【正文】 一 期二期項目一期已經(jīng)建成，產(chǎn)品形態(tài)主要為疊拼、雙拼、 花園洋房，并已建立較好的市場口碑；項目二期明年開始建設，產(chǎn)品形態(tài)主要為 花園洋房、小高層、高層組成2 恒盛 塞納河谷一期競爭分析 —— 個案研究開發(fā)商 廊坊恒盛位置 開發(fā)區(qū)祥云道總建筑面積 17萬平米建筑風格 歐式風格容積率 戶型面積 150300平米價格 8000元 /平米銷售情況 一期 6070%相關(guān)配套 五星級恒盛酒店、會展中心、商業(yè)街等客戶情況 廊坊市內(nèi)高端人群，開發(fā)區(qū)企業(yè)中層以上領導，京津人士2 恒盛 塞納河谷二期競爭分析 —— 個案研究開發(fā)商 廊坊恒盛位置 開發(fā)區(qū)祥云道總建筑面積 約 70萬平米建筑風格 歐式風格容積率 套數(shù) 6000多套，本項目受 90/70限制價格 預計均價 6500元 /平米以上銷售情況 08年 8月份左右開盤相關(guān)配套 五星級恒盛酒店、會展中心、商業(yè)街等3 天地控股 — 嘉軒 ?鳳凰城 競爭分析 —— 個案研究該項目位于東方大學城 西側(cè)，南起鳳河 ,西臨北京大興采育鎮(zhèn)，北臨通州區(qū)永樂鎮(zhèn)。 3競爭分析 —— 個案研究開發(fā)商 天地控股位置 大學城西側(cè)占地面積 827畝總建筑面積 82萬平米建筑風格 歐式風格綠化率 44%容積率 戶型面積 60350平米價格 預計 600010000元 /平米銷售情況 未售，預計 08年年初開工建設預計投資 約 30億元相關(guān)配套 五星級酒店、商業(yè)街、大學城等天地控股 — 嘉軒 ?鳳凰城 p 由于各板塊供給近一兩年內(nèi)逐步增加，各板塊的地段差異正在逐步縮小，未來的供給量則決定了區(qū)域的發(fā)展速度，預計安次區(qū)在近一兩年內(nèi)將快速發(fā)展，與其他區(qū)域的差距將逐漸縮小。 ? 距廊坊市區(qū)約 10公里，道路交通狀況良好，交通非常便捷；項目定位 ——SWOT 分析O優(yōu)勢機會 T威脅劣勢? 項目資源相對稀缺，可充分挖掘開發(fā)區(qū)和大學城的高質(zhì)消費人群，同時可吸引京津高端客戶；? 第二條高速等交通利好將進一步拉近與京津唐地區(qū)的距離；? 廊坊的城市發(fā)展以及開發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿楸景柑峁┦袌龌A；? 規(guī)劃條件比較寬松，規(guī)劃和項目定位發(fā)揮空間很大。? 開發(fā)商及專業(yè)團隊運作的品牌效應。? 產(chǎn) 品主 義還 意味著保 證項 目 實現(xiàn) 的品牌 團隊組 合，開 發(fā) 商的 實 力及品牌形象。項目定位 —— 市場策略途徑之二：上層文化載體? 利用高爾夫運動的上層文化價值，確定項目獨特的高端氣質(zhì)特征。? 賦予項目靈魂，從產(chǎn)品到營銷統(tǒng)一在一個精神領袖之下。高爾夫國際風情：252。賦予高爾夫運動的上層文化載體，貴族文化血統(tǒng)；252。v 基于容積率 小高層、高層項目定位 —— 客群定位城市中產(chǎn)階層區(qū)域來源及購買用途：? 廊坊本地客戶，其中開發(fā)區(qū)、大學城及市中心客戶占重要比例，此部分客戶以投資、第二居所，改善型購買為主，不排除持有型長期獲利客戶；? 京津客戶經(jīng)常在大學城高爾夫打球，購房作為休閑、度假或養(yǎng)老之用；? 此外還包括部分周邊下轄縣市地區(qū)客戶，以私人企業(yè)主居多，購房用于標榜自己的身份地位?？蛻籼刭|(zhì)：?看好廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展前景；?積極、樂觀的生活態(tài)度，非常注重生活品質(zhì)、樂于享受，喜歡休閑度假。宏觀環(huán)境具有一定不確定性： 中國宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境； 奧運之后市場回落的可能性； 近期及未來一年內(nèi)房地產(chǎn)政策變化；216。 基于上述分析，預計廊坊地產(chǎn)中短期內(nèi)可保持 中速穩(wěn)定增長 ，年增幅為 8％ 12％， 中長期價格漲幅將有所回落。原規(guī)劃評價 占地面積： ㎡建筑面積： ㎡ 別墅： ㎡教師公寓： ㎡容積率約： 規(guī)劃設計建議 關(guān)于容積率的思考由于本案的容積率的范圍比較寬泛，主要從三個方面對容積率設定進行評判：經(jīng)濟利益銷售周期產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品實現(xiàn)由于土地的成本較低，綜合各種產(chǎn)品類型的售價，高容積率產(chǎn)品有利于實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。由于地塊形狀不規(guī)劃，部分區(qū)域的地塊使用率不高，過高的容積率增加規(guī)劃難度，同時與整個項目定位 —— 高爾夫小鎮(zhèn)低密社區(qū)形象不符，因此不宜單方面追求過高容積率。以及適度的低密度社區(qū)，綜合銷售周期且保證經(jīng)濟利益盡量最大化。在戶內(nèi)格局上，起居廳宜朝向高爾夫球場。v高層、小高層產(chǎn)品位于球場外圍，由于具有高度優(yōu)勢，仍然可享受球場景觀。綜合經(jīng)濟效益與社區(qū)居住環(huán)境，建議適度的人車分流，可利用地形起伏，采用部分半地下停車，保證社區(qū)環(huán)境，降低建安成本。在綜合地塊條件及景觀資源，考慮兩種產(chǎn)品分區(qū)形式進行嘗試，根據(jù)最終方案，確定規(guī)劃形式：方向一小高層、高層Townhouse252。252。規(guī)劃設計建議 產(chǎn)品分區(qū)方向二252。252。規(guī)劃設計建議 景觀設計建議充分體現(xiàn)本案高爾夫資源，將本案納入球場范圍，建筑是球場的點綴物。整個景觀追求自然的綠化效果，廣場型空間不宜多，應小塊分散布置，以綠化為主，喬木、灌木組合，帶造蔥郁的綠化效果。在別墅產(chǎn)品與高層、小高產(chǎn)品間的綠化隔離帶中應用地形起伏，對 Townhouse產(chǎn)品形成保護區(qū)，保證其私密性。規(guī)劃設計建議 —— 立面風格建議作為高爾夫項目，采用異域風情的立面風格會使建筑與自然景觀融合，同時與項目定位的小鎮(zhèn)風情相呼應。地中海浪漫風情采用地中海建筑特有的色調(diào)與材質(zhì)、符號。Townhouse產(chǎn)品的石材運用比例稍高，突出其高品質(zhì)、尊貴感。規(guī)劃設計建議 —— 立面風格建議地中海浪漫風情規(guī)劃設計建議 —— 立面風格建議新古典主義風格采用新古典主義風格，追求三段式的設計手法，強調(diào)軸線對稱，運用一些簡化的古典建筑符號，使建筑給人一種古黃的莊重感。充分利用地形，采用臺地的形式，使建筑的地下室實用價值更高。建議地上建筑面積在 200平米左右。戶內(nèi)格局合理，主臥室區(qū)體現(xiàn)奢華。 設計要點二以庭院為中心，借鑒別墅的內(nèi)部功能空間組織邏輯，使更多的功能空間受益的同時，改變傳統(tǒng)集合住宅的內(nèi)部空間效果，創(chuàng)造更富情趣的個性性格。設計要點三注重戶型設計細節(jié)，戶內(nèi)格局合理，門廳、衣帽間、冰箱位等細節(jié)考慮周全。高層空中庭院房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5項目經(jīng)濟測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3初始設定252。土地面積按照 340畝計算252。建筑面積只考慮按照容積率對應的地上面積計算， townhouse建筑面積 9萬平米，高層小高層 25萬平米，未考慮地下面積、商業(yè)面積、車位等252。財務費用依照保守期間估計，按項目土地費用的 10％計算；252。企業(yè)所得稅暫按照 25%測算，土地增值稅暫不計入。地塊規(guī)劃容積率按照 經(jīng)濟測算 經(jīng)濟測算 —— 容積率 序號 項目 合計一、 經(jīng)營收入 265001 1 小高層、高層銷售收入 175001 2 townhouse銷售收入 90000 　 　二、 經(jīng)營成本 168014 1 土地費用 68000 2 開發(fā)成本 73032 3 開發(fā)費用 12407 4 營業(yè)稅及附加 14575 　 　三、 經(jīng)營利潤 　1 經(jīng)營利潤 96987 2 所得稅 (25%) 24247 3 凈利潤 72740 　 　 　四、 投資凈利潤率 %　 投資利稅率 %經(jīng)濟測算 —— 容積率 序號 項目或費用名稱 單價 總價（萬元） 計算方法1 土地費用 200 按 200萬元 /畝2 開發(fā)成本 　 　 前期工程費 　 　　 前期雜費及規(guī)劃設計費等 150 單價 地上建筑面積 建筑安裝工程費 　 　　 住宅（小高層、高層） 1600 單價 住宅建筑面積　 townhouse 1600 單價 住宅建筑面積 基礎設施建設費 350 按每平方米 350元考慮 不可預見費 3% 建安工程費的 3％3 開發(fā)費用 　 　 管理費用 3% 建安工程費的 3％ 銷售費用 % 銷售收入的 ％ 財務費用 10% 按照土地取得費用的 10%計4 總投資額 　 　　 　 　 　 　5 營業(yè)稅及附加 % 銷售收入的 ％6 經(jīng)營成本 　 總投資額 +營業(yè)稅7 經(jīng)營利潤（稅前利潤） 　 銷售收入－經(jīng)營成本8 所得稅 25% 經(jīng)營利潤的 25％9 凈利潤 　 經(jīng)營利潤－所得稅10 投資凈利潤率 　 % 凈利潤 /經(jīng)營成本11 投資利稅率 　 % 經(jīng)營利潤 /經(jīng)營成本項目經(jīng)濟評價初步結(jié)論本案投資利潤率處于市場較高水平，項目各項收益指標情況良好，具有非常強的盈利能力。以上測算容積率按照 ，在實際操作中容易率可以提高到 ，合理的規(guī)劃可以基本實現(xiàn)品質(zhì)保持不變，所以本項目未來可操作空間非常大。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學城未來高素質(zhì)人群導入；216。 廊坊區(qū)域內(nèi)中高端收入階層；216。大學城運營狀況逐漸好轉(zhuǎn)，陸續(xù)入駐優(yōu)秀教育資源216。從優(yōu)勢資源價值關(guān)聯(lián)互動中激發(fā)項目價值文化氛圍本項目高爾夫運動營銷思路 營銷策略全手段整合營銷戰(zhàn)?? 采用非常規(guī)營銷方式，推崇高爾夫貴族文化氣質(zhì)，同時充分表現(xiàn)大學城的文化氛圍。?? 利用強大的外部資源優(yōu)勢，建立本項目獨有的傳播渠道，如東方大學城高爾夫會員渠道，優(yōu)質(zhì)教育渠道等。營銷思路 營銷導入?? 與大學城內(nèi)國際學校組織親子體驗活動，如大學城內(nèi)無國際教育資源，我們可以引入國際教育資源入駐東方大學城。營銷思路 營銷導入導 入方法之三：形象先行 塑造項目品牌Thanks（本報告結(jié)束）? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 01:07:5501:07:5501:07Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 05 四月 20231:07:55 上午 01:07:55四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 211:07 上午 四月 2101:07April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 01:07:5501:07:5501:07Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 05 四月 20231:07:55 上午 01:07:55四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 211:07 上午 四月 2101:07April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 01:07:5501:07:5501:07Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 211:07 上午 四月 2101:07April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告