合： ? 在一些重要的銷售節(jié)點上，如大門、會所、社區(qū)景觀中軸線，要力求華麗、煽情、富于視覺的感染力，讓一進(jìn)入這個空間的人馬上被打動 ——香港貝爾高林的一貫風(fēng)格，類似于星河灣。 王志綱工作室 73 七、主題概念表述 —廣告語 廣告語策略 ? 一種題材保持注意力的重要一點就是常變常新，同時又 萬變不離其宗，尤其是廣告語，既圍繞一個核心訴求，用不同形式，不同媒體、在不同時期對產(chǎn)品進(jìn)行宣傳 王志綱工作室 74 七、主題概念表述 —廣告語 廣告語組合關(guān)系 核心訴求 區(qū)位定位 環(huán)境定位 產(chǎn)品定位 消費群定位 生活境界定位 王志綱工作室 75 七、主題概念表述 —廣告語 ? 廣告語： 深宅大院 王志綱工作室 85 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 低效率 ： 大眾物業(yè)營銷模式以廣告為主要手段，以巨額的廣告費作為代價，因而信息的有效到達(dá)率非常低，廣告效果差，如果以促成每個成交客戶所花的廣告費用來衡量的話，效率非常之低。 王志綱工作室 95 八、主題概念的推廣與傳播 伏筆 打造主人家的故事 ? 在傳播中，我們主要將通過講故事的形式，層層剝筍，將鴻榮源、將賴總及其項目開發(fā)人員，為了替深圳的“ 主人 ” 們打造 “ 心水之宅 ” ，兩年多來進(jìn)行的種種努力和付出的心血，都納入統(tǒng)一的主題來傳播 ——“一切的出發(fā)點都是為了滿足主人們對于主人生活的理解和要求 ” ，使項目開發(fā)的全過程躍然紙上，生動地再現(xiàn)出來。但遺憾的是總沒有，所以我總是覺得沒什么房子可買。 我覺得每分錢都有它的價值。我只想知道我將來會住在什么樣的環(huán)境里，有哪些別人沒有的風(fēng)景，周圍住的是些什么人，我的小孩和什么人家的小孩交朋友，我住的地方離有市中心有多近 …… 越清楚越詳細(xì)越好。這要求看著簡單，其實要達(dá)到也很難，買樓上當(dāng)?shù)睦舆€少嗎？要買風(fēng)景，就買受法律保護(hù)的風(fēng)景！ 王志綱工作室 104 八、主題概念的推廣與傳播 ? 回家的路上，最好能有一大片茂密的樹林，再沒有比這能更 自然地 擋住別人的眼光。我希望這個大門真要有“ 侯門深似海 ” 的感覺！一望就知道是私家宅第，閑人莫入；其次得厚重威嚴(yán)，我不需要華麗的羅馬柱來助威，相反，兩棵自自然然、 幾十年樹齡的參天巨樹在門前當(dāng)衛(wèi)士，一個大大方方的照壁擋住視線，我會很安心！ 王志綱工作室 106 八、主題概念的推廣與傳播 建筑 ? 一定是南北通 。 有沒有挑高 6米以上的陽臺，戶戶不對望的空中花園？有，我就要！ 王志綱工作室 110 八、主題概念的推廣與傳播 ? 我并不主張回到家里還要爬很多層樓梯，我更擔(dān)心孩子和老人的安全。請 給我一個真正的玄關(guān)！不要只是塞 下一組鞋柜、一面鏡子，解決回家換鞋更衣的問題。我知道國外那種山林草場流水環(huán)繞的真正別墅，很難走進(jìn)中國，所以我寧愿老老實實住洋房大宅，至少它不冒別墅的旗號。 王志綱工作室 114 八、主題概念的推廣與傳播 ? 給我一個大主臥！ 放張巨無霸的大床，放下太太和自己，還要有太太的衣帽間，陽光充沛的書房。回到家里，我希望最大的 M 鄁套是優(yōu)越的環(huán)境 ?B，人不要多不要雜，環(huán)境不需要喧嘩，連泳池邊的一頂白帆，都是可以欣賞的風(fēng)景 ！ 王志綱工作室 118 八、主題概念的推廣與傳播 〗 管理服務(wù) ? 我不需要的時候，連你的影子我都不希望看到，一旦我需要你的服務(wù)，你又能馬上出現(xiàn)在我面前。 公關(guān)活動 聯(lián)系溝通 第二階段 搜索階段 第三階段 此階段通過必要的手段 如價格優(yōu)惠等促成購買。 王志綱工作室 135 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 第四步 優(yōu)惠促銷 ? 先對業(yè)主內(nèi)部認(rèn)購，讓業(yè)主優(yōu)先挑選房子； ? 業(yè)主購買給予額外的折扣； ? 業(yè)主的親戚、朋友購房給予一定額外折扣； ? 凡是購房者擁有鴻榮源業(yè)主的簽名，在購買香蜜湖項目時可以折抵房款 10000元（這樣會讓業(yè)主覺得有面子，成為我們項目的推銷員，而此做法實際上等同于給額外的折扣） 王志綱工作室 136 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 二）、深圳富裕的潮汕人群體 ? 目標(biāo)對象： 在深圳的富裕的潮州人 王志綱工作室 137 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 為什么要將潮汕人作為重點目標(biāo)消費群？ ? 在深圳特區(qū) 20多年的高速發(fā)展中，潮汕人功不可沒，同時也造就了大批的潮汕富豪和精英，潮汕人成為深圳富裕人群的中堅； ? 賴總是潮汕人，在潮汕人中有號召力 王志綱工作室 138 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 ? 潮汕人具有 “ 鄉(xiāng)誼的一維性 ” ，不管是在任何時刻、任何地方、潮汕人在鄉(xiāng)誼的延綿過程中，都表現(xiàn)出一種巨大的精神力量 ——團(tuán)結(jié)、互助，喜歡聚堆，因此只要我們的項目打動、吸引了一個潮汕人購買，到時會變成一串潮汕人購買； ? 潮汕人孝順，有為父母買房，有群居的習(xí)慣 王志綱工作室 139 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 目標(biāo)營銷實施的動作設(shè)計： ? 第一步 渠道搜尋 （哪里能找到富裕的潮州人） 渠道： ? 潮人海外經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會（電話： 2116929） ? 深圳市潮人協(xié)會（寶安北路帝豪酒店對面） ? 寶安西鄉(xiāng)商會 ? 香港潮州商會（通過深圳潮人協(xié)會邀請） 王志綱工作室 140 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 第二步 取得名單，建立檔案 （搭建與潮汕人溝通的平臺） ? 與渠道的關(guān)系： 合作，互惠互利的關(guān)系。 王志綱工作室 142 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 第三步 聯(lián)系溝通 ? 對搜集到的潮汕人名單，以上述渠道（如潮人協(xié)會）的名義，郵寄協(xié)會的會刊； ? 將與上述渠道共同舉辦的活動信息，以邀請函的形式給他們寄送； ? 定期郵寄項目的宣傳資料，定期通報項目的進(jìn)展。 王志綱工作室 144 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 深圳 我們可以邀請潮汕較具知名度的燈謎協(xié)會參與本次活動，以擴(kuò)大影響。 王志綱工作室 147 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 潮汕功夫茶表演 功夫茶，是潮汕最獨特的文化傳統(tǒng)，也是中國最精致、最考究、最著名的茶文化。通過綠化或其它的措施將這個組團(tuán)或區(qū)域與其它樓相對地隔離，自成天