【正文】 建議購房者最好在購房合同中明確： 出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提 供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定。對于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和 安裝費用都應(yīng)包含在房價之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明 的費用”。 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定： 商品住宅的銷售實行明碼標(biāo)價制度。這一塊費用看似不多其實不少，需多加留心。 要點五： 要點五：各項費用要算清 消費者需支付的第一筆款項是定金，需要提醒大家的是，下定時定金數(shù)額不宜太高，按 照目前的市場行情最多以房價的 5％為限； 其次是首期款， 首期按理應(yīng)當(dāng)在簽訂買賣合同時再交， 但深圳房地產(chǎn)市場的習(xí)慣做法是 先交首期款后簽合同，一時恐怕也很難改過來，這就需要業(yè)主事先仔細(xì)審查一下買賣合同， 看大的方面有無條款對自己不利。 其三， 賣方將買賣合同正文沒有約定、 法律法規(guī)也沒有具體規(guī)定權(quán)屬的房地產(chǎn)及其附屬 物以格式條款的方式約定歸賣方所有，且決不容進(jìn)行協(xié)商重新約定。 其二， 賣方在附表四中將法律法規(guī)規(guī)定為買方所有的權(quán)利約定為賣方所有， 賣方即可以 買方自愿放棄法定權(quán)利方式而取得權(quán)利。由于房地產(chǎn)的竣工 驗收是由建設(shè)單位自行組織驗收，而建設(shè)工程竣工驗收實行備案制度，因此，未取得建設(shè)部 門核發(fā)的《收文回執(zhí)》的房地產(chǎn)是不能交付使用的。例如： 變更了房地產(chǎn)的交付條件。這 樣一來，即便認(rèn)購書上沒有約定“訂金恕不退還”，收款收據(jù)上的“定金”二字也足以讓買方傷 透腦筋 要點四：小心購買合同中的 附表四 附表四” 要點四：小心購買合同中的“附表四 作為買方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀買賣合同的正文及附表的內(nèi)容。而 “訂金”既然是預(yù)付款，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經(jīng)營者違約 時，應(yīng)無條件退款，在購房者與開發(fā)商不能簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》的情況下，購房 者所交納的“訂金”是可以返還的。這種金錢在認(rèn)購書中有的被稱為“訂金”，還有的被稱 為“定金”。 要點三：警惕認(rèn)購書上的 文字游戲 文字游戲” 要點三：警惕認(rèn)購書上的“文字游戲 認(rèn)購書最常見的陷阱是買方會遭遇到認(rèn)購書上的“文字游戲”。對于開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料，法律上一般認(rèn)定為要約邀請，但對商品房開發(fā) 規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及 房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。 此外，在現(xiàn)場看樓時，要對開發(fā)商的宣傳或口頭承諾保持警惕。二是了解房產(chǎn)周邊的交通、空氣、噪音等情況和配套的學(xué)校、 醫(yī)院、購物中心等基本情況，以便查明房產(chǎn)周邊有無大的工廠、環(huán)境噪聲、空氣污染、出行 是否方便等情況，防止給今后生活增加不必要的困難。 那么筆者就建議分不同的時間段實地深入房產(chǎn)現(xiàn) 場，查看房產(chǎn)的實際情況。 五是審查土地使用權(quán)出讓金是否交清， 如果沒有交清土地使用轉(zhuǎn)讓金則會對今后土地 的使用帶來糾紛或障礙。 四是審查土地的受讓人。同時，土地轉(zhuǎn)讓后 長時間沒有修建銷售的樓盤有可能是爛尾樓，如發(fā)現(xiàn)這種情況，應(yīng)認(rèn)真查明原因，防止買到 爛尾樓； 三是審查土地規(guī)劃情況。 一般房屋 建設(shè)用地用途為商住用地，工業(yè)用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地等用途的土地一般不宜修建住宅； 二是審查土地的使用年限。要點一：細(xì)看土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同載明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房產(chǎn)資料，所以 購房前要仔細(xì)查看土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將合同復(fù)印后作為房地產(chǎn)買賣合同的一個附件。辦理過戶手續(xù)時不 符合規(guī)定和約定等。面積變動超過約定幅度。承擔(dān)責(zé)任的違約事項包括：簽約后購房者要求退房、不按期付 款。補充協(xié)議通常由開發(fā)商起草，購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些 開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè) 管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。并將質(zhì)保書作為合同的附件。 六、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題。購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定 清楚。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實物交 付。在沒有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，購房 人可以不承擔(dān)增加部分的價款，建筑面積不足預(yù)售面積合同約定的，開發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分 的價款退還購房者。購房者在建筑面積約定時僅僅用多退少補、按實結(jié) 算來約定面積問題時容易產(chǎn)生糾紛。 此外要核對一下賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)資質(zhì)證書， 要注意這些證照文件的單位名稱是 否一致。 三、查驗有關(guān)證明文件。 ， 這種行為并非購房的必經(jīng)程序， 往往會使購房者陷入訂金糾紛。 二、使用規(guī)范的合同文本。有關(guān)律師總結(jié)了以下幾個問題： 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許 可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。在 合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強制對方，任何一方 都有不簽訂合同的權(quán)利。 ”還應(yīng)就地面是否平整， 南北向的玻璃是否都是雙層 玻璃或中空玻璃，是否有侵占陽臺面積的設(shè)備，如： 排水管、空調(diào)等，電梯注意品牌、是否進(jìn)口、客貨是否 分離、運行時間等詳細(xì)情況。 如果果購買精裝修的房子，應(yīng)標(biāo)明裝修質(zhì)量、裝修 材質(zhì)、設(shè)備品牌、產(chǎn)地、檔次等。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房 日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”， 并注明開發(fā)商不 能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。 在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出 約定。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能 避免上當(dāng)。 第四，面積確認(rèn)及面積差異處理。有一些開發(fā)商的合同文本事先已 填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同 文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。 第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn) 房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填 寫，千萬不能馬虎。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證 的關(guān)鍵。 3)個人住房組合貸款 凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性 貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物 可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款(這種貸款方式簡稱個人住房 組合貸款)。 12. 個人住房貸款 包括：個人住房商業(yè)性貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款、 1)個人住房商業(yè)性貸款 個人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的 自然人，購買城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行 申請的住房商業(yè)性貸款。契稅稅率為 3%~5%。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳 納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。其應(yīng)納稅額的 計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額適用稅率。 2)稅率和計稅方法。 1)征稅范圍及納稅人。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取 增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。 (2)作為人防工程的地下室。 (二)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑 服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的 50%。 ②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩 種： (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括 山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。綠化率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 凈高和層 高的關(guān)系可以用以下公式來表示： 凈高=層高樓板厚度 、建筑密度和綠化率 建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?，F(xiàn)住宅的層高一般在 米—— 米。 為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件， 進(jìn)深不宜過長。住宅建筑的開間一般為： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強， 抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。目前這種結(jié)構(gòu)在北京較少采用。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋 混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 ：實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商 用實用率來吸引買房人。起價房可能只有一套或一層， 所以對購房者沒有太大的實際意義，只是參考價而已。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。一個樓盤在推向市場時，先有“均價” ，通過它來計算出每 棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個樓盤售 價的平均值。但購房者在去售 樓處咨詢時會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價”來買房，往往是買不到的。 一、 購房流程 目前，唐山的樓市上，雖然各項目有其各自的程序，但總的來說，以下基本步驟是每個 購房者都可能會經(jīng)歷到的： (1)簽訂認(rèn)購書，交納定金； (2)根據(jù)認(rèn)購書約定的時間、價格等，與開發(fā)商簽訂商品房買賣契約，并按契約約定交付 房款； (3)買賣雙方到房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各局辦理合同登記手續(xù)(大部分項目由開發(fā) 商代辦)； (4)辦理購房貸款(商業(yè)性貸款或公積金貸款)， 與商業(yè)銀行或市住房基金管理中心簽訂貸 款協(xié)議； (5)驗收房屋，辦理入住手續(xù)； (6)購房者與物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理契約及交納相應(yīng)費用； (7)開發(fā)商與購房者共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。 通過什么途徑了解購房知識呢？現(xiàn)在是資訊發(fā)達(dá)的年代，了解購房知識的途徑很多，比 如查閱房地產(chǎn)方面的報刊雜志、購買相關(guān)書籍、去售樓處與從業(yè)人員交流、網(wǎng)絡(luò)查詢、電視 廣播等方式。想成為一位普通購房者，光有購 房的想法是不夠的，還要通過學(xué)習(xí)、了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識，因為你可能是某些領(lǐng)域的行家 里手，但畢竟不是房地產(chǎn)方面的行家，要想買得明白，自己就必須了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識。人生旅程并不是一帆風(fēng)順的，逆境 失 意 會 經(jīng) 常 伴 隨 著 我 們，但人性的光輝往往在不如意中才顯示出來，希望是激勵我們前進(jìn)的巨大的無形的動力。辦理過戶 手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。面積變動超過約定幅度。承擔(dān)責(zé)任的違約事項包括：簽約后購房者要求退房、不按期付 款。補充協(xié)議通常由開發(fā)商起草，購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些 開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè) 管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。 購房者在簽約時， 應(yīng)認(rèn)真推敲 《商品住宅質(zhì)量保證書》 和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。為避免處于尷尬法律狀態(tài)，購房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可 證》的房屋使用交付。另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。 買期房要約定交房條件和時限。 在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外， 也要將套 內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。 買期房要注意建筑面積的約定。 買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否 具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 查驗有關(guān)證明文件。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷 入訂金糾紛。 使用規(guī)范的示范合同文本。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如 說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫 名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等 簽訂購房合同時應(yīng)注意的細(xì)節(jié)問題 首先要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā) 許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的 表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有 些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章， 所以要和開發(fā)商約定清楚， 不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的 數(shù)字， 而且要約定公攤的是哪一部分， 要確定公攤的位置。 要明確， 如果按揭辦不下來， 雙方各自的責(zé)任是什么。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。 第二， 明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。 所以， 在補充條款簽訂的時候應(yīng)該 把握幾個問題。 在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這 個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進(jìn)行約定。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例 數(shù)字。 但是， 目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動， 中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同， 就是說中介公司不能以 他的名義簽定合同。 還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證， 拿到產(chǎn)權(quán)證， 整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看 清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛， 購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申 領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。購房者在簽訂認(rèn)購書和商 品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。在基本程序全部完成之后，您就可 以簽收《房屋驗收單》了。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司 的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。 簽收《房屋驗收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一 個事先約定，避免日后起糾紛。您驗房時不能只看 開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施 等。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成 大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。 對所購商品房進(jìn)行驗收主要應(yīng)注意以下幾點： 第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； 第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三