中房信-住宅前期定位思路(參考版)
2025-03-06 12:14本頁(yè)面
【正文】 61 測(cè)算意義示例：判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 單位成本 /售價(jià) 總量（平方米） 合計(jì)（萬(wàn)） 開(kāi)収成本 133500 25771 土地成本 133500 8800 前期工程費(fèi)用 50 130000 650 市政代征費(fèi)用 100 130000 1300 建安成本 849 133500 11335 疊加別墅 900 6000 540 退臺(tái)洋房 850 20230 1700 花園洋房 750 104000 7800 商業(yè) 1000 2023 200 會(huì)所 2500 1500 375 地下車庫(kù) 900 8000 720 室外工程以及環(huán)境 室外道路、照明、社區(qū)園林 1760 管理費(fèi) 按建安費(fèi)用的 3%計(jì)算 451 丌可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 58 按照以上 26項(xiàng)的 5%計(jì)算 775 財(cái)務(wù)費(fèi)用 利率按照 6%計(jì)算 700 銷售收入 34144 疊加別墅 3200 6000 1920 退臺(tái)洋房 2800 20230 5600 花園洋房 2400 104000 24960 商業(yè) 4000 2023 800 地下車庫(kù) 1800 8000（ 60%的銷售率） 864 推廣費(fèi)用 按銷售收入的 2%計(jì)算 683 銷售稅費(fèi) 按銷售收入 %計(jì)算 1912 稅前利潤(rùn) 5778萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)率 % 62 5111 5111 10222 二階段銷售收入 3414 3414 6829 5122 5122 10243 一階段銷售收入 11999 11328 10254 1787 764 1451 1099 1284 820 400 650 累計(jì)資金盈余 671 1075 8467 1023 687 351 185 465 420 250 650 項(xiàng)目資金平衡情況 7000 2023 其他融資 6000 3000 1000 銀行貸款支付 4000 5000 11000 自有資金支付 671 1075 8467 1023 687 6649 8185 2535 4580 5250 10350 700 700 財(cái)務(wù)費(fèi)用 286 286 572 191 191 382 287 287 574 銷售稅金 229 200 100 150 219 300 200 300 859 500 營(yíng)銷推廣 172 150 100 50 158 160 120 120 257 50 丌可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 100 100 83 100 175 100 100 150 183 100 100 管理費(fèi) 1768 500 300 500 室外環(huán)境 3341 3000 500 100 500 1935 2500 3000 2941 500 建安費(fèi)用 132 200 300 600 90 100 100 100 510 300 100 市政代收費(fèi) 180 100 100 500 200 300 150 前期工程費(fèi) 1000 3000 3000 3000 2023 回遷建設(shè)費(fèi) 7000 7000 10000 補(bǔ)償費(fèi) 7000 3000 道路建設(shè) 4440 4036 1755 2391 4101 13477 13307 7657 14824 5250 10350 現(xiàn)金支出 5111 5111 10222 3414 3414 6829 5122 5122 10243 0 0 現(xiàn)金收入 4Q 3Q 2Q 1Q 4Q 3Q 2Q 1Q 4Q 3Q 2Q 2023年 2023年 2023年 結(jié)論： ?2023年資金壓力大，特別在年中兩個(gè)季度 ?項(xiàng)目資金缺口約為 1億 ?在彌補(bǔ) 2023年的資金缺口以后， 基本上從2023年初現(xiàn)金流開(kāi)始平衡 注： ?粉紅色現(xiàn)金流入數(shù)據(jù) ——預(yù)測(cè)的銷售收入 ?粉紅色現(xiàn)金流出數(shù)據(jù) ——范圍內(nèi)可機(jī)勱的支出 ?銷售收入?yún)鷷r(shí)點(diǎn)為房屋的銷售時(shí)間 ?工程建設(shè)款支付不工程進(jìn)度一致 測(cè)算意義：判斷資金缺口 63 項(xiàng)目定位 客戶 土地 市場(chǎng) 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 …… 一 二 三 四 五 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 定位的過(guò)程及重點(diǎn) 指標(biāo) 重點(diǎn)關(guān)注 土地 區(qū)域觃劃、比較思維 市場(chǎng) 競(jìng)品研究、結(jié)構(gòu)化分析 客戶 結(jié)構(gòu)特征、需求重點(diǎn) 企業(yè) 企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)資源 案例 案例選擇、類比研究 64 定位的過(guò)程及重點(diǎn) 指標(biāo) 重點(diǎn)關(guān)注 土地 區(qū)域觃劃、比較思維 市場(chǎng) 競(jìng)品研究、結(jié)構(gòu)化分析 客戶 結(jié)構(gòu)特征、需求重點(diǎn) 企業(yè) 企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)資源 案例 案例選擇、類比研究 項(xiàng)目定位 客戶 土地 市場(chǎng) 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 …… 一 二 三 四 五 65 PART 3 定位報(bào)告常見(jiàn) 4邏輯 66 要點(diǎn)：基亍供求和價(jià)格 傳統(tǒng)推導(dǎo)式 67 丐聯(lián)驗(yàn)證式，思維導(dǎo)圖 要點(diǎn)：基亍假設(shè)和能力的推想，分類模型是關(guān)鍵 68 要點(diǎn)：基亍供求和價(jià)格 志綱區(qū)域式 69 志綱區(qū)域式 志綱市場(chǎng)定位座標(biāo)系
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