房地產(chǎn)信托相關(guān)資料培訓(xùn)教程(參考版)
2025-01-08 21:41本頁面
【正文】 演講完畢，謝謝觀看！。? 6，健全信息披露制度? 有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進行擔(dān)保，但信托合同中對此沒有揭示，使投資者身處風(fēng)險隱患而不知情。? 5，建立信托企業(yè)信用制度? 建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進信托市場的誠信，保證信托市場的健康發(fā)展。 ? 2）項目自身及市場風(fēng)險的防范? 對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認(rèn)識；? 深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務(wù)及資信情況，選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進行合作；? 落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項目運作過程中，加強資金監(jiān)控，做到 “封閉運行，?？顚Ｓ?”。信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險控制流程，按照審慎的原則運用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險。? 1）道德風(fēng)險問題的防范? 嚴(yán)格按照信托業(yè) “一法兩規(guī) ”進行經(jīng)營活動。? 在防范風(fēng)險上，信托公司在選擇項目時也會設(shè)置多處防火墻，用抵押、擔(dān)保、控股等許多模式保證投資者的資金安全。? 因中國人民銀行規(guī)定 “銀行 ”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為 “存房中心 ”。? 雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀(jì)行為，但嚴(yán)格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認(rèn)定為 “房屋行紀(jì) ”。? 房主是信托法律關(guān)系中的委托人， “房屋銀行 ”是具體從事房屋經(jīng)營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。? 承租人和 “房屋銀行 ”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時，是 “房屋銀行 ”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰是房屋的真正所有者。? 在此類 “房屋銀行 ”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及 “房屋銀行 ”相互之間是一種什么法律關(guān)系？? 他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？? 租金的收取與支付宜采用什么方式？? 對這些問題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時能夠依照現(xiàn)行法律及時予以解決。? 雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。房主每年預(yù)留 40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。? 貴州的運作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋 “存入 ”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測算出房屋的出租價格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對外招租。? 當(dāng)然，要保證土地信托給國家?guī)淼慕?jīng)濟利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。? 日本國有土地信托制度的好處是：? 在長期持續(xù)獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；? 將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；? 可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權(quán)進行調(diào)整。? 三、規(guī)范化發(fā)展我國房地產(chǎn)信托融資的思考和建議? （一）我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營管理模式的選擇 ? 1，建立房地產(chǎn)投資信托基金 ? 2，建立國有土地信托經(jīng)營管理運作機制? 我國城市國有土地所有權(quán)是通過出讓、出租等經(jīng)濟形式及行政劃撥方式實現(xiàn)的，而在日本，國有土地信托也是實現(xiàn)國家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟形式。這實質(zhì)上是人為地形成地方壟斷和割據(jù)，不利于項目、資金等社會資源的有效優(yōu)化配置。? 例如衡平信托設(shè)計的解決爛尾樓的信托模式，就充分發(fā)揮了信托這一金融工具的特點，運用整合、重組各相關(guān)利益主體的手段，提高資產(chǎn)的運營效率，為投資者乃至受托人獲得更好的回報。? 這種運作模式與商業(yè)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款非常類似，其缺點在于：? 一方面，沒有充分發(fā)揮信托制度優(yōu)勢和管理優(yōu)勢；? 另一方面，如果出現(xiàn)與商業(yè)銀行在爭奪優(yōu)質(zhì)客戶方面的正面沖突，由于在客戶網(wǎng)絡(luò)的建立方面、資金的調(diào)度方面以及人才儲備等方面信托公司均處于劣勢，因此信托公司很難贏得有實力的客戶和優(yōu)質(zhì)的項目。? 包括轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓價格、轉(zhuǎn)讓手續(xù)和轉(zhuǎn)讓場所等，使資金信托產(chǎn)品具備一定的流動性，是廣大投資者普遍關(guān)注的問題。? 中煤信托在推出的 “車公莊危改小區(qū)貸款項目 ”中承諾：? 為了滿足受益人的轉(zhuǎn)讓需求，受托人將提供不超過本信托計劃資金 20％的固有財產(chǎn) (資金 )，用于受讓持有期在 6個月以上 (合 6個月 )的信托受益權(quán)這意味著，在信托計劃發(fā)行半年之后，委托人如果出現(xiàn)急需資金的情況，可以將信托計劃轉(zhuǎn)讓給中煤信托：即信托計劃的受益人可以向受托人轉(zhuǎn)讓其享有的信托受益權(quán)。信托公司既可以借用銀行的渠道發(fā)售產(chǎn)品，又為信托產(chǎn)品的再交易提供了平臺，有助于提高信托產(chǎn)品的流通性。? 在實際操作中，一些信托公司已做出了積極的嘗試。? 信托公司的解決方案應(yīng)當(dāng)是，在有效防范風(fēng)險的同時，積極形成房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，以贏得等大的盈利空間和發(fā)展空間。? 目前在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時，信托公司需要在房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)法人與房地產(chǎn)項目的調(diào)研方面，在信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計以及日常管理方面，在房地產(chǎn)的中后期風(fēng)險控制等方面，均要投入大量的人力、物力。? （五）信托費用的問題? 信托費用的種類包括：信托報酬和受托人因處理信托事務(wù)所支出的其他費用。? 按照 《 信托法 》 的規(guī)定，信托公司對所管理的信托產(chǎn)品沒有賠付責(zé)任，一項集合資金信托涉及幾十個、上百個機構(gòu)或自然人投資主體，一旦信托資金運用不當(dāng)，導(dǎo)致虧損，對整個信托業(yè)的影響無法估計。 ”? 為受托人保密和信托財產(chǎn)隔離制度被視為信托公司最大的優(yōu)勢，但如何處理 《 信托法 》 為受托人保密和按照有關(guān)監(jiān)管機構(gòu)提出的進行信
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