【正文】 ?低調(diào)做價：高調(diào)宣傳勢必提高市場預(yù)測價格，采取低開平走的做價策略，以低于市場預(yù)測價開盤入市。 ?別墅產(chǎn)品以聯(lián)排、合院為主，加入少量獨棟、雙拼別墅產(chǎn)品，測試市場需求。 A2類消費者 — 穩(wěn)重型 本資料來自 84 不年輕了，該有長遠的打算了，不管是事業(yè)還是家庭。 本資料來自 83 本項目重點受眾。 ?在建筑立面上考慮到本地氣候盡量采用石材，突顯純正北歐風(fēng)情、美觀經(jīng)典、經(jīng)久耐臟，并每一棟別墅在立面構(gòu)成或色彩上進行微調(diào)，使每一棟在客戶心里面都是唯一的，可參考托斯卡納、好望谷等項目。 目前市場上的歐式風(fēng)格別墅項目以南歐、地中海風(fēng)格居多，本片區(qū)也尚無北歐風(fēng)情別墅入市。 ?美式別墅特別受喜愛立面簡約精致、室內(nèi)開闊氣派的購買人群的歡迎。 ?OUTLETS的采用別墅式建筑，視覺風(fēng)格與別墅住宅融為一體。 第一宗地塊別墅產(chǎn)品配比及總價控制建議： 物業(yè)類型 面積區(qū)間 比例 總價 總比 單價區(qū)間 備注 獨立 別墅 260300平米 70% 總價 180萬以內(nèi) 20% 60006500元 /平米 根據(jù)市場動態(tài)調(diào)整 320350平米 20% 總價 220萬以內(nèi) 380400 平米 8% 總價格 240萬以內(nèi) 少量 500700平米豪宅 2% 300400萬起競拍銷售 雙拼 別墅 180210平米 70% 總價 100萬以內(nèi) 20% 40005000元 /平米 考慮合并為獨棟 220240平米 30% 總價 120萬以內(nèi) 聯(lián)排 /合院別墅 150180平米 80% 總價 70萬以內(nèi) 60% 35004000元 /平米 190200平米 20% 總價 80萬以內(nèi) 注：酒店公寓建議安排在二期地塊，等區(qū)域發(fā)展更加成熟時啟動，亦可利用湘江資源。 ?3000畝的開發(fā)規(guī)模、前期 OUTLETS商業(yè)運營都需要大量的滾動資金，這都要求項目采取快速開發(fā)的策略。 本資料來自 56 進一步說是： 城市 別墅 式 生活綜合體 城市高尚別墅住區(qū) +別墅級高品質(zhì)生活配套 別墅區(qū)，別墅式 outlets購物，別墅式度假、別墅式休閑、別墅式旅游 ?? 長沙首個世界級別墅生活綜合體 本資料來自 57 探討：如何處理別墅部分與商業(yè)部分的沖突？ 別墅是一個私密性、靜謐性高的住區(qū)，而商業(yè)卻需要足夠的人氣支撐，這是本項目的一對矛盾體。 本資料來自 51 競爭策略 ?重配套建設(shè)，順著 outlets名品購物配套特色，進一步發(fā)展小區(qū)配套，讓配套完善成為項目最大賣點。 ?本項目可發(fā)展的特色： ?配套：基本生活配套、 Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅）； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價比優(yōu)勢； ?規(guī)模：規(guī)模影響力。 卓越麓山別墅 迪亞溪谷 汀湘十里 岳麓山公館 市府板塊 靠近長沙市政府，憑借大長沙規(guī)劃帶來的發(fā)展契機，以河西為先導(dǎo)區(qū)，大力擴建河西新城。企業(yè)高管、中小私企老板、高智財富精英等別墅消費市場的主力軍，將逐步拉動長沙別墅市場的復(fù)蘇。 ?在別墅消費上追求舒適性、私享性，首選獨立別墅，其次為聯(lián)排別墅，面積在 300以內(nèi)、總價在 180萬以下的高性價比別墅很受歡迎。 ?雙拼、疊加別墅卻不是很受歡迎，除非是關(guān)系非常好的兩個家庭一起買。 ?市場供應(yīng)仍以聯(lián)排別墅為主，獨立別墅供應(yīng)量增長迅速，成為第二大供應(yīng)別墅類型?，F(xiàn)階段，別墅供應(yīng)市場整體以“中戶型”產(chǎn)品為主。 ?進入 09年以來， 3月份長沙別墅成交量有所回升，好望谷 3月成交4套獨棟，其他各大別墅樓盤來訪客戶量也明顯增加。 ?09年前三月累計銷售面積為 357萬平米， 相當(dāng)于 08年全年銷售面積的一半。 ? 金融政策： 08年下半年，為促進經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，央行曾 5次降息， 4次降低存款準(zhǔn)備金率，實行寬松的貨幣政策。另外，我項目可搶占市場先機，確立 “ 長沙首座 outlets旗艦購物中心 ” 的形象定位。 本資料來自 10 如何轉(zhuǎn)化項目劣勢為優(yōu)勢？ ?地段遠： 項目地段雖然偏遠，但對 outlets商業(yè)模式和別墅物業(yè)卻影響不大。 環(huán)境： 周邊工業(yè)區(qū)環(huán)繞，外部居住環(huán)境有一定影響。 ?東臨雷鋒大道，道路東面為項目后期用地，靠近湘江；南臨金星大道，道路南面為星城經(jīng)濟區(qū)；西臨馬橋河，與臺商投資區(qū)隔河相望；北臨規(guī)劃中的城市北四環(huán)，與望城生態(tài)園接壤。 本資料來自 1 長沙 望城 別墅 項目前期定位研究報告 營銷策劃部 \090415. 本資料來自 2 一、 項目分析 二、 市場分析 三、 競爭分析 四、 項目定位 五、 開發(fā)策略 目 錄 本資料來自 3 一、項目分析 本資料來自 4 ?項目位置： 長沙金星大道與雷鋒大道交匯處北面，距市政府僅 10分鐘車程，道路通暢，沿途風(fēng)景秀麗，交通便利。 ?附近還有高科技食品基地（旺旺食品、亞華乳業(yè)）、園林式家訪工業(yè)園（夢潔、巴黎詩紡 )、湖南出版集團、普瑞酒店、龍湖高爾夫、百果園、中聯(lián)工業(yè)園等。 ?機會 /O ?威脅 /T 商業(yè)： 新型商業(yè)模式初現(xiàn)長沙，填補長沙規(guī)?；?Outlets購物中心的市場空白。規(guī)模化的 outles購物中心多形成在城市郊區(qū)，利于商業(yè)成本控制，降低折扣，最大讓利給消費者；而在長沙要住別墅， 1020分鐘車程是與城市保持的最佳距離，本項目到市政府僅 10分鐘，到五一廣場 20分鐘，如此既保證了別墅生活的舒適性又讓住客在城市間進退自如。 ?經(jīng)濟環(huán)境： 在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下開發(fā)項目，宜采取 “ 快速開發(fā) ” 戰(zhàn)略，狠抓產(chǎn)品質(zhì)量、做出產(chǎn)品亮點、做高性價比，并整合媒介讓項目品牌知名度快速爆發(fā)，獲得強大的市場口碑支撐。 08年房地產(chǎn)相關(guān)出臺政策 本資料來自 17 ?供應(yīng)： 08年，長沙全市商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售 ，同比增長 %；其中商品房住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售 ，同比增長 %。 ?09年前三月價格持續(xù)走低，平均環(huán)比下降約 5%。 本資料來自 22 大長沙別墅項目布局圖 山水英倫莊園 長沙玫瑰園 中糧北緯 28 岳麓山公館 碧桂園山湖城 保利閬峰云墅 綠城青竹園 湘江壹號 鵬基諾亞山林 好望谷 碧桂園威尼斯城 水印山城 美洲故事 托斯卡納 格蘭小鎮(zhèn) 龍灣國際社區(qū) 橘郡 中新森林海 Outlets項目 迪亞溪谷 卓越麓山別墅 汀香十里 東方大院 盈峰翠邸 蘇迪亞諾 東方明珠 備注：正在開發(fā)的含別墅項目共計 29個 〈 市府板塊 〉 〈 麓南板塊 〉 〈 星沙板塊 〉 〈 南城板塊 〉 〈 金霞板塊 〉 御邦 比華利山 藏瓏 山水灣 本資料來自 23 長沙別墅布局分析 板塊 總項目數(shù)量 已售項目 在售項目 待售項目 市府板塊 8 0 4 4 麓南板塊 5 0 2 ３ 金霞板塊 4 0 2 2 南城板塊 9 1 5 3 星沙板塊 6 0 5 1 合計 32 1 18 13 注： “ 已售 ” 指別墅產(chǎn)品已賣完， “ 在售 ” 指有別墅產(chǎn)品在銷售， “ 待售 ” 指尚未開盤或有別墅產(chǎn)品但仍未開始銷售； 金霞板塊還有 “ 沙河 .世紀(jì)城 ” 、 “ 太陽星城 ” 兩個別墅項目尚未正式入市； 南城 “ 中信新城 ” 后期也有別墅產(chǎn)品。 本資料來自 28 項目 獨立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層洋房 (元 /㎡ ) 市府板塊 （ 8個項目） 盈峰翠邸 / 未定 中新森林海 雙拼 4000，聯(lián)排 3180 22002400 蘇迪亞諾 70008000 雙拼 6000，聯(lián)排 4000 23802600 東方明珠 后期才有別墅 后期才有別墅 / 27803000 長沙玫瑰園 6000起，送精裝花園 27002900 東方大院 未開盤 碧桂園山湖城 4100 3300 麓南板塊（ 5個項目） 山水英倫莊園 70008000 雙拼 5000，聯(lián)排 3700送花園 岳麓山公館 900010000 迪亞溪谷 80009000 雙拼 6000，聯(lián)排 4500 4000 卓越麓山別墅 900010000 雙拼 60007000 汀香十里 900010000 45005000 3400 金霞板塊 綠城青竹園 1200015000 90009800 / / 湘江壹號 11000 70008000 5600 別墅產(chǎn)品供應(yīng)價格研究 本資料來自 29 項目 獨立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層 /洋房 (元 /㎡ ) 星沙板塊（ 6個項目） 好望谷 8800 / / / 山水灣 / 4500 / / 碧桂園威尼斯城 8000 45005000 / 3200 鵬基諾亞山林 8500 40004500 / 25002800 藏瓏 20000 12000 / 7000 水印山城 7000 4000 / 南城板塊（ 8個項目） 托斯卡納 / 70008500 / 63007000 美洲故事 12000 8000 御邦 / 聯(lián)排 48005000 4200 格蘭小鎮(zhèn) 未開盤 橘郡 8000 6000 4000 龍灣國際社區(qū) 未開盤 比華利山 / 雙 4700，聯(lián)3700 保利閬峰云墅 80009000 / / / 續(xù)上表 本資料來自 30 長沙別墅市場供應(yīng)價格區(qū)間為： 獨立別墅： 800010000元 /平米 雙拼別墅： 50006000元 /平米 聯(lián)排別墅： 40004500元 /平米 疊加別墅： 35004000元 /平米 多層洋房： 28003200元 /平米 項目之間因為地段及開發(fā)商業(yè)實力差異而價格懸殊較大，獨棟的價格自從 07年升上去后一直比較平穩(wěn)，這與大多項目獨立別墅產(chǎn)品不多有關(guān)系。而雙拼、疊加別墅相對較少。 別墅類型需求情況 本資料來自