【正文】 比 1 新奧 艾力楓社競爭分析 —— 個案研究 艾力楓社別墅坐落在球場的中央， 更加注重景觀效果，從別墅的每一扇窗口望出去，都可以遙瞰到果嶺風情。案名 主力 戶 型（平米）翠林洲 278艾力 楓 社 510－ 1200塞 納 河谷 150300板塊競爭分析 —— 開發(fā)區(qū) 5 高質(zhì)客群密集開發(fā)區(qū)項目客群表現(xiàn)出明顯的高質(zhì)特征：252。板塊競爭分析 —— 開發(fā)區(qū) 2 別墅類產(chǎn)品為當前主流供給案名 位置 總 建筑面積建筑形態(tài) 容 積 率主力 戶型憩園小區(qū) 開 發(fā) 區(qū)管理委 員 會 對 面 普通住宅 　 98120翠林洲 開 發(fā) 區(qū)祥云道 108號 5雙拼獨棟 278艾力 楓社艾力 楓 社高爾 夫球 場 內(nèi) 10 獨 棟 510－950塞 納 河谷一期開 發(fā) 區(qū)祥云道 17雙拼、疊拼、花園洋房 150300開發(fā)區(qū)早期的住宅以區(qū)內(nèi)眾多駐園企業(yè)的住宅配套為主，比如幗華邨小區(qū)、憩園小區(qū)、 藍多廊等，但近年來開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品供應基本停滯，而滿足高端人群的別墅產(chǎn)品則相繼出現(xiàn)，目前在售項目以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，總規(guī)模在 32萬平米以上。其他潛在項目雖未正式開盤，但 認購行情熱烈 ，預計正式開盤期會取得良好的銷售業(yè)績。板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 05年至今安次供給量、消化量對比2 消化情況萬平米? 受到區(qū)域因素以及供 給 制 約 的影響，以前安次區(qū)整體消化面 積較 ??；板塊競爭分析 —— 安次區(qū) ?潛在項目已開始表現(xiàn)出良好的銷售勢頭；252。板塊競爭分析 —— 廣陽西區(qū) 安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū)板塊競爭分析 —— 安次區(qū) 1 大批供給將集中入市供給量走勢萬平米? 以往開發(fā)力度較弱，供給不足 安次區(qū)的住宅市場發(fā)展相對于廣陽區(qū)來說一直比較滯后，每年的供應也比較少，過去的 2年里，安次區(qū)的總供應量只有 39萬平方米， 供應缺乏。板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 廣陽西區(qū)：主打中端市場板塊競爭分析 —— 廣陽西區(qū) 1 供給稀缺? 近 2年來取得 銷 售 證 的 項 目 約 50萬平方米，供 給 量低于廣陽 東 區(qū)；? 項 目 規(guī) 模普遍 較 小；? 從 06年下半年起出 現(xiàn) 供 給 斷檔，今年 7月 華 夏新城 A區(qū)取得 銷 售 證 ；? 潛在供 給 ：峰尚中心，位于七大街北 側(cè) ， 規(guī) 模 1萬平米， 預計 明年開 盤 。1居 2居 3居 其他面 積 比例 面 積 比例 面 積 比例 面 積 比例5156 % 48127 %93185 % 148530 %板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 名稱 戶型一居面積（平米）一居套數(shù)二居面積（平米）二居套數(shù)三居面積（平米）三居套數(shù)四居面積（平米）四居套數(shù)其它面積 （平米） 其它套數(shù)阿爾卡迪亞豪 豪 7 　 　 89－ 97 102 105－ 136 80 　 　 　 　阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園 3豪景園 5樓 　 　 　 　 130－ 142 474 　 　 　 　阿爾卡迪亞豪景園 駿景園 4樓　 　 　 　 110－ 164 624 　 　 　 　阿爾卡迪亞豪景園 駿景園 8樓 51－ 56 198 53－ 91 252 103－ 139 80 　 　 　 　阿爾卡迪亞駿景園 6樓 51—55 71 74—92 96 105—129 39 　 　 　 　阿爾卡迪亞駿景園 7樓 51—57 68 60—85 138 　 　 　 　 　 　阿爾卡迪亞中心湖別墅 8 　 　 　 　 　 　 　 　 392－ 530 3旺點大廈 2 　 　 63127 143 　 　 　 　 　 　圣泰新苑 14號住宅樓 　 　 7093 151 93123 178 　 　 　 　金源麗都小區(qū) 14號樓 　 　 7885 66 93132 198 　 　 　 　興盛公寓 　 　 98 52 133 36 　 　 　 　尚北金街 3AC 　 　 76112 105 109128 19 　 　 　 　盛園小區(qū) 7 　 　 96111 30 122185 42 　 　 　 　盛園小區(qū) 6 　 　 4896 65 126152 36 　 　 　 　恒基嘉園二期 4號樓 　 　 82 14 109134 69 148 13 　 　匯總 　 392 　 1346 　 2051 　 13 　 3板塊競爭分析 —— 廣陽東區(qū) 產(chǎn)品品質(zhì)仍需改善廣陽東區(qū)的住宅在廊坊市發(fā)展較早，成熟度及品質(zhì)最高，社區(qū)的規(guī)劃、配套。由于近期供給過于稀缺，目前幾乎已處于無房可售階段。 政府管理和市場運行機制將逐步規(guī)范化、透明化。廊坊房地產(chǎn)市場研究 京津區(qū)域一體化趨勢是廊坊地產(chǎn)的重要增長極： 京津區(qū)域一體化延長了房地產(chǎn)供求半徑，在交通成本縮減的情況下，位于京津中間點的廊坊商品房的低價格對京津商品房的替代性會加強，將增加廊坊當?shù)胤康禺a(chǎn)的有效需求，從而促進廊坊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，形成京津區(qū)域房地產(chǎn)市場的階梯增長； 目前廊坊房地產(chǎn)市場正處于重大拐點：252。交通的便捷、房價和生活成本的低廉 ，使一部分北京和天津人以 投資升值 為目的到廊坊置業(yè)、居住，目前此類人群呈上升趨勢。阿爾卡迪亞廊坊房地產(chǎn)市場研究 7 需求分析作為地級市，廊坊對其轄下縣區(qū)及農(nóng)村居民有較大的吸引力。但這一狀態(tài)將從今年下半年開始有所轉(zhuǎn)變，未來將有較大供給放量，主要集中于安次區(qū)（詳見競爭分析）。廊坊房地產(chǎn)市場研究 2 房地產(chǎn)投資增速高位反彈近年來廊坊房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)高速增長的狀態(tài)，年平均增長速度超過 40%。 城市發(fā)展研判 —— 重點園區(qū)概況經(jīng)過五年的建設，目前東方大學城已經(jīng)擁有完整的商業(yè)、休閑、娛樂、郵電、醫(yī)療、金融、公安等保障服務系統(tǒng)，是自成體系的復合型城市新區(qū)，房地產(chǎn)建設是重要的組成部分之一。 大學城一期： 投資 14億元，占地 2400畝，建設教學區(qū)、生活區(qū)、高科技園區(qū)、校園文化社區(qū)，總建筑面積 57萬 平方米，目前已建成一座擁有綜合教學樓、科研實驗樓、計算機中心、校園互聯(lián)網(wǎng)絡、圖書資料信息中心、體育活動中心、文化宮、大禮堂及學生公寓、教師公寓、書店、商業(yè)、醫(yī)療活動于一體的科教園區(qū)。 廊坊開發(fā)區(qū)對入廊坊開發(fā)區(qū)對入?yún)^(qū)項目投資強度的區(qū)項目投資強度的 ““ 及格線及格線 ”” ，是兩年多后省有關部門制定的，是兩年多后省有關部門制定的 ““ 一線地區(qū)一線地區(qū) ”” 省級開發(fā)區(qū)省級開發(fā)區(qū)相關指標的相關指標的 10倍倍 ；而投資密度的 “ 及格線 ” ，則比省相關指標高出 25%； 2023年， 重點引進資源節(jié)約型、生態(tài)環(huán)保型、科技創(chuàng)新型、龍頭帶動型、高貢獻率重點引進資源節(jié)約型、生態(tài)環(huán)保型、科技創(chuàng)新型、龍頭帶動型、高貢獻率型的項目，投資型的項目，投資 1億元以下的內(nèi)資項目，投資億元以下的內(nèi)資項目，投資 1000萬美元以下的外資項目，開發(fā)區(qū)將不萬美元以下的外資項目，開發(fā)區(qū)將不再配置土地資源。3 食品加工 好 麗 友食品 、露露 飲 料、伊利乳品、 飛鶴 乳業(yè) 、新瑞番茄制品、威康特食品、智 愛 富食品、 張 裕葡萄酒、日清中糧食品、多 維 食品、中基金米 蘭 咖啡、中孚食品等?？焖侔l(fā)展，廊坊經(jīng)濟的重要組成部分城市發(fā)展研判 —— 重點園區(qū)概況 廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)目前已有1300多家多家 企業(yè)進區(qū) ，其中包括西門子、魯爾、 GEA、天合、富士康、東芝、 LG、阿克蘇諾貝爾、來實建筑等 16家世界家世界 500強企業(yè)強企業(yè) 。城市發(fā)展研判 —— 重點園區(qū)概況開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟發(fā)展的源動力開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟發(fā)展的源動力廊坊開發(fā)區(qū)是河北省政府重點支持的省級開發(fā)區(qū)，是團中央、全國青聯(lián)命名的 “ 中國青年科技創(chuàng)新行動示范基地 ” ，位于京津塘高速公路廊坊出入口處， 于 1992年 6月 26日建區(qū)。2023年人均 GDP對比廊坊歷年 GDP走勢城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟發(fā)展趨勢2 對外資吸引力較強2023年實際利用外資額對比廊坊歷年實際利用外資額憑借良好的區(qū)位環(huán)境及政策支持，廊坊對于外資具有較強的吸引力，近三年實際利用外資增長率均保持在 15％以上， 2023年實際利用外資額達到 元，遠高于保定、秦皇島等同類城市。 中心三河次中心霸州次中心 中心城市結(jié)構采取三點組團方式 ： 開發(fā)區(qū)：高新科技、會展、教育衛(wèi)生等為主?！?三帶 ” ：濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕山 — 太行山山區(qū)生態(tài)文化帶。城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況2 京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈軸心京津冀都市圈是我國北部沿海地區(qū)經(jīng)濟基礎最好、發(fā)展最快的區(qū)域之一。 城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況京津 “ 雙輪 ” 驅(qū)動的模式，建設現(xiàn)代交通體系：第二條京津唐高速全長 145公里，預計2023年建成通車，加上現(xiàn)有的京津塘也將全面拓寬，這樣，未來兩大城市間將有 24條高速車道相連，京津兩地的公路通勤更加便捷。廊坊開發(fā)區(qū)項目策略構想華潤集團東方大學城項目發(fā)展策劃報告合富輝煌房地產(chǎn)二零零七年五月房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3經(jīng)濟發(fā)展趨勢城市發(fā)展研判 城市發(fā)展概況重點園區(qū)概況城市發(fā)展概況城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況1 城市素描：擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市城市概況： 廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。 城市定位： 京津之間的新興城市、高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。未來交通規(guī)劃京津交通一體化可以快速實現(xiàn)區(qū)域間的優(yōu)勢互補及資源的合理配置，廊坊做為京津走廊的重要門戶，將成為快速交通體系的最直接受益者。城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況一軸三帶 “ 一軸 ” ：京津發(fā)展軸， 廊坊位于此主軸 。城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展概況3 城市布局：三點組團 整體布局一個中心兩個次中心 ： “ 一個中心 ”（中心城市）、 “ 兩個次中心 ” （三河、霸州）、 “三大板塊 ” （以三河為核心的北部地區(qū)、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)）、 “兩個環(huán)帶 ” （環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶）。廊坊的經(jīng)濟發(fā)展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的帶動，隨著京津冀經(jīng)濟圈的輻射及自身實力的增強，整體經(jīng)濟水平將呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢，但經(jīng)濟騰飛尚需時日。城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟發(fā)展趨勢重點園區(qū)概況城市發(fā)展研判 廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、燕郊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、霸州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、永清工業(yè)園區(qū)、大城工業(yè)園區(qū)、文安工業(yè)園區(qū)和大廠工業(yè)園區(qū) 9個省級開發(fā)區(qū)以及東方大學城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，考慮到對城市發(fā)展的重要作用以及與本案的區(qū)域關系，重點闡述 廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和東方大學城廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和東方大學城 。到 2023年 10月底，累計總投資額 490億元人民幣，其中外商投資總額 15億美元，累計利用外資 。2 汽 車 零部 件 盧 卡斯 偉 利達廊重制 動 器、天合 發(fā)動 機零部件、柳博安利活塞 環(huán) 、瑞達汽 車 制 動 器、全 興工 業(yè) 、威意特汽 車 系 統(tǒng) 、上方汽 車 內(nèi) 飾 、 華 安汽 車 裝 備 、 亞 新科制 動 技 術 等。五大主導產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研判 —— 重點園區(qū)概況抬高門檻，集約高效發(fā)展1992年建區(qū)之后，廊坊開發(fā)區(qū)迅速抬高項目入?yún)^(qū) “ 門檻 ” ：凡是高耗能、高耗水、高污染的項目，一律不得入?yún)^(qū)；2023年初，廊坊開發(fā)區(qū)再度抬高項目入?yún)^(qū) “ 門檻 ” ：提高項目投資強度，投資 1000萬美元以下的外資項目、投資 5000萬元以下的內(nèi)資項目不再配置土地資源；提高項目投資密度，外資項目不低于 30萬美元 /畝，內(nèi)資項目不低于 150萬元 /畝。總體規(guī)劃