【正文】 行了解。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司 的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。您驗(yàn)房時(shí)不能只看 開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施 等。 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、 后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞 給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。所謂“五證”，是指《國有 土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許 可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證 書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款 利息。 二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容 （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證 書； （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè) 施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 糾紛解決方式。 違約責(zé)任。 逾期交房的免則條件。 價(jià)款。 預(yù)售的商品房的基本情況。 向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本 市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可 證明）。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前， 將正在施工的商品房預(yù)先 出售給購買者， 購買者交付定金或預(yù)付款， 在合同約定的未來一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買 賣行為。購買一套商品房對(duì)普通人來說是一件既要花費(fèi)大量積蓄、 又要費(fèi)心勞神的大事， 因購買商品 房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下： 出賣人的責(zé)任范圍： 退還已付房價(jià)款及其利息（此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行 存款利率計(jì)算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算）。 第八項(xiàng)： 第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍 陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情 形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。開發(fā)商與前期物 業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。 第七項(xiàng)： 第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年 9 月 1 日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開 發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。 對(duì)策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在 本合同附件一內(nèi)加蓋公章。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。 第四項(xiàng)： 第四項(xiàng)：關(guān)于書面通知 陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)， 延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。 買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé) 任?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延 頒證或找各種理由不辦證。按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。 第二項(xiàng)： 第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積 陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā) 商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積 的多少。因此，如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時(shí)，為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，購房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買；該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識(shí)是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。 以上，我們對(duì)購房陷阱的幾種情況做了簡(jiǎn)單歸納，實(shí)踐中還有許許多多的陷阱，我們?cè)诖司筒辉僖灰涣信e。或者在不能按時(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購房人退房。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》?也叫建設(shè)工程開工證?、《商品房銷售?預(yù)售?許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。 在價(jià)格的制定上，則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。 銷售陷阱 中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個(gè)樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。在實(shí)踐中開發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢？總結(jié)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱 為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。 層高是指 地板中心線到頂板中心線的距離，凈高是指地面到頂板的距離，而層高是很難測(cè)量的，凈高 卻很容易測(cè)量，所以在合同中約定凈高對(duì)買方有利。實(shí)際上，樣板間往往與日后的現(xiàn)房并不完全吻合。 誤區(qū) 2：簽合同必用新版合同范本 3 月 15 日起，本市開始推行新版的購房合同范本。 在此，應(yīng)特別注意“不可抗力”是如何約定的。合同上 由雙方加蓋騎縫章、過頁章、個(gè)人買主過頁簽字。其實(shí)通過復(fù) 印件上的證號(hào)，可以上網(wǎng)查出其真?zhèn)巍?%以上可以退房。 招數(shù) 5 質(zhì)量問題解決方案提前定 對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問題后的解決方案要明確約定。 招數(shù) 2 辦不下貸款解合同 在合同中要明確約定，如果辦不下來貸款，就要無條件解除合同，退回定金和已付房款，以 避免購房者資金被套或受損。 產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。要計(jì)算房產(chǎn)面積，首先要弄清楚 開發(fā)商在銷售合同上所注明的面積名稱，一般分為：建筑面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi) 面積以及使用面積等： 建筑面積：房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包 括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20 米以上（含 2．20 米）的永久性建筑。 例如， 不含房價(jià)款中的有關(guān)交納的費(fèi)用， 如管道煤氣安裝費(fèi)、安全門對(duì)講機(jī)費(fèi)（要標(biāo)明廠家、品牌），按規(guī)定設(shè)置的供電 容量，買受人要求增容部分的增容費(fèi)等都可在此附件中約定。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)。雙方應(yīng)約定，賣出人違背該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部 分的相應(yīng)價(jià)款，并按該價(jià)款的 10％支付違約金。對(duì)此，購房人可以要求 開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時(shí)提供電 器、 供水、 照明以及其他線路和裝修的平面圖。商品房買賣合同示范文 本中共有五處明確規(guī)定了由買賣雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。 《最高法院解釋》第 13 條第 1 款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在 保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修 復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。 商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的 質(zhì)量都合格。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立 商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民 法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選 擇)。 購房人入住后， 發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時(shí)，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣 本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政 府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放 的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn) 不具備商品房買賣合同的基本條款。因此，購房人不要急于和 開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不 合理的地方找出來，并對(duì)其進(jìn)行修改。 　　補(bǔ)充協(xié)議問題 在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房 買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā) 商的專業(yè)律師事先擬訂好。 第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看 合同條款是否完備。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩 種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋尚未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購 的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷 售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購 書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購房人不想購買該房屋， 就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。 　　目前，商品房買賣合同一般都使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。舉個(gè)簡(jiǎn)單 的例子，你買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不 開的怎么辦？不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝 幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否 有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？ 但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的 補(bǔ)充協(xié)議。不給開 發(fā)商一點(diǎn)空隙。 對(duì)策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè) 計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。 對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。 對(duì)策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署， 或另外設(shè)置條款確定 物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 　　陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用 開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如 果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一 些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。 這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些 非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公 章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。 　　陷阱二：合同主體認(rèn)定不明 購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。 　　陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。 　　違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是購房者。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、 供應(yīng)能力等要一一予以說明。 　　合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。 　　注意　　在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題： 　　購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng) 是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義 簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 　　房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表 述一定要詳細(xì)、具體。并對(duì)房屋整體結(jié) 構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。這里面的問題就更多了。 同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。 對(duì)策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則 是否持有“授權(quán)委托書”?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ) 充合同， 主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及 面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。 　　陷阱四：“最短時(shí)間”與“最好” 合同是雙方意思一致的表達(dá)。 對(duì)策：購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商 的口頭承諾落實(shí)在合同里。 比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要 求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者 的侵害。況且，沒 收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為， 作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來 沒收他人的財(cái)物。 這樣， 即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)， 你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。 對(duì)策：對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。 最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和 樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。實(shí)在不行，又覺得沒 有把握，那就只好放棄了。 　　認(rèn)購書問題 在目前商品房交易過程中， 許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同 前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)