【正文】 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （七）試點(diǎn)前發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務(wù) 建議：清理 營改增前業(yè)務(wù)及稅金 銷售部門配合財務(wù)部門清理銷售的收款、開票、納稅事項，在 5月 1日之前清理完畢，避免營改增后與國地稅部門的扯皮，同時避免給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。 稅務(wù)處理 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （七）試點(diǎn)前發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務(wù) （ 1） 18號公告明確， 房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)收賬款已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但是沒有開具發(fā)票，在營改增之后可以開具增值稅普通發(fā)票，但是不繳納增值稅。原來是 5%營業(yè)稅，現(xiàn)在是價外 6%，比原來高 %個百分點(diǎn)，稍微有點(diǎn)進(jìn)項就可以減稅。 免稅政策多：教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、殯葬、助殘、宗教、文化等小微企業(yè)。 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （六）生活性服務(wù)業(yè)試點(diǎn)政策解讀 生活性服務(wù)業(yè)類型及稅率 面廣量大，規(guī)模較小。 統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。 企業(yè)借款利息支出增值稅政策 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （五）金融業(yè)試點(diǎn)政策和貸款利息支出 貸款利息支出不得作為進(jìn)項稅額； 不得扣除的財務(wù)顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)僅僅指與貸款直接相關(guān)的支出； 利息支出可以籌劃： 建議： 資金部貸款時聯(lián)合財務(wù)部做好稅收籌劃。 金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （五）金融業(yè)試點(diǎn)政策和貸款利息支出 金融業(yè)計稅基礎(chǔ) 貸款服務(wù)，以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額。銷售額的計算公式如下： 銷售額 =（全部價款和價外費(fèi)用 當(dāng)期允許扣除的土地價款） 247。 注釋理解 預(yù)收款方式不僅僅是指 “預(yù)售 ”方式取得； 新老項目均適用 3%； 在項目所在地申報預(yù)征，預(yù)征時不得抵扣進(jìn)項和沖銷土地價款；待竣工結(jié)轉(zhuǎn)以后作為納稅義務(wù)發(fā)生時間，申報納稅，抵扣進(jìn)項和沖銷土地價款，補(bǔ)繳稅款。 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （四）房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)重要政策解讀 土地價款的扣除 建筑面積包括套內(nèi)建筑面積嗎？ 企業(yè)受讓其他企業(yè)的土地支付土地價款如何沖銷項？新受讓、老受讓。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目 建筑面積 ，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 簡易計稅方法 5%征收率 11%稅率 企業(yè)最大的籌劃項目就是選擇合適的計稅方式！ 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （四）房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)重要政策解讀 土地價款的扣除 土地價款不屬于進(jìn)項稅的計算基礎(chǔ)，沖銷售額； 土地價款僅僅指是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （四）房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)重要政策解讀 一般納稅人銷售其新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的 土地價款 后的余額為銷售額。 簡易計稅方法 跨縣市經(jīng)營的，分包后的余額按 3%征收率在項目地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報。 一般計稅方法 簡易計稅方法 試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的 分包款 后的余額為銷售額。 “營改增 ”后建筑業(yè)必然會要求建設(shè)方提供材料 。 （二）新老項目劃分 新老項目的過渡期管理 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 注意： 需關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未辦理施工許可證，以施工合同認(rèn)定為老項目，后續(xù)還會有大量的配套施工合同，會產(chǎn)生 房地產(chǎn)老項目、建筑新項目 問題，會直接影響工程預(yù)算以及進(jìn)項稅金的管理。 新老項目間成本分?jǐn)? 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 老項目管理 新項目 管理 管理無需做調(diào)整，無影響，執(zhí)行原合同，無需專票，建筑業(yè)稅負(fù)稍許下降，核算上稍有變化。 不得抵扣的進(jìn)項稅額 =當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模247。 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （二）新老項目劃分 已發(fā)生的前期土石方工程、設(shè)計費(fèi)等可不可以分?jǐn)偟挚郏繘]有取得專票怎么辦？取得了專票，超過180天認(rèn)證期怎么辦？ 新發(fā)生的新老項目 無法劃分 的公攤成本如何計算分?jǐn)偟挚圻M(jìn)項稅金？如共用材料、公司總部進(jìn)項成本。 開發(fā)項目梳理 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （二）新老項目劃分 開發(fā)部將梳理情況向財務(wù)部匯報 開發(fā)部清理公司所有開發(fā)項目取得施工許可證 或施工合同 的情況 ，并按三類情況統(tǒng)計傳報財務(wù)部門。 開發(fā)項目梳理 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （二）新老項目劃分 （ 2）簽訂施工合同，確保合同注明 開工日期在2023年 5月 1日之前。 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （二）新老項目劃分 建筑企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè) 建設(shè)工程施 工許可證 建筑合同注明開工日期 新老項目 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （二）新老項目劃分 試點(diǎn)辦法附件二第一條： 試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng) 分別核算 適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。 昔日在娘家，嬌氣又任性。 營改増小調(diào) 《入門》 婆婆莫擔(dān)心，兒媳自有知。 父母養(yǎng)育情，來生再報恩。 中稅科信 “ 營改增 ” 試點(diǎn)辦法政策 （一） “ 營改增 ” 征收管理機(jī)關(guān) 營改増小調(diào) 《出嫁》 孔雀東南飛，五里一徘徊。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。 據(jù)此，一審認(rèn)定：被告人高吉杰犯虛開增值稅專用發(fā)票罪，判處有期徒刑十四年，并處