【正文】 所以客戶要對(duì)我們篩選產(chǎn)品的能力放心。其中，年初我們?cè)?jīng)采集的北京信托盈瑞佳一號(hào)，雖然沒有拿到地，但由于我們有足夠的談判能力，在信托合同中明確的寫明，如果拍不到地，信托計(jì)劃中止，而且保證本息。即使當(dāng)現(xiàn)金流不能如期兌付時(shí)，只要風(fēng)控措施是足夠的也能保證信托的到期兌付我們恒天有專門的產(chǎn)品部和風(fēng)控部，有三級(jí)風(fēng)控體系。這和房地產(chǎn)銷售進(jìn)度直接相關(guān)，主要取決于拿地的成本、地理位置和開放商的實(shí)力，如果這三個(gè)方面的條件足夠好，信托計(jì)劃自然沒有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)是能否信托到期能否按時(shí)兌付。此時(shí)能夠通過審批的產(chǎn)品多數(shù)是項(xiàng)目資質(zhì)好、信托公司風(fēng)控好的產(chǎn)品，相當(dāng)于銀監(jiān)會(huì)又加了一層風(fēng)控。而且信托公司一般有央企、銀行、地方國資委等背景，實(shí)力雄厚，有能力在極端情況下保證信托本息的按期兌付。我國的信托公司現(xiàn)在仍是“剛性兌付”，近幾年類固定收益產(chǎn)品尚未出現(xiàn)不能按期兌付的情況。第11條其他條件存在以下情況的項(xiàng)目原則上不介入：（一）項(xiàng)目土地已閑置超過兩年，存在被政府收回風(fēng)險(xiǎn)；（二）擅自改變土地用途和性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)；（三）嚴(yán)重拖延開竣工時(shí)間；（四）來自于其他金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目貸款（或融資）已被挪用等。第9條舊城改造項(xiàng)目必須已完成拆遷工作或已全面簽訂拆遷協(xié)議，拆遷工作無障礙，可進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)。第7條項(xiàng)目監(jiān)管能配合接受我司或我司委托的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目監(jiān)管，以銷售資金作為還款來源的項(xiàng)目原則上需要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目抵押并能接受分期還款或存單、保證金質(zhì)押。第5條開發(fā)條件項(xiàng)目權(quán)屬清晰，“四證”齊全（即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）。第3條發(fā)展?jié)摿θ谫Y方或所屬集團(tuán)有一定項(xiàng)目儲(chǔ)備，持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng)。第1條財(cái)務(wù)狀況對(duì)融資方財(cái)務(wù)狀況的基本要求是：（一）融資方為多項(xiàng)目開發(fā)商或綜合性開發(fā)商，其資產(chǎn)負(fù)債率不超過75%，凈資產(chǎn)不低于5000萬（資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算可扣除預(yù)收房屋銷售款計(jì)算）；（二）融資方如為單一項(xiàng)目新設(shè)公司，其資產(chǎn)負(fù)債率要求可適度放寬，實(shí)收資本應(yīng)不低于1000萬；單一項(xiàng)目公司如分期開發(fā)，且在我司介入前已有開發(fā)和銷售記錄的，應(yīng)適用第（一）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。（滿足四、三、二條件）也即四證齊全、自有資金超過35%、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)?？傊康禺a(chǎn)信托業(yè)的良性發(fā)展無論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營還是公民個(gè)人都具有十分現(xiàn)實(shí)的意義，我國信托制度起步晚，在這些方面發(fā)展還不是很完善，需要立法機(jī)構(gòu)不斷充實(shí)相關(guān)法律規(guī)范內(nèi)容，保障房地產(chǎn)信托業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。還有可能這些受益人是一些老年人，他們可能由于制度上的因素不能獲得一個(gè)很好的養(yǎng)老待遇，而使用了房產(chǎn)信托，相對(duì)減少國家的、集體的或個(gè)人的有限的資金支出，從而使這些受益人在年老體弱時(shí)有足夠的資金以安渡晚年。使用私人信托能夠使很多家庭成員從中獲益，而不用把家庭財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。開展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不僅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有特別重要的意義，對(duì)于居民家庭也同樣具有不可替代的作用。此外，依照我國現(xiàn)行《信托法》，可以取得受托人資格的法人主要是指信托投資公司。再例如證券法律制度。因此，信托是以信托財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)的法律關(guān)系，沒有確定的信托財(cái)產(chǎn)，就沒有信托。房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)是委托人將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，并由受托人以自己的名義進(jìn)行管理或者處分的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)必須具有合法性，法律、行政法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)，不得作為信托財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)，依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，才可以作為信托財(cái)產(chǎn)。信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是具有金錢價(jià)值的東西，都可以作為信托財(cái)產(chǎn)，比如動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，有形財(cái)產(chǎn)和無形財(cái)產(chǎn)。我國《信托法》第七條規(guī)定，設(shè)立信托必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)。這些不統(tǒng)一導(dǎo)致“信托財(cái)產(chǎn)”不確定。雖然《物權(quán)法》第10條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是具體制度至今并未出臺(tái)；《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》仍然并存，登記制度并未統(tǒng)一。這就始終將信托公司推行信托計(jì)劃限制在非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。規(guī)定“參與信托計(jì)劃的委托人為惟一受益人”。這使得信托計(jì)劃的規(guī)模得到了擴(kuò)張，但是相對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展來說，《管理辦法》的改進(jìn)仍然不夠徹底，這表現(xiàn)在：規(guī)定“合格投資者”包括：(1)投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；(2)個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購時(shí)超過100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；(3)個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。這意味著信托投資計(jì)劃只能以私募的方式來開展。然而，現(xiàn)行的信托法律制度設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)信托的發(fā)展并不盡如人意。此外，銀監(jiān)會(huì)還于2004年發(fā)布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，向社會(huì)公開征集意見。“三文件”指的是中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)布的三個(gè)通知，分別是2003年中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡稱121號(hào)文)、2005年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(簡 1 稱212號(hào)文)、以及2006年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡稱54號(hào)文)?；仡櫸覈F(xiàn)行規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，在立法上呈現(xiàn)出“一法、二規(guī)、三文件“的框架型格局：“一法”指的是2001年頒布的《信托法》，這也是我國信托領(lǐng)域的基本法。房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品開發(fā)、運(yùn)作和經(jīng)營等諸多方面遭遇尷尬?！彪S著監(jiān)管層持續(xù)加大對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的管理力度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品增速呈減緩態(tài)勢(shì)，加之政策的收緊也使得投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱度降溫。相對(duì)于目前股市震蕩、樓市低迷、房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不暢等因素，開展房地產(chǎn)信托，特別是資金信托這種方式，已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作中一條重要融資渠道。財(cái)產(chǎn)信托，指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。性別：男女年齡：.小于25歲2535歲3645歲4655歲55歲以上 學(xué)歷：高中、中專及以下大專本科研究生及以上您的職業(yè)？（）(如會(huì)計(jì)師、律師、建筑師、醫(yī)護(hù)人員、記者等)您的平均月收入多少元？（）—3000元—5000元—10000元您對(duì)金融產(chǎn)品投資了解程度？（）您的理財(cái)投資（儲(chǔ)蓄存款除外）占家庭總收入的比例？（）%以下%—30%%—50%%以上您通常會(huì)投資哪些金融產(chǎn)品？（可多選）（） K..其它（請(qǐng)說明）______您投資金融產(chǎn)品的主要目的是？（可多選）（）、抵御通脹、養(yǎng)老如果您選擇金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)?（可多選）（），容易找到，素質(zhì)高，有選擇權(quán)您對(duì)房地產(chǎn)信托有所了解嗎？是通過哪種渠道獲得？（可多選）（）以目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)您會(huì)愿意投資房地產(chǎn)信托嗎？（）（若選A、B請(qǐng)繼續(xù)，若選C感謝您的合作）若投資，您最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面？（可多選）（）1您若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，會(huì)選擇哪類金融機(jī)構(gòu)?（可多選）（）C城市商業(yè)銀行1若選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)幫助您進(jìn)行房地產(chǎn)信托分析，您會(huì)如何選擇？（可多選）（） 、專業(yè)、 （請(qǐng)說明）______1您是否投資過房地產(chǎn)信托基金或者房地產(chǎn)信托，評(píng)價(jià)如何？（，很滿意，基本滿意，收益和風(fēng)險(xiǎn)讓人很失望1您覺得房地產(chǎn)信托基金前景如何？請(qǐng)談?wù)勀目捶?。（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請(qǐng)政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營，與官方合辦信托評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。（五）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為主打路線。在我國，投資者對(duì)信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。將客戶分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場(chǎng)，另一個(gè)是投資者市場(chǎng)。根據(jù)消費(fèi)者行為分析，%，其中多為2535歲的較年輕的人群。四、促銷方案一、策劃目的：推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也認(rèn)識(shí)到，我國在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來自制度、市場(chǎng)等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來培育和推動(dòng)房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。：目前我國房地產(chǎn)資金的供給主要來自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲(chǔ)蓄存款，期限最長的只有幾年。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對(duì)土地使用的需求。：目前國內(nèi)還沒有出現(xiàn)這類金融產(chǎn)品。銀行貸款的融資成本增加，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。考慮到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問題，可以將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，可以在信托正式發(fā)行前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤的開發(fā)商、建筑商、樓盤的地段等一系列樓盤的信息，讓投資者對(duì)其投資的樓盤有充分的了解。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品時(shí)考慮到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問題，將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。與資本市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的證券市場(chǎng)的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章如《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。整個(gè)社會(huì)的投資環(huán)境在變化，接觸到外面世界越來越多，對(duì)于國外新型的金融產(chǎn)品的接受度也大大提高了?，F(xiàn)從宏觀和微觀兩方面分析金融營銷環(huán)境及其營銷的可行性。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤也是非?？捎^，傳統(tǒng)的國人對(duì)擁有自己的住房有異常的偏好，買房的人可以使用從市場(chǎng)購買信托產(chǎn)品分離的優(yōu)惠購買權(quán)而享受到價(jià)格的優(yōu)惠，而投資者也可獲得較好的收益。開發(fā)商可以通過證券公司籌集到大量資金，加上自有的資金，從而減輕集資成本，信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)商能獲得更高的收益并帶動(dòng)金融環(huán)境向更好的方向發(fā)展。樓盤建成出售營利后投資者有兩個(gè)選擇：，拿回本金和收益；，即約定在未來某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場(chǎng)價(jià)）購買樓盤中自己所看中的房子。一、產(chǎn)品開發(fā)先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，不同信譽(yù)等級(jí)的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。通過對(duì)寧波光大證券解放南路營業(yè)部的走訪，發(fā)現(xiàn)目前我國的證券公司（即投資銀行）理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工