【正文】 2250=93 ㎡ 其中： 3號地塊建筑面積 57萬㎡ 3號地塊住宅面積 52萬㎡，總套數(shù) 5175套 70 3/1 3號地塊車庫設(shè)置 商業(yè)面積按 1個 /100 ㎡設(shè)置 住宅按 1個 /套設(shè)置 車庫面積按 35 ㎡ /個計算 集中商業(yè)車庫設(shè)置于建筑之下 — 1F及周邊設(shè)置部分，底商車庫等也不再贅述， 3號地塊所需車庫面積 = 35 ㎡ /個 5175個 =181125 ㎡ 根據(jù) 3號地塊場地分析結(jié)論，該地塊可建筑面積約 380畝，在地下 — 1F滿鋪的情況下，可修建地下建筑面積 =380 667=253460 ㎡ 181125 ㎡ ,即不用滿鋪一層即可滿足車庫設(shè)置要求，確保地面完全人車分流，車流完全下地 商戰(zhàn)無序，策劃先行 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！火爆促銷中 …… 此頁，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879。 2362= ㎡ 中端產(chǎn)品戶均面積 =100000247。車庫面積 30000 ㎡左右， 600個左右車位，預(yù)留部分機動車位（臨時停放），車位比例 1： 對于地下停車位，高層部分集中停車，獨棟和雙拼業(yè)主停車位設(shè)置在自家樓宇下單獨隔開，客戶可從家里直接步行下到地下室，獨棟和雙拼客戶每戶設(shè)置 2個停車位；疊拼業(yè)主車庫盡量設(shè)置在自家樓宇下，疊拼下套可從家中直接步入，疊拼上套可由電梯下到車庫（次方案在成都國嘉 《 城南逸家 》 項目中廣泛采用，且大受追捧） 車庫設(shè)置時需盡量設(shè)置采光井和通風口，提升車庫的舒適性和通行品質(zhì) 大門設(shè)置 大門設(shè)置于二環(huán)路一側(cè)，大門口景觀設(shè)置尤須著力打造，另外在臨 3號地塊一側(cè)設(shè)置 1— 2口步行通道，需打造“曲徑通幽”的意境 5號地塊布局要點 1/1 產(chǎn)品布局方案 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 商業(yè)布局要點 布局 底 商： 3號地塊 A區(qū)域沿規(guī)劃道路（南面）布置一層底商， 3號地塊 B區(qū)域沿規(guī)劃道路（南面）布置一層底商，且延伸至東面，東面可設(shè)置 2層， 3號地塊 C區(qū)域沿規(guī)劃道路（北面）布置一層底商，且延伸至東面，東面可設(shè)置 2層 集中商業(yè)： 設(shè)置在 3號地塊 B區(qū)域東北側(cè)， 4F，單層面積約 5000 ㎡，地下一層設(shè)停車位 體量 底 商：約 3萬㎡ 集中商業(yè)：約 2萬㎡ 總 共： 5萬㎡（為目前都江堰市場主流商業(yè)體量） 定位 底 商：社區(qū)型商業(yè)配套，業(yè)態(tài)以社區(qū)生活服務(wù)類為主（干洗、日雜、煙酒、水果、茶樓、美容美發(fā)等） 集中商業(yè)：區(qū)域型商業(yè)配套，類似于大潤發(fā)、好又多之類，以素材超市，日常食品、生活用品，日雜類為主 商業(yè)布局要點 1/1 產(chǎn)品布局方案 1/1 產(chǎn)品布局方案 3號地塊布局要點 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 3號地塊 A區(qū)域 西側(cè)布置 1棟 30F高層， 2個單元，南北朝向；南側(cè)布置 2棟 30層高層，每層 1個單元 3號地塊 B區(qū)域 東面沿線布置 3棟棟 30F高層，每棟 2個單元； 3號地塊 C區(qū)域 沿著西面、南面、東面布置 30F高層，每棟 2個單元 高層單體樓 均底層架空，電梯配置為國內(nèi)一線品牌，每單元 2部電梯，可考慮設(shè)一部觀光電梯，層高均 3米， 布置時充分考慮三個因素 A、觀山望水效果； B、精細調(diào)整樓體角度，充分考慮各高層間日照因素的相互干擾，同時，盡量減少高層對南北方向建筑日照的影響； C、在確保 A、 B前提下，盡量調(diào)整高層到正南北朝向，可適當偏移一定角度 高層戶型區(qū)間及套型 80— 90 ㎡ （套二） 90— 100 ㎡ （緊湊套三） 100— 120 ㎡ （舒適套三） 125— 140 ㎡ （豪華套三） 3號地塊高層指標統(tǒng)計： 3號地塊高層建筑面積約： 35萬㎡ — 40萬㎡ 3號地塊超高層布局要點 1/1 產(chǎn)品布局方案 3號地塊基于高層的布置情況，其余部分布置有 2個方向： 其一：全部布置為電梯洋房 其二：沿河部分布置一排疊拼，疊拼與高層之間布置電梯洋房 鑒于該部分有待于設(shè)計院方案試擺，才能確定方向，其決定因素在于該區(qū)域的用地強度和容積率決定，在此不再細述 初步估計，該部分體量控制在 10— 14萬㎡之間，總套數(shù)約 1000套 戶型區(qū)間及套型： 方案 1下： 80— 90 ㎡ （套二） 90— 100 ㎡ （緊湊套三） 100— 120 ㎡ （舒適套三） 方案 2下： 洋房： 80— 90 ㎡ （套二） 洋房： 90— 100 ㎡ （緊湊套三） 洋房： 100— 120 ㎡ （舒適套三） 上疊： 110— 130 ㎡ （舒適套三） 下疊： 130— 150 ㎡ （豪華套四） 后續(xù)方案按方案 2統(tǒng)計 3號地塊其余區(qū)域布置 1/1 產(chǎn)品布局方案 67 1/1 產(chǎn)品布局方案總體示意圖 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 30F高層 6— 9F多層 4F疊拼 獨棟或會所 集中商業(yè) 2/1 產(chǎn)品統(tǒng)計 產(chǎn)品類別 面積 套型 套數(shù)（約） 面積（約） 套數(shù)占比 價格定位 高 端 產(chǎn) 品 獨棟 280—320 套五 3 1000 % 20230—22023 雙拼 160—240 套四 /套五 40 8000 % 15000—18000 島嶼 疊拼 120—150 套三 /套四 66 21000 % 12023—15000 150—180 套四 66 % 濱河 疊拼 120—150 套三 /套四 125 20230 % 11000—13000 150—180 套四 % 島嶼 高層 140 豪華套三 112 16000 % 9000—11000 120 舒適套三 112 12023 % 260 套四帶泳池 8 2023 % 樓王 高層 80—90 套二 500 202300 % 7000—8000 90—100 緊湊套三 450 % 100—120 舒適套三 700 % 125—140 豪華套三 180 % 合計 2362 280000 其余產(chǎn)品 洋房 80—90 套二 400 100000 % 6500—8000 90—100 緊湊套三 250 % 100—120 舒適套三 320 % 普 通 高 層 75—80 緊湊套二 700 210000 % 5800—7200 80—90 舒適套二 700 % 90—100 緊湊套三 400 % 100—120 舒適套三 450 % 合計 59000 100% 商業(yè) 底商 30000 18000 集商 20230 12023 總計 5582 640000 69 2/1 產(chǎn)品統(tǒng)計 其中，高端產(chǎn)品：面積 28萬㎡，占總面積 %，套數(shù) 2362套，占總套數(shù) % 中高端產(chǎn)品（ 28+10） =38萬㎡，占總面積 %，套數(shù) 3332套，占總套數(shù)% 低端產(chǎn)品面積 21萬㎡ ，占總面積 %，套數(shù) 2250，占總套數(shù) % 商業(yè)面積 5萬㎡，占總面積 % 套均面積 =590000247。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！ 2/2 策略 方向 1： 大規(guī)模減 少商業(yè)，僅保留東西向規(guī)劃道路底商（主要地面 1層）， 3萬㎡左右，最大限度的確保住宅的寧靜度和居住純粹性，同時，挪用出較大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)土地，用于修改高品質(zhì)住宅，確?！爸鞔虺啥肌笔袌稣w思路的實現(xiàn)； 方向 2： 減 少商業(yè)面積，僅保留東西向規(guī)劃道路底商（主要地面 1層） 3萬㎡左右。可怕的是這類產(chǎn)品體量占總體 量的 75%以上，占住宅產(chǎn)品總量的94%左右，顯然很難實現(xiàn)“高端、主打成都市場”的要 求 按總用地面積計算的容積率其實只是滿足規(guī)劃和營銷說辭，對消費者而言，具有實際意義的其實是按可建面積計算的容積率，最直接的影響是建筑密度和樓間距，最終影響的是產(chǎn)品檔次和居住品質(zhì) 1/2 策略分析 結(jié)論 根據(jù)用地指標及前期規(guī)劃設(shè)計結(jié)果分析，可以得出結(jié)論： 用地指標中“限高”要求不能實現(xiàn)項目“高端”發(fā)展的需求； 前期規(guī)劃設(shè)計中的物業(yè)類型和體量分配根本無法實現(xiàn)項目“高端、與本土主流產(chǎn)品差異化、主打成都市場”的要求 策略 結(jié)合市場篇的主要結(jié)論及整體思路的主要觀點，建議策略： 降低容積率提升產(chǎn)品品質(zhì) 調(diào)整“限高”規(guī)劃指標，提升品質(zhì) 調(diào)整物業(yè)類型和體量分配 1/2 策略分析 三、各物業(yè)形態(tài)優(yōu)劣分析 形態(tài) 優(yōu)勢 劣勢 建議方案 獨棟 獨占天地，功能強大，項目檔次提升強 用地極不經(jīng)濟，總價高，擇買主 可搭配極少量 雙拼 獨棟演化品，分享天地，功能較強，項目檔次提升強 別墅類產(chǎn)品中用地不經(jīng)濟，總價較高 可建設(shè)一定體量 四角拼 分享天地，價格適中，類墅中用地較經(jīng)濟 產(chǎn)品舒適性較差 產(chǎn)品舒適性原因，不建議 疊拼 分享天或地，舒適性較好，類別墅中用最經(jīng)濟 用地經(jīng)濟 主力類別墅產(chǎn)品 （上套帶電梯） 聯(lián)排 分享天地，邊套舒適性較好，類別墅產(chǎn)品中用地經(jīng)濟 大體量的中間套舒適性差，花園面積等一般都很小， 不建議 洋房 性價比高，較普通多層可提升項目檔次 用地經(jīng)濟性一般， 可搭配適當體量 小高層 中間產(chǎn)品，優(yōu)勢不突出， 用地不經(jīng)濟，價格低，性價比低 不建議 高層 用地最經(jīng)濟，產(chǎn)品品質(zhì)可變性極大，可能性價比高，也可能極低 優(yōu)化使用，主力產(chǎn)品 集中商業(yè)