【正文】 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 05 四月 20231:07:55 上午 01:07:55四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。營銷思路 營銷導入導 入方法之二： 教育先行?? 在交通路口建立戶外形象廣告和交通指引系統(tǒng)，如開發(fā)區(qū)主要街道，廊坊高速路口，北京環(huán)線與京津塘高速中轉路口，京津塘高速途中等。營銷思路 營銷策略導 入方法之一： 活動先行?? 在東方大學城高爾夫球場組織高爾夫邀請賽，建立本項目的高爾夫球會，將球會會員和產(chǎn)品銷售互動起來。?? 通過一連串的、一系列的、一整套的高水準營銷動作，形成一場沖擊力極強的營銷運動。開發(fā)商強大品牌力推動 目前當?shù)厥袌鲋?、成功項目主銷售期銷售速度為 60100套 /月，產(chǎn)品以三居為主，假設供給充足，年消化量可達 ㎡；針對容積率為 ，總建筑面積 3441萬平米營銷思路 營銷周期考慮本項目存在低密度產(chǎn)品，按照年銷量 9萬平米計算，銷售周期 — 年 本項目兩大外部優(yōu)勢資源為大學城高爾夫球場和大學城的文化氛圍，兩種資源都為本項目高端形象奠定強大的基礎，所以在營銷中要形成互動，最大限度挖掘本項目價值潛力。 京津度假、休閑、養(yǎng)老人士營銷思路 關鍵思考東方大學城負債的負面影響？216。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學城現(xiàn)有優(yōu)質客群；216。經(jīng)濟測算 —— 評價結論 房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3客戶資源？216。以上經(jīng)濟測算規(guī)劃產(chǎn)品為中等水平，而本項目有得天獨厚的高爾夫景觀資源，產(chǎn)品規(guī)劃向高端延伸的空間非常大，所以本項目的開發(fā)前景是非常樂觀的。252。銷售物業(yè)考慮為住宅， townhouse銷售價格為 10000元 /平米 高層、小高層銷售價格為 7000元 /平米252。建筑各分項成本參考市場一般性經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算；252。目前土地現(xiàn)狀按照七通一平標準考慮252。土地取得費用按照 200萬 /畝計算252。規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品這是一個客廳與主臥之間的 內部庭園，是家庭生活的中心點，并提供了室內居住空間與室外景觀空間的積極過渡，此外，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變。同時考慮雙層錯挑露臺、飄窗等附加利益值。規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議Townhouse產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品設計要 點一建議多采用點式建筑形式，保證絕大部分戶型均三面采光。保證每層均有臥室，使居住更為舒適。嚴格控制地上建筑面積，以控制總價。規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議Townhouse產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品按照地上二層、地下一層的獨棟別墅的標準進行設計。高層建筑重點打造首二層、頂部，在近人尺度上強調細節(jié)。如彩色的屋頂瓦、黃色系墻面、木窗板、鐵藝欄桿等，使整個立面保持地中海原汁特色?？紤]到目前市場上客戶的接受度以及產(chǎn)品的實現(xiàn)力，建議嘗試兩種立面風格，根據(jù)其產(chǎn)品的實現(xiàn)性確定最終方案。在植被選擇上應多選用一些適用于居住項目的常綠樹種，如香樟等。強調帶個項目的品質，重點打造主入口及社區(qū)主要道路，給客戶歸家以尊崇感。因此在設計上將本案作為高爾夫球場的一部分，地形起伏與周邊球場相協(xié)調，在植被選擇上與球場靠近。高層、小高層位于地塊位于地塊的西側、南側。Townhouse沿地塊的東側與北側局部布置。高層、小高層位于地塊位于地塊的南側。Townhouse沿地塊的西側與北側布置。規(guī)劃設計建議 產(chǎn)品分區(qū)地塊的整體容積率為 ，低密度產(chǎn)品不做獨棟，采用類別墅的 Townhouse產(chǎn)品形式，總體規(guī)模在 8～ 9萬平米左右；高層、小高層產(chǎn)品總規(guī)模在 24～ 25萬平米。保證 Townhouse產(chǎn)品相對私密的空間，在 Townhouse產(chǎn)品與高層、小高層產(chǎn)品應有明顯的景觀帶進行區(qū)隔。景觀資源與產(chǎn)品檔次相匹配原則：v保證項目中的高端產(chǎn)品 Townhouse占據(jù)最佳景觀資源，位于高爾夫球場邊緣。規(guī)劃設計建議 規(guī)劃原則充分利用景觀資源：產(chǎn)品不追求純正南北向，可依據(jù)景觀資源適當傾斜。綜合上述評判標準，建議本案容積率在綜合上述評判標準，建議本案容積率在 ，保證多樣產(chǎn)品組合左右，保證多樣產(chǎn)品組合以及適度的低密度社區(qū)，綜合銷售周期且保證經(jīng)濟利益盡量最大化。過低的容積率，產(chǎn)品以獨棟、雙拼等類別墅為主，銷售周期過長，回款速度慢，而適中的容積率會有部分小高層、高層產(chǎn)品，大大提高銷售周期，加快資金流轉。城市現(xiàn)狀各版塊的價格表現(xiàn)和發(fā)展初步判斷開發(fā)區(qū)版塊的未來價格空間初步判斷現(xiàn)階段客觀影響本案價格實現(xiàn)的主要因素本案的市場目標價格p 價格定位工作模型項目定位 —— 住宅價格定位根據(jù)綜合分析，本案價格定位如下：根據(jù)綜合分析，本案價格定位如下：Townhouse：： 900011000元元 /㎡（毛坯）㎡（毛坯）小高層、高層：小高層、高層： 65007500元元 /㎡㎡ （毛坯）（毛坯）項目定位 —— 住宅價格定位房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3規(guī)劃設計建議 原規(guī)劃評價 現(xiàn)有產(chǎn)品設計比較粗糙，檔次較低，產(chǎn)品規(guī)劃未能有效利用高爾夫球場的景觀資源，發(fā)揮項目潛在價值；內部景觀綠化非常差 ，高檔產(chǎn)品與低檔公寓未能充分考慮私密性，產(chǎn)品立面不能與外部高爾夫整體協(xié)調；容積率偏低，未能實現(xiàn)項目價值最大化。城市發(fā)展支持因素： 京津高房價輻射影響； 高質人群（特別是開發(fā)區(qū)）的消費支持。項目定位 —— 住宅價格定位p 項目發(fā)展基礎判斷216?；咎卣鳎?3550歲為主；?事業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期，中高收入階層，并有一定積蓄；?具有良好的教育背景。定位市場高端形象，高價值感，差異化路線，體現(xiàn)國際化品質，表現(xiàn)對舒適、浪漫生活的憧憬；小鎮(zhèn)：賦予項目恬靜、浪漫、和諧、貴族的獨特氣質；高爾夫國際風情小鎮(zhèn)項目定位 —— 產(chǎn)品定位townhousev 高爾夫景觀資源比較好區(qū)域v 低密度住宅、項目區(qū)域內高端產(chǎn)品；v 基于容積率 項目定位 —— 產(chǎn)品定位v 城市豪宅形象；v 上流人群享樂主義的物質載體；v 高貴、奢華氣質標定高端地位。最大限度利用本項目稀缺的高爾夫球場資源；252。能夠及早整合有限資源，保證項目自始至終高效、統(tǒng)一的整體實現(xiàn)。? 通過上層文化主題提升項目形象，強化上層社會身份標定價值。? 產(chǎn) 品主 義 更意味著高品 質 的 項 目 實現(xiàn) 。? 嚴格的宏觀調控政策相繼出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓已上升至政治高度；? 奧運后期市場走向的不確定性；? 開發(fā)區(qū)板塊未來供給放量帶來的市場競爭；? 大學城巨大的負債黑洞對本項目的市場形象有一定的負面影響；? 本項目目前對外界沒有獨立出入口；? 地塊形狀不規(guī)則，增加規(guī)劃難度；? 項目西側的大學城的教學區(qū)會產(chǎn)生噪音影響；項目定位 —— 核心課題經(jīng)濟上經(jīng)濟上 利潤最大化，投資風險最小化目標上目標上企業(yè)的品牌和 形象打造項目定位 —— 市場策略途徑之一：產(chǎn)品主義道路? 將先 進 市 場 的先 進經(jīng)驗 運用于非成熟市 場 ，走 躍級 化 產(chǎn) 品 創(chuàng) 新之路；? 堅 持打造具有 絕對優(yōu)勢 和 絕對 市 場 沖 擊 力的特色品，通 過 自身的 優(yōu)質 及品位震撼市 場 ，取得差異化 競 爭 優(yōu)勢 ；? 產(chǎn) 品 絕 非 僅 只 戶 型、立面、景 觀 等與建造有關的部分，而是包括與客 戶 相關的所有界面，文化、 環(huán) 境、交通、生活系 統(tǒng) 、物 業(yè) 、服 務 等方方面面。? 良好的高爾夫景觀資源和高爾夫商務社交平臺為本項目區(qū)域形象的提升提供強大的支持；? 東方大學城強大的教育資源和文化氛圍為本項目提供了文化載體；? 本項目可以享受大學城的健全配套。p 開發(fā)區(qū)并非典型的住宅供給集中區(qū)，但具有良好的消費力基礎、便捷的交通條件，特別是目前別墅類產(chǎn)品集中開發(fā)，為本區(qū)域奠定了高端市場形象 ,未來具有良好的發(fā)展空間，但目前潛在競爭體量較大，本項目的操作需走差異化競爭的路線，贏得優(yōu)勢；板塊競爭分析 —— 結論 房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3項目定位 —— 區(qū)位環(huán)境 ? 本案位于廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 東北部 ，近鄰京津塘高速公路，可快速實現(xiàn)城市空間切換；? 沿京津塘高速公路距北京國貿(mào)中心 40公里；沿京津塘高速、北京五環(huán)路和機場高速公路，距首都國際機場 55公里。 項目預計明年開始建設，產(chǎn)品形態(tài)主要為 別墅、小高層、高層組成總用地為 827畝，總建筑面積 82萬平方米。 1 新奧 艾力楓社競爭分析 —— 個案研究開發(fā)商 新奧置業(yè)位置 新奧高爾夫球場內總建筑面積 10萬平米建筑風格 歐式風格容積率 開盤時間 2023年一期， 07年 3月二期套數(shù) 138套，東區(qū) 50多套企業(yè)會所，西區(qū) 80多套獨棟別墅戶型面積 企業(yè)會所 7301300平米，獨棟別墅 500800平米價格 企業(yè)會所 /平米，獨棟別墅 /平米相關配套 五星級酒店、會展中心和高爾夫運動場所客戶情況 廊坊本地的尖端人士為主，還有部分京津人士，作為度假用途，另外還有部分廊坊周邊市縣以及下轄縣客戶，是表現(xiàn)其身份的象征。艾力楓社別墅位于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內，距離廊坊市中心僅幾步之遙，鬧中取靜。板塊競爭分析 —— 開發(fā)區(qū) 板塊 容 積 率 建筑形 態(tài) 主力 戶 型廣陽 東區(qū) － 高 層 、小高 層 板樓、塔樓3居（ 100130）廣陽西區(qū) 小高 層 板樓3居（ 100130 ）安次區(qū) 小高 層 、多 層 板樓3居（ 90120）潛在供 給 多 為7090平米兩居開 發(fā) 區(qū) － 類別墅 180以上05年以來各板塊供需對比板塊競爭分析 —— 核心指標對比 1 新奧 艾力楓社競爭分析 —— 個案研究 艾力楓社別墅坐落在球場的中央， 更加注重景觀效果，從別墅的每一扇窗口望出去，都可以遙瞰到果嶺風情。 開發(fā)區(qū)內工作的中層以上領導居多，本土購房者比例不高；252。案名 主力 戶 型（平米）翠林洲 278艾力 楓 社 510－ 1200塞 納 河谷 150300板塊競爭分