【正文】 建筑類型 　 土地面積 比例 建筑面積 建面比例 平均單套面積 套數 容積率類別墅產品 獨立別墅 40020 12% 12023 % 400 34 聯(lián)排別墅 53360 16% 32023 % 250 128 多層洋房 53360 16% 80040 % 140 572 帶電梯洋房 66700 20% 146740 % 160 917 高層產品 高層（ 15層） 53360 16% 133400 % 130 1026 高層（ 22層） 66700 20% 202300 % 130 1539 3合計 333500 100% 604302 % 　 2273 規(guī)劃方案一方案三詳細劃分注：類別墅產品用地面積占總用地面積的 64%,高層產品占 36％景觀軸線獨棟別墅連排別墅洋房高層 出入口 會所商業(yè)街車塘河路1223 44項目共分四期開發(fā)，開發(fā)周期為三年，從 2023年到 2023年底，開發(fā)模式由外及內，前期以中端產品入市，和市場形成差異化，中后期完成高端物業(yè)銷售，實現價值最大化：一期： 2023年下半年－ 2023年上半年，多層洋房入市二期： 2023年上半年－ 2023年下半年，高層住宅＋多層洋房三期： 2023年上半年－ 2023年下半年， 高層住宅＋ 多層洋房四期： 2023年中－ 2023年下半年，獨棟別墅＋聯(lián)排別墅結合規(guī)劃方案三的開發(fā)節(jié)奏連豐路象嘴路山頂公園n地塊西側和南側分別緊鄰象嘴路和連豐路，分別臨路面長為 3114011米和3114246米。注：類別墅產品用地面積占總用地面積的 20%,高層產品占 80％規(guī)劃方案二：合理的容積率條件下景觀軸線獨棟別墅連排別墅洋房高層 入口 會所商業(yè)街象嘴路車塘河路連豐路山頂公園規(guī)劃方案一方案評價：項目遵循北高南低的規(guī)劃原則，合理地利用了地塊的地形條件；以中央廣場為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；沿連豐路規(guī)劃兩層商業(yè)，使小區(qū)與周邊環(huán)境能夠有效區(qū)隔；項目以連排作為啟動物業(yè)，確保項目能夠樹立較高的市場形象。項目離市中心較遠，高層產品價格不可能過高，從成本方面考慮，此方案也不太可取。波西塔諾 or 利海 只要你一直往下坡路走，遲早會看見美麗的沙灘 ……項目命名建議 2 —— 維羅那城維羅那是意大利最古老 ,最美麗和最榮耀的城市之一 , 拉丁語的意思為 極高雅的城市 .它所處的位置非常理想 ,氣候也格外宜人 ,交通四通八達 ,是意大利和歐洲鐵路 ,公路的主要樞紐 ,因此被稱為意大利之門戶 .這里盛產葡萄酒 ,蔬菜和水果 ,還有著名的維羅納大理石 .維羅納的確是一座非常高雅的城市 ,她擁有無數的自然美景 ,河流 ,山丘 ,依山的佳爾湖 。窗外的懸崖拍浪逼到眼前，吹了幾世紀，總是淡淡的檸檬香，那永不變的那不勒斯海風，時時刻刻都在溫柔親吻著您的臉！這世上最親密最美妙的接觸，讓愛情在此茁壯成長。波西塔諾，被譽為地中海最美的小鎮(zhèn)，盛放的鮮花和果樹簇擁之中，像童話世界一樣小巧的房子，在山體或懸崖之上千姿百態(tài)，錯落有致，慢慢由海邊爬上山腰。 ”波西塔諾，意大利南部阿瑪爾菲海岸的小鎮(zhèn)。優(yōu)勢的發(fā)掘 —— 項目 SWOT分析『客觀性』主動式被動式『主觀性』產品環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）人文 服務 3 1 4 2本項目核心競爭力江景資源優(yōu)勢，河濱公園景觀優(yōu)勢 產品細分及創(chuàng)新“1”—“ 產品 ” 以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關注的焦點“3”—“ 環(huán)境 ” 提升項目居住價值，體驗自然，享受自然“4”—“ 人文性 ” 打造和諧居住氛圍，和周邊人文環(huán)境相適應 .本項目的選擇：“1+3+4” （產品 +環(huán)境 +人文）—— 體現“ 區(qū)域標桿價值 ”大社區(qū)，濃厚的人居氛圍領導者— 壟斷價格— 產品有不可重復性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術— 價格戰(zhàn)的制造者補缺者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)新產品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調新的評估標準— 強調產品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者本項目的競爭戰(zhàn)略 —— 挑戰(zhàn)者：抓住市場機會，力求產品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新本項目市場定位 —— 中高端多產品線歐式人文小鎮(zhèn) 市場非資源大盤以多產品線開發(fā)模式為主 客戶歐式風格、洋房主導。T：p長沙市場未來放量巨大p項目體量大，周期較長，受未來市場變化影響大，具有一定的風險。W：p公交等市政配套系統(tǒng)目前尚不完善 ,片區(qū)認知度有待提高p生活配套設施不全、娛樂、休閑等設施缺乏，高端競爭項目對市場客戶資源挖掘有先入優(yōu)勢p周邊缺乏大型的企事業(yè)單位，項目缺乏較大的客源支撐p整體改造力度小，影響到消費者對項目發(fā)展前景的判斷；p地塊呈現的 L形狀態(tài)，臨道路街面長，對于景觀的發(fā)掘受到制約。偏向于中高端物業(yè)，如別墅類，洋房，復式單位更追求物質層面體驗、偶然性強高端產品、別墅產品客戶描述主要參數 特點描述年 齡 及家庭構成 3550歲 的中年群體 ,一般 為 三口之家物 業(yè)擁 有數量 一般 擁 有兩套或者以上的住宅物 業(yè)經濟 能力 一般身價在 300萬以上價格承受能力 一般能承受的 總 價范 圍 在 80200萬 ,部分能 夠 承受更高的價格需求房型 偏向 選擇規(guī) 模 較 大、 環(huán) 境好的社區(qū)，市郊洋房、 聯(lián) 排或者獨 棟別 墅私 車擁 有情況 一般至少 擁 有一 輛進 口中檔 轎車消 費傾 向 穿著高檔名牌、 經 常出入一些 較為 高檔的酒店社會交往 頻 繁而廣泛獲 取 資訊 情況 長 沙主流 報紙 、 戶 外、網 絡 以及圈子內的口碑 傳 播別墅類物業(yè)主力客戶特點寫真 高端、別墅產品客戶描述主要參數 特征描述目的 享受生活，提高自己的身份和價 值功能 面 積 中等偏大，能 滿 足 35人的使用功能價格 對 價格不是很敏感付款方式 多 為 一次性付款戶 型 聯(lián) 排、獨 棟 或者大面 積 洋房建筑 有檔次感和一定文化情 調 ，生活氣氛 較濃園林 休 閑 、舒服、安逸，具有適合散步、平 緩 體育 鍛煉 的活 動場 所、人與 環(huán) 境共生配套 除能 滿 足生活必 須設 施，具有一定品位和檔次的休 閑 會所、以及有一定水準的教育 設 施也 顯 得非常重要。絕大多數為二次及以上置業(yè)216。追求物質享受，關注身份216。富裕，有不錯的經濟基礎216。不同于其它社區(qū)的生活體驗216。產品品質高216。價格特別敏感216。以第一居所為主216。相當多人當前住宅其父母已有的較大面積住房中216。居住首選離工作圈，生活圈較近的區(qū)域216。產品偏中端，洋房、復式，四房內斂、第一居所、品味和文化生活收入較高的白領，普通職員216。社區(qū)品味及文化氛圍要強216。會關注價格216。關注產品品質、社區(qū)文化和品味，精神層面大于物質層面216。內斂，不喜張揚216。分布于有權利的單位或部門216。產品偏高端，對洋房、聯(lián)排、復式改變現有城市生活狀態(tài)第一居所、產品及生活體驗追求文化和品味的泛公務員216。較高的產品體驗要求216。對價格不過度敏感，能承受較高價位216。關注產品品質、社區(qū)生活理念、環(huán)境、基本配套216。對城市喧雜、擁擠的生活有一定厭煩216。有一定財富積累， 35歲以上216。獨特的生活理念216。對配套依賴性弱216。第二居所可能性大于第一居所216。很理性，但感性消費216。好面子，講究身份、專屬216。長沙市場部分高端客戶特征 市區(qū)在崗人員年收入情況（萬元 /年）主要目標客戶群n 2023年市區(qū)國有單位從業(yè)人員數量為約 32萬人，人均年收入 左右n 行業(yè)收入水平最高的為醫(yī)療衛(wèi)生、通訊 IT類、政府公務員類、金融保險、文體娛樂、教育等行業(yè)n 政府公務員、教育、醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)不包含各項福利、補貼以及其他形式的收入n 統(tǒng)計不含私營業(yè)主長沙市穩(wěn)定高收入人群：集中于衛(wèi)生、信息 IT、金融、教育、公務員等機關事業(yè)單位代表群體：n 省政府、省委及其他機關公務員n 市政府、市委及相關機關公務員n 公檢法系統(tǒng)n 水、電供應系統(tǒng)n 銀行金融系統(tǒng)n 醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)群體特征：n 普通公務員及員工收入穩(wěn)定，包 括福利、獎金及其他補貼月收入 約在 4000元左右，年收入在 5萬 左右n 住房補貼高，多次置業(yè)的可能性 比較大n 有公務員小區(qū)或定向開發(fā)小區(qū)購房動機n主要是為了自住 ,改善居住環(huán)境n并不認可開發(fā)商品牌效應 ,關注產品本身質量較多n看樓時朋友介紹很重要產品需求n一般都是二次以上置業(yè)，要求面積比較大， 1600M2以上、總價不超過 70萬n喜歡戶外空間，對 “空中庭院 ”之類的概念比較看重配套n交通要方便n要求有一定的生活設施配套n對社區(qū)教育配套沒有太高要求園林 n對園林沒有具體概念，但要求要精致，環(huán)境要好高收入人群：面積要求 160㎡ 以上，總價不超過 70萬高收入人群：面積要求 160㎡以上，總價不超過 70萬中高檔復合型社區(qū)多層 +復式60萬 總價 100萬普通住宅區(qū)高層；總價小于 60萬財富階層財富階層準財富階層 上層中產白領工薪階層占有型頂端富豪愿意改變生活方式的富裕階層追求文化和品味的泛公務員收入較高的白領或普通職員本項目的產品構成 客戶構成周邊地市客戶低密度豪宅社區(qū)（別墅類）100萬 總價 200萬大盤的客戶定位是復合的，不能只針對某一窄眾市場類別 行為及生活特征 置業(yè)特征 置業(yè)目的 關鍵點占有型頂端富豪216。長沙房地產市場高端客戶構成長沙市場部分高端客戶構成 從以上調查圖表所示，我們不難發(fā)現，長沙私營企業(yè)主在當前長沙房地產市場高端客戶主要構成情況．盡管各項目在主要客戶構成成分上有一定出入，但不可否認私營企業(yè)主絕對是其中的核心力量，其次是醫(yī)生、公務員、教師、公司高級白領。長沙房地產市場高端客戶構成長沙市場部分高端客戶構成 從上表中我們可以看出：華盛新外灘私營企業(yè)主占了整個客戶的 18%。長沙房地產市場高端客戶構成長沙市場部分高端客戶構成 從表中我們可以看出：同升湖山莊私營企業(yè)主是最大的客戶群，占了整個客戶的70%。再次是公務員，占了 17%。長沙房地產市場高端客戶構成長沙市場部分高端客戶構成 從表中我們可以看出：香格里麓山教師是最大的客戶群，占整個客戶的 24%。再次是公務員，占了 12%。選擇多層洋房主要是因為價格便宜選擇電梯洋房的主要原因是有電梯，方便高端客戶3項 目名稱 項 目位置 主力 購 房人群山水英 倫 望城 縣 雷 鋒鎮(zhèn) 中南大學、湖南 師 大教授，麓谷科技院科技園科技人 員 以及河西的私 營 企 業(yè) 主蔚 藍 海岸 岳麓區(qū)新區(qū)政府 對面 中南大學、湖南大學、湖南 師 大老 師 ，麓谷高新科技園，市、區(qū)政府、湘雅三醫(yī)院、 遠 大 鈴 木、 腫 瘤醫(yī)院汀湘十里 含浦科教 產業(yè) 園內 中南大學、湖南大學、湖南 師 大教授，河西的部分私 營 企 業(yè)主水云 間 芙蓉區(qū)政府 東側 周 邊 市 場 私 營 企 業(yè) 主、區(qū)政府、省政府公 務員 、周 邊銀 行高 層 管理者，湖南 電視 臺高 層 人 員美林水郡 世界之窗 東 北 側 金 鷹 影 視 城 傳 媒人士、湘雅醫(yī)院醫(yī)生、 三一重工 職員 、南航、國防科大老 師圣爵菲斯 金 鷹 影 視 文化城周邊 金 鷹 影 視 城 記 者、主持、高 層 管理者、國防科大老 師 、開福區(qū)與芙蓉區(qū)范 圍 內的私 營 企 業(yè) 主同升湖 雨花區(qū)洞井 鎮(zhèn) 同升湖 分布比 較 廣泛、主要 為 市內私 營業(yè) 主，企事 業(yè)單 位高 層綠 城桂花城 雨花區(qū) 長 沙大道旁 主要 為 高 橋 及附近私 營 企 業(yè) 主、建筑開 發(fā) 商、外地投 資 商、 電 臺、政府官 員長沙市場部分高端物業(yè)購買人群區(qū)域分布 從表中我們可以看出：水云間私營企業(yè)主是最大的客戶群，幾乎占了整個客戶的一半。n選擇電梯洋房的主要原因是有電梯，方便。他們是一個城市的支柱階層?？傮w來說，中端客戶以長沙的中產階級為核心階層。客戶涵蓋的范圍非常廣泛。長沙市場中端客戶組成長沙房地產市場中端客戶構成從上表中我們可以看出：四季美景南方航空公司職員、傳媒人士是最大的客戶群，各占整個客戶的 22%。其他的客戶還包括有高級白領、公務員等等。其次是國企事業(yè)單位職員，占了 17%。其他的客戶還包括有高級白領、私營企業(yè)主、工會干部等等。其次是醫(yī)生，占了 21%。其他的客戶還包括有醫(yī)生、公務員、金融人士等等。其次是高級白領，占了 18%。n片區(qū)內產品兩極分化嚴重，中間層產品目前較為稀缺，本項目可以考慮走差異化路線來超越競爭，以中高端產品為主力產品線。洋房客戶以河西教師、醫(yī)生為主，別墅則吸納全市高端客戶，甚至外省投資客。n產品結構單一，高端以獨立別墅為主，低端以小高層為主，兩極分化嚴重。n首期開發(fā)有多層 15幢、高層 5棟，建筑面積為 101770平方米，另有車庫近 20230方；預計在 10月份推出，目前已被廣東上誠實業(yè)收