【正文】 所以客戶要對我們篩選產(chǎn)品的能力放心。其中，年初我們曾經(jīng)采集的北京信托盈瑞佳一號，雖然沒有拿到地，但由于我們有足夠的談判能力，在信托合同中明確的寫明，如果拍不到地，信托計劃中止，而且保證本息。即使當現(xiàn)金流不能如期兌付時，只要風(fēng)控措施是足夠的也能保證信托的到期兌付我們恒天有專門的產(chǎn)品部和風(fēng)控部，有三級風(fēng)控體系。這和房地產(chǎn)銷售進度直接相關(guān)，主要取決于拿地的成本、地理位置和開放商的實力，如果這三個方面的條件足夠好，信托計劃自然沒有風(fēng)險。房地產(chǎn)信托的風(fēng)險實質(zhì)是能否信托到期能否按時兌付。此時能夠通過審批的產(chǎn)品多數(shù)是項目資質(zhì)好、信托公司風(fēng)控好的產(chǎn)品，相當于銀監(jiān)會又加了一層風(fēng)控。而且信托公司一般有央企、銀行、地方國資委等背景，實力雄厚，有能力在極端情況下保證信托本息的按期兌付。我國的信托公司現(xiàn)在仍是“剛性兌付”，近幾年類固定收益產(chǎn)品尚未出現(xiàn)不能按期兌付的情況。第11條其他條件存在以下情況的項目原則上不介入：（一）項目土地已閑置超過兩年，存在被政府收回風(fēng)險；（二）擅自改變土地用途和性質(zhì)進行開發(fā)；（三）嚴重拖延開竣工時間；（四）來自于其他金融機構(gòu)的項目貸款（或融資）已被挪用等。第9條舊城改造項目必須已完成拆遷工作或已全面簽訂拆遷協(xié)議，拆遷工作無障礙，可進行實質(zhì)性開發(fā)。第7條項目監(jiān)管能配合接受我司或我司委托的監(jiān)理公司對項目監(jiān)管，以銷售資金作為還款來源的項目原則上需要實現(xiàn)項目抵押并能接受分期還款或存單、保證金質(zhì)押。第5條開發(fā)條件項目權(quán)屬清晰，“四證”齊全（即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）。第3條發(fā)展?jié)摿θ谫Y方或所屬集團有一定項目儲備，持續(xù)發(fā)展能力較強。第1條財務(wù)狀況對融資方財務(wù)狀況的基本要求是：（一）融資方為多項目開發(fā)商或綜合性開發(fā)商，其資產(chǎn)負債率不超過75%，凈資產(chǎn)不低于5000萬（資產(chǎn)負債率計算可扣除預(yù)收房屋銷售款計算）；（二）融資方如為單一項目新設(shè)公司，其資產(chǎn)負債率要求可適度放寬，實收資本應(yīng)不低于1000萬；單一項目公司如分期開發(fā)，且在我司介入前已有開發(fā)和銷售記錄的，應(yīng)適用第（一）項標準。（滿足四、三、二條件）也即四證齊全、自有資金超過35%、二級開發(fā)資質(zhì)。總之，房地產(chǎn)信托業(yè)的良性發(fā)展無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營還是公民個人都具有十分現(xiàn)實的意義，我國信托制度起步晚，在這些方面發(fā)展還不是很完善，需要立法機構(gòu)不斷充實相關(guān)法律規(guī)范內(nèi)容，保障房地產(chǎn)信托業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。還有可能這些受益人是一些老年人，他們可能由于制度上的因素不能獲得一個很好的養(yǎng)老待遇，而使用了房產(chǎn)信托，相對減少國家的、集體的或個人的有限的資金支出，從而使這些受益人在年老體弱時有足夠的資金以安渡晚年。使用私人信托能夠使很多家庭成員從中獲益，而不用把家庭財產(chǎn)權(quán)進行分割。開展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不僅對于房地產(chǎn)企業(yè)有特別重要的意義，對于居民家庭也同樣具有不可替代的作用。此外，依照我國現(xiàn)行《信托法》，可以取得受托人資格的法人主要是指信托投資公司。再例如證券法律制度。因此，信托是以信托財產(chǎn)為基礎(chǔ)的法律關(guān)系，沒有確定的信托財產(chǎn)，就沒有信托。房地產(chǎn)信托財產(chǎn)是委托人將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，并由受托人以自己的名義進行管理或者處分的財產(chǎn)。同時，信托財產(chǎn)必須具有合法性，法律、行政法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)，不得作為信托財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)限制流通的財產(chǎn)，依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準，才可以作為信托財產(chǎn)。信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利。凡是具有金錢價值的東西，都可以作為信托財產(chǎn)，比如動產(chǎn)和不動產(chǎn)，有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)。我國《信托法》第七條規(guī)定，設(shè)立信托必須有確定的信托財產(chǎn)。這些不統(tǒng)一導(dǎo)致“信托財產(chǎn)”不確定。雖然《物權(quán)法》第10條規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是具體制度至今并未出臺；《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》仍然并存，登記制度并未統(tǒng)一。這就始終將信托公司推行信托計劃限制在非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。規(guī)定“參與信托計劃的委托人為惟一受益人”。這使得信托計劃的規(guī)模得到了擴張，但是相對于房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展來說，《管理辦法》的改進仍然不夠徹底，這表現(xiàn)在：規(guī)定“合格投資者”包括：(1)投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；(2)個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財產(chǎn)證明的自然人；(3)個人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。這意味著信托投資計劃只能以私募的方式來開展。然而，現(xiàn)行的信托法律制度設(shè)計對房地產(chǎn)信托的發(fā)展并不盡如人意。此外，銀監(jiān)會還于2004年發(fā)布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，向社會公開征集意見。“三文件”指的是中國人民銀行和銀監(jiān)會先后發(fā)布的三個通知，分別是2003年中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡稱121號文)、2005年銀監(jiān)會發(fā)布的《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》(簡 1 稱212號文)、以及2006年銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡稱54號文)?；仡櫸覈F(xiàn)行規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，在立法上呈現(xiàn)出“一法、二規(guī)、三文件“的框架型格局：“一法”指的是2001年頒布的《信托法》，這也是我國信托領(lǐng)域的基本法。房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品開發(fā)、運作和經(jīng)營等諸多方面遭遇尷尬?！彪S著監(jiān)管層持續(xù)加大對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的管理力度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品增速呈減緩態(tài)勢，加之政策的收緊也使得投資者對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱度降溫。相對于目前股市震蕩、樓市低迷、房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不暢等因素，開展房地產(chǎn)信托，特別是資金信托這種方式，已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中一條重要融資渠道。財產(chǎn)信托，指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。設(shè)計人員應(yīng)加強對市場的敏感度，熟知企業(yè)運作及經(jīng)濟環(huán)境的變化，通過產(chǎn)品 的創(chuàng)新增強競爭力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風(fēng)險審核人員最好是經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，具有律所或會計師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗，并能獨立公正出具風(fēng)險意見，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對交易中出現(xiàn)的變化。（9）加強人才培養(yǎng)房地產(chǎn)信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項目的選擇多個環(huán)節(jié)都可實現(xiàn)創(chuàng)新，設(shè)計多渠道、多類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以適應(yīng)市場多元化的需求。信托公司應(yīng)保證風(fēng)險管理部門和合規(guī)部門對項目出具獨立意見。（8）控制風(fēng)險，嚴格內(nèi)部審查由于房地產(chǎn)項目涉及的資金量比較多，在項目初期就應(yīng)做好項目的審核工作，首先通過對融資人及擔保人的信用評級和盡職調(diào)查進行嚴格的事前控制，通過設(shè)定較嚴格的抵押擔保措施、設(shè)定各指標底線并適當引入風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施規(guī)避或減少風(fēng)險，最大限度地做到風(fēng)險可控。所以必須加強培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財務(wù)通法律的理財專家, 同時, 這些人員又必須對房地產(chǎn)業(yè)有一個比較全面的把握能力。信托公司應(yīng)重視對專業(yè)人才的培養(yǎng), 在房地產(chǎn)投資信托的運作過程中以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運作規(guī)范為基本原則, 培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識又具有房地產(chǎn)運營管理理念的專業(yè)人才。由于 REITs可以公開發(fā)售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動性風(fēng)險。121 號文件之后, 房地產(chǎn)信托進行了一些創(chuàng)新, 出現(xiàn)了股權(quán)信托模式和財產(chǎn)信托模式, 但仍以貸款給房地產(chǎn)項目為主, 這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風(fēng)險。(6)不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新。出現(xiàn)相關(guān)的法律問題時, 信托公司如果以單方?jīng)Q定, 或者以主觀意志為轉(zhuǎn)移地判斷, 變現(xiàn)價值與市場價值是公允的、通過主張抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)實現(xiàn)信托受益時而支付的成本是合理的等行為, 往往不能得到投資者的真正認同。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機構(gòu)處理, 以契約形式明確專業(yè)機構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔的責任, 既可以加強房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力, 各專業(yè)機構(gòu)又分擔了其責任范圍內(nèi)的風(fēng)險。目前, 大多數(shù)投資信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足, 風(fēng)險控制能力較差。信托公司應(yīng)通過加強對信托財產(chǎn)的日常管理, 提高信托財產(chǎn)的安全性與效益性, 降低投資人的風(fēng)險和損失。二是要為信托資金的安全保障引入擔保措施, 以分散風(fēng)險, 并保證擔保機構(gòu)的資質(zhì)。一是要做好投資項目的風(fēng)險分析和對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。(4)信托公司提高自身風(fēng)險管理水平。在美國, 證券管理委員會負責監(jiān)管工作, 房地產(chǎn)投資信托的投資計劃、則務(wù)計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準, 而且其財務(wù)必須完全公開化、透明化。銀監(jiān)會已于 2004 年出臺了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》, 確定了 30 家信托公司首批公布年報, 并要求 3 年內(nèi)所有信托公司實施年報披露制度, 應(yīng)以此為契機, 督促信托公司加強房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和披露工作。我國房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展,必然依賴于信托市場對投資者利益的切實保護和投資者對市場的信心。中央銀行應(yīng)從機構(gòu)管理、資信管理、資本金管理、高級管理人員管理、財務(wù)管理、資產(chǎn)負債比例管理等方面著手, 逐步構(gòu)建一套針對信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。其次, 要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架, 實現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化, 這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦, 有利于實現(xiàn)監(jiān)管對象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標的統(tǒng)一, 從而有利于提高監(jiān)管的效率, 而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營主體創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。為了真正有效地防范和控制房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)風(fēng)險, 必須建立對信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管機制, 并建立起科學(xué)的監(jiān)管模式。同時還要針對我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展, 設(shè)定相關(guān)的約束機制, 確認有效房產(chǎn)所有權(quán), 建立銀行托管制度, 保護投資者的合法利益。我國可以借鑒美國等經(jīng)濟發(fā)達國家的做法, 建立對房地產(chǎn)投資信托的嚴格管理, 在資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤分配等方面對加強限定。中國臺灣地區(qū)也于 2004 年出臺了《金融資產(chǎn)證券化條例》。海外的立法和實踐能給中國很多的借鑒, 美國等國家己經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 而且這種權(quán)利關(guān)系需要專門的法律予以調(diào)整確認。信用風(fēng)險也稱為道德風(fēng)險，是指交易對手（主要是借款人、擔保人等）不履行合約承諾而造成的經(jīng)濟損失的風(fēng)險，主要是由各方的信息不對稱導(dǎo)致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時其約束機制不夠完善，從而導(dǎo)致兌付風(fēng)險的發(fā)生。目前信托配套法規(guī)建設(shè)步子過慢已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)投資信托進一步發(fā)展的瓶頸,也為很多的房地產(chǎn)信托項目留下了隱患。(6)相關(guān)法律法規(guī)不完善。運營風(fēng)險產(chǎn)生于適應(yīng)競爭環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營的效率。此外, 房地產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系, 由于其在我國剛剛起步, 尚未形成完善的運作機制, 也未形成對受托人的有效約束和激勵機制, 可能會發(fā)生受托人道德風(fēng)險, 即信托公司借項目之名挪用資金或投資于與自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)等, 這些都可能影響項目的進展和信托收益, 導(dǎo)致委托人利益受損。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”, 卻沒有講清楚風(fēng)險投資帶來