【正文】 2023年 1月 31日星期二 5時(shí) 26分 0秒 05:26:0031 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 31日星期二 上午 5時(shí) 26分 0秒 05:26: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :26:0005:26Jan2331Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 31, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 31日星期二 5時(shí) 26分 0秒 05:26:0031 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :26:0005:26:00January 31, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :26:0005:26Jan2331Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , January 31, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 31日星期二 5時(shí) 26分 0秒 05:26:0031 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :26:0005:26:00January 31, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :26:0005:26Jan2331Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 31, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。人們終于可以大膽充分地呈現(xiàn)自己的性別了 A 6棟 3房 女性樣板房 樣板房裝修風(fēng)格建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 C、 D 樣板房裝修風(fēng)格建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 設(shè)臵 主人椅 是一些中產(chǎn)試圖準(zhǔn)確效仿西方禮儀的努力 A 4房 現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格：音樂家的房子 別致的墻面和簡(jiǎn)單的家私，而主人心愛的樂器解釋了這個(gè)角落的用場(chǎng) 樣板房裝修風(fēng)格建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 床頭是塊黑板，可以隨意更新，現(xiàn)在上面寫了主人的英文名字（而不是中文名），可以讓直白的表達(dá)方式感到羞澀的中產(chǎn)們有婉約的可能，但寫了就比不寫大膽 6棟 B 米平面 4房 新婚之家 樣板房裝修風(fēng)格建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 服務(wù)人員類別 工作 服裝 置業(yè)顧問(wèn) 接待客戶，介紹項(xiàng)目，銷售 深色西裝 工牌 樣板區(qū)大堂經(jīng)理 負(fù)責(zé)整個(gè)售樓處服務(wù)人員的管理和安排 深色西裝 工牌 售樓處保安人員（停車場(chǎng)、入口接待人員） 引導(dǎo)客戶停車、前往售樓處和帶領(lǐng)客戶就座 統(tǒng)一制服 工牌 售樓處保潔人員 整個(gè)售樓處的清潔工作 統(tǒng)一制服 工牌 售樓處吧臺(tái)服務(wù)人員 專門負(fù)責(zé)洽談區(qū)及 VIP區(qū)的酒水餐飲服務(wù) 統(tǒng)一制服 工牌 樣板房保潔人員 負(fù)責(zé)樣板房的清潔工作 統(tǒng)一制服 工牌 樣板房示范大使 負(fù)責(zé)樣板房?jī)?nèi)的接待和講解 統(tǒng)一制服 工牌 綜合服務(wù)大使 為客戶提供按揭、二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，服務(wù)負(fù)責(zé)接待業(yè)內(nèi)、相關(guān)行業(yè)參觀團(tuán) 職業(yè)套裝、工牌 銷售服務(wù) — 專業(yè)團(tuán)隊(duì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 細(xì)節(jié)展示服務(wù)品質(zhì) 在看樓現(xiàn)場(chǎng)處處可見的安全溫馨提示牌， 售樓處設(shè)臵的擦鞋機(jī)、冰凍濕紙巾、 為看樓人員提供安全帽的護(hù)罩、太陽(yáng)傘 為停車場(chǎng)汽車提供汽車罩 …… 眾多的細(xì)節(jié)服務(wù)體現(xiàn)了未來(lái)物管的服務(wù)及品質(zhì)，大大提升了項(xiàng)目的檔次與形象。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 定價(jià)策略建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 剩余房號(hào)分析 ?0 07號(hào)房，端頭位，銷售良好 ?08號(hào)房?jī)r(jià)格較低，性價(jià)比最高，暢銷 ?01號(hào)房 7層以下受遮擋，高層銷售良好 ?04號(hào)房相對(duì)最弱，銷售了少量低價(jià)單位 ?0 03與 08號(hào)房形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)滯銷 ?06單位與 0 07單位價(jià)差不大，形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)滯銷 0 0 06號(hào)房是下階段銷售的重點(diǎn) 現(xiàn)房號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 4 總價(jià) 984251 914028 880810 823050 985410 949076 965576 879269 5 總價(jià) 989916 919397 886145 788997 950421 915237 963296 764643 6 總價(jià) 995581 924766 891479 777549 904952 920618 968814 841107 7 總價(jià) 1001246 930134 896814 838516 903473 926000 874052 837620 8 總價(jià) 1006911 903420 902148 722448 899214 931381 773580 860708 9 總價(jià) 920525 940872 907483 848826 930316 936763 857145 853365 10 總價(jià) 945214 946240 912818 853981 958250 942145 889100 829601 11 總價(jià) 930825 951609 918152 859137 983528 947526 905414 918110 12 總價(jià) 1029573 956978 923487 864292 989045 952908 950352 942915 成交套數(shù) 3 1 0 3 6 0 7 7 剩余套數(shù) 5 8 9 6 3 9 2 2 房號(hào)銷售率 33% 11% 0% 33% 67% 0% 78％ 78% 北師大附小 北師大宿舍樓（ 6層） 水果批發(fā)市場(chǎng) A棟 03 04 05 02 B棟 06 01 08 07 本項(xiàng)目七層不受阻擋 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 定價(jià)策略： ? 明確主推房號(hào)、分批量推售 ? 主推房號(hào)價(jià)格引導(dǎo)，在內(nèi)部?jī)r(jià)格中形成明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì) ? 第一批單位以消化 0 06號(hào)為目標(biāo)； ? 參照市場(chǎng)走量的調(diào)價(jià)幅度，將 0 06/03號(hào)號(hào)單位整體下調(diào)20%； ? 同時(shí)，將 04號(hào)單位價(jià)格與 0 06單位價(jià)格拉平，使 0 06單位形成明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售； ? 0 06單位基本消化后，再推出 03單位進(jìn)行主推，同樣采用比價(jià)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售 ? 注釋：具體后期的推售步驟還要視市場(chǎng)反映作調(diào)整。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 7樓以下各房號(hào)視覺效果 北師大附小 北師大宿舍樓（ 6層） 水果批發(fā)市場(chǎng) A棟 07 08 01 06 B棟 02 05 04 03 可以看社區(qū)內(nèi)部景觀，陽(yáng)光照射充足 可以看師大附小，有噪音 可以看師大附小，有噪音 采光差無(wú)景觀資源 受宿舍樓遮擋，視覺效果差 與宿舍樓對(duì)視嚴(yán)重 朝南，景觀資源差，樓下為水果市場(chǎng) 光線較 04號(hào)房好，無(wú)景觀資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 7樓以上各房號(hào)視覺效果 北師大附小 北師大宿舍樓（ 10層） 水果批發(fā)市場(chǎng) A棟 07 08 01 06 B棟 02 05 04 03 可以看社區(qū)內(nèi)部景觀，陽(yáng)光照射充足 開社區(qū)，少量江景資源 可以看到部分江景 采光差無(wú)景觀資源 采光好，有江景資源 視野開闊，可看江景 視野看到的以老樓居多 光線較 04號(hào)房好，無(wú)景觀資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 北師大附小 水果批發(fā)市場(chǎng) A棟 07 08 01 06 B棟 02 05 04 03 因素 戶型結(jié)構(gòu) 景觀 噪音 朝向 面積 得分 權(quán)重 20% 30% 10% 30% 10% 100% 打分權(quán)重 ? 以 5分制打分 ?項(xiàng)目最大平面差為1000元 打分： 平面差： 926 打分： 平面差： 0 打分： 平面差： 407 打分： 平面差：315 打分： 平面差：111 打分： 平面差： 56 打分： 平面差：759 打分： 平面差： 1000 七層以下各戶型打分情況 戶型 得分 平面差 7 1000 1 883 5 533 8 300 2 250 6 200 3 50 4 0 差價(jià)為降序排列 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 北師大附小 水果批發(fā)市場(chǎng) A棟 07 08 01 06 B棟 02 05 04 03 因素 戶型結(jié)構(gòu) 景觀 噪音 朝向 面積 得分 權(quán)重 20% 30% 10% 30% 10% 100% 打分權(quán)重 ? 以 5分制打分 ?項(xiàng)目最大平面差為1000元 打分： 平面差：1000 打分： 平面差： 0 打分： 平面差：300 打分： 平面差：250 打分： 平面差：200 打分： 平面差： 50 打分： 平面差：533 打分： 平面差：833 七層以上各戶型打分情況 戶型 打分 差價(jià) 1 1000 7 926 5 759 8 407 2 315 6 111 3 56 4 0 差價(jià)為降序排列 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 價(jià)格表的局部調(diào)整 ● 受綜合樓， 01單位在 7樓有視野面的跳差， 7樓以下單位受遮擋較嚴(yán)重；調(diào)低 300元 /平方米。 *競(jìng)爭(zhēng)樓盤打分表詳見附件 目前比準(zhǔn)樓盤價(jià)格在市場(chǎng)上普遍銷售情況不佳，并非合理參考價(jià)格，因而考慮參考本項(xiàng)目二手房市場(chǎng)成交價(jià)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 核心均價(jià)推導(dǎo)：市場(chǎng)比較法 位臵 成交價(jià)格 (元 /㎡ ) 成交時(shí)間 一期成交 2套 4800 1011月 二期成交一套 5000 1月份 本項(xiàng)目近期二手房市場(chǎng)成交價(jià)格 本項(xiàng)目近期二手房成交價(jià)格范圍在 48005000元 /平方，且成交量不大。 萬(wàn)科城四期 只有誠(chéng)意度較高的上門客戶知道優(yōu)惠折扣；故老業(yè)主及市場(chǎng)反應(yīng)不太明顯 采用小眾圈層折扣＋老帶新獎(jiǎng)勵(lì)的方式，整體均價(jià)下調(diào) 20％ 調(diào)整后至今，月上門量約 45批，成交量約 10套 策略調(diào)整前，月上門量約 20批，成交量約 2套 東莞 萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 3期 直接降價(jià) 成交量：調(diào)整后 3050套 /周 上門量：之前 45套 /周 豐泰城 加推 2棟洋房重新調(diào)整價(jià)格表 ，優(yōu)惠20% 調(diào)