【正文】 手房市場成交價(jià)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 核心均價(jià)推導(dǎo)：市場比較法 位臵 成交價(jià)格 (元 /㎡ ) 成交時(shí)間 一期成交 2套 4800 1011月 二期成交一套 5000 1月份 本項(xiàng)目近期二手房市場成交價(jià)格 本項(xiàng)目近期二手房成交價(jià)格范圍在 48005000元 /平方，且成交量不大。目前本項(xiàng)目新推單位在產(chǎn)品上與二手房相比，無明顯優(yōu)勢，并且成為客戶重要的參考因素，因此本項(xiàng)目合理均價(jià)建議不超過二手房成交價(jià)，帶精裝均價(jià)建議： 5400元 / m2 本項(xiàng)目二層 ，按照 “ 世聯(lián)代理項(xiàng)目贈送面積的計(jì)算方式 ” ，低于 米層高部分的面積以 50%計(jì)入計(jì)價(jià)面積，納入價(jià)格體系；本項(xiàng)目二層平均贈送面積達(dá)到建面的 35%，由此反算本項(xiàng)目靜態(tài)的比準(zhǔn)均價(jià)取整為： 7300元 /m2 *競爭樓盤打分表詳見附件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 價(jià)格表形成 ?精確致導(dǎo) ?—— 精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行銷售和策劃分別爬樓打分； ?高成低就 ?—— 特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 7樓以下各房號視覺效果 北師大附小 北師大宿舍樓（ 6層） 水果批發(fā)市場 A棟 07 08 01 06 B棟 02 05 04 03 可以看社區(qū)內(nèi)部景觀，陽光照射充足 可以看師大附小，有噪音 可以看師大附小，有噪音 采光差無景觀資源 受宿舍樓遮擋，視覺效果差 與宿舍樓對視嚴(yán)重 朝南，景觀資源差，樓下為水果市場 光線較 04號房好，無景觀資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 7樓以上各房號視覺效果 北師大附小 北師大宿舍樓（ 10層） 水果批發(fā)市場 A棟 07 08 01 06 B棟 02 05 04 03 可以看社區(qū)內(nèi)部景觀，陽光照射充足 開社區(qū)，少量江景資源 可以看到部分江景 采光差無景觀資源 采光好，有江景資源 視野開闊，可看江景 視野看到的以老樓居多 光線較 04號房好，無景觀資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 北師大附小 水果批發(fā)市場 A棟 07 08 01 06 B棟 02 05 04 03 因素 戶型結(jié)構(gòu) 景觀 噪音 朝向 面積 得分 權(quán)重 20% 30% 10% 30% 10% 100% 打分權(quán)重 ? 以 5分制打分 ?項(xiàng)目最大平面差為1000元 打分： 平面差： 926 打分： 平面差： 0 打分： 平面差： 407 打分： 平面差：315 打分： 平面差：111 打分： 平面差： 56 打分： 平面差：759 打分： 平面差： 1000 七層以下各戶型打分情況 戶型 得分 平面差 7 1000 1 883 5 533 8 300 2 250 6 200 3 50 4 0 差價(jià)為降序排列 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 北師大附小 水果批發(fā)市場 A棟 07 08 01 06 B棟 02 05 04 03 因素 戶型結(jié)構(gòu) 景觀 噪音 朝向 面積 得分 權(quán)重 20% 30% 10% 30% 10% 100% 打分權(quán)重 ? 以 5分制打分 ?項(xiàng)目最大平面差為1000元 打分： 平面差：1000 打分： 平面差： 0 打分： 平面差：300 打分： 平面差：250 打分： 平面差：200 打分： 平面差： 50 打分： 平面差：533 打分： 平面差：833 七層以上各戶型打分情況 戶型 打分 差價(jià) 1 1000 7 926 5 759 8 407 2 315 6 111 3 56 4 0 差價(jià)為降序排列 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 價(jià)格表的局部調(diào)整 ● 受綜合樓， 01單位在 7樓有視野面的跳差， 7樓以下單位受遮擋較嚴(yán)重；調(diào)低 300元 /平方米。 ? 0 0 07四樓送平臺花園單位，以花園面積每平方1000元計(jì)算攤?cè)雴蝺r(jià)； 層差調(diào)整建議 根據(jù)爬樓情況， 7樓以上單位景觀視野面逐漸加大， 79層 100元， 1012建議層差拉大至 120元，而 7層以下單位景觀視野面差距小，保持小層差 60元。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 定價(jià)策略建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 剩余房號分析 ?0 07號房，端頭位，銷售良好 ?08號房價(jià)格較低，性價(jià)比最高，暢銷 ?01號房 7層以下受遮擋，高層銷售良好 ?04號房相對最弱，銷售了少量低價(jià)單位 ?0 03與 08號房形成內(nèi)部競爭的出現(xiàn)滯銷 ?06單位與 0 07單位價(jià)差不大，形成內(nèi)部競爭，出現(xiàn)滯銷 0 0 06號房是下階段銷售的重點(diǎn) 現(xiàn)房號 1 2 3 4 5 6 7 8 4 總價(jià) 984251 914028 880810 823050 985410 949076 965576 879269 5 總價(jià) 989916 919397 886145 788997 950421 915237 963296 764643 6 總價(jià) 995581 924766 891479 777549 904952 920618 968814 841107 7 總價(jià) 1001246 930134 896814 838516 903473 926000 874052 837620 8 總價(jià) 1006911 903420 902148 722448 899214 931381 773580 860708 9 總價(jià) 920525 940872 907483 848826 930316 936763 857145 853365 10 總價(jià) 945214 946240 912818 853981 958250 942145 889100 829601 11 總價(jià) 930825 951609 918152 859137 983528 947526 905414 918110 12 總價(jià) 1029573 956978 923487 864292 989045 952908 950352 942915 成交套數(shù) 3 1 0 3 6 0 7 7 剩余套數(shù) 5 8 9 6 3 9 2 2 房號銷售率 33% 11% 0% 33% 67% 0% 78％ 78% 北師大附小 北師大宿舍樓（ 6層） 水果批發(fā)市場 A棟 03 04 05 02 B棟 06 01 08 07 本項(xiàng)目七層不受阻擋 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 定價(jià)策略： ? 明確主推房號、分批量推售 ? 主推房號價(jià)格引導(dǎo)，在內(nèi)部價(jià)格中形成明顯的價(jià)格優(yōu)勢 ? 第一批單位以消化 0 06號為目標(biāo)； ? 參照市場走量的調(diào)價(jià)幅度，將 0 06/03號號單位整體下調(diào)20%； ? 同時(shí)，將 04號單位價(jià)格與 0 06單位價(jià)格拉平，使 0 06單位形成明顯的價(jià)格優(yōu)勢，促進(jìn)銷售； ? 0 06單位基本消化后，再推出 03單位進(jìn)行主推，同樣采用比價(jià)優(yōu)勢，促進(jìn)銷售 ? 注釋：具體后期的推售步驟還要視市場反映作調(diào)整。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 設(shè)定綜合折扣率 編號 折扣項(xiàng)目 折扣率 使用率 計(jì)算過程 1 一次性 3% 15% 2 按揭 2% 85% 3 聯(lián)動獎勵 % 60% 4 老帶新各 5萬元優(yōu)惠 % 40% 5 團(tuán)購優(yōu)惠 2% 30% 6 開發(fā)商優(yōu)惠 2% 10% 7 其他促銷優(yōu)惠 2% 60% 平均折扣率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 Contents 目標(biāo)理解 背景分析 現(xiàn)場展示調(diào)整 近期工作重點(diǎn) 營銷推廣調(diào)整 目標(biāo)下的問題 調(diào)整思路 價(jià)格調(diào)整 案例借鑒 客戶渠道調(diào)整 樓體包裝 商業(yè)街 入戶大堂 銷售中心 樣板房 服務(wù)展示 看樓路線 荷蘭水鄉(xiāng)全情 展示全攻略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 銷售中心展示提升 問題：功能分區(qū)不明確 整改建議：將大桌椅換成小桌椅 問題：洽談氛圍不濃 整改建議：換成 2－ 3套洽談桌椅 問題：禮品擺放凌亂，影響售樓處形象 整改建議：將禮品撤掉 問題：掛放凌亂，有空缺 整改建議：擺放整體，把空缺處豐富 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 綜合服務(wù)大使 目的：現(xiàn)場接待客戶 時(shí)間： （光耀） 服務(wù)內(nèi)容： 提供客戶咨詢 引導(dǎo)客戶 講解荷蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 品牌物管，公共契約模式 萬科品牌物管銷售中心展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 服務(wù)提升 問題：功能分區(qū)不明確 整改建議：將大桌椅換成小桌椅 問題：功能分區(qū)不明確 整改建議：將大桌椅換成小桌椅 問題：功能分區(qū)不明確 整改建議：將大桌椅換成小桌椅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 樓體條幅、道旗及標(biāo)識系統(tǒng) [推廣 ] 沿線設(shè)立荷蘭水鄉(xiāng)路旗一直到組團(tuán)，營造氣氛； 社區(qū)內(nèi)標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)立，增強(qiáng)品質(zhì)感 樓梯掛調(diào)幅 荷 蘭 水 鄉(xiāng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 樣板區(qū)入口整改建議 問題：環(huán)境雜亂， 整改建議：做外商領(lǐng)仕館的廣告噴繪 問題：溫馨提示到處張貼，降低檔次檔次 整改建議：做品質(zhì)感強(qiáng)的展架 問題：紅色金幔陳舊、降低樓盤檔次 整改建議：重新用紅色高品質(zhì)的金幔進(jìn)行包裝 問題：教師宿舍底商停車凌亂，給看樓通道帶來不良影響 整改建議：開發(fā)商或物管規(guī)范底商停車，看樓通道重點(diǎn)包裝展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 問題：現(xiàn)場冷清，沒有體現(xiàn)出品質(zhì)感，客戶很容易看到農(nóng)民房 整改建議：增設(shè)休閑座椅、遮陽傘；展板加高 － 2米 問題：工程材料暴露，品質(zhì)感極差 整改建議：全部用噴繪包裝，規(guī)避雜亂的環(huán)境，營造良好的銷售氛圍 問題：建筑生活垃圾成堆，影響樓盤的品質(zhì)感 整改建議：建筑垃圾必須及時(shí)清除，保證施工現(xiàn)場的清潔 樣板區(qū)入口整改建