【正文】 第三就是其他的雜項費用。在商品房交易過程中，在 正式簽訂商品房買賣合同前， 開發(fā)商會要求購房者與其簽訂認購書并要求購房者向其繳納一 定數(shù)額的金錢，作為訂購房屋的依據(jù)。由于土地轉(zhuǎn)讓在先，樓盤修建在后，所以查明土地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓期限，對于了解自己所購房產(chǎn)的實際使用年限具有十分重要的意義。購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》 和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容。許多開發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份 《房屋定購協(xié)議書》 交一筆訂金。 第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。 2)稅率。 下列空間不得計入公用建筑面積： (1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。 (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、 樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 下面筆者就購房者在購房前必備的知識做一個簡單的介紹，以幫助大家開拓思路，用最 短的時間達到了解購房知識的目的。 簽約時明確物業(yè)管理事項。 因此建議消費者直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同， 這樣購房者就有充分的主 動權(quán)與開發(fā)商就合同的具體條款進行完全平等的協(xié)商。 因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦 下來，這通常在補充條款里約定。 認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同， 簽訂買賣合同就應該非 常慎重的對待， 因為買房人的權(quán)利和義務都體現(xiàn)在買賣里面。 按照有關(guān)規(guī)定， 《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。合同未約定的按以下處理原則處理： 面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%），據(jù)實結(jié)算房價款； 面積誤差比絕對值超出 3% 時，買受人有權(quán)退房。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房， 避免開 發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。對 開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。因為買受人還未得到房 產(chǎn)證，不具有物權(quán)。 律師建議增加補充條款： 如果因出賣人的原因，導致其在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證 的，雙方選擇以下第____種方式處理： 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第 1 種第（1）項的違約金計算 標準承擔責任。 對策：復印件要注意看原件。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。 “五證”陷阱 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。 其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。 誤區(qū) 5：區(qū)分概念合同中約定層高 套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和才是所買房屋的建筑面積； 層高不等于房間的凈高。 招數(shù) 9 正式合同須賣方先簽字 堅持賣方先簽字，買方后簽字，且不要在合同中留有空白（即空白處用橫線劃去） 。既可 保證變更的信息通知到購房者，也便于保留相關(guān)證據(jù)。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高 級木地板”之類的模糊性名稱。 根據(jù)《最高法院解釋》第 12 條和第 13 條第 1 款的規(guī)定，在下列情況下， 購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì) 量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合 格；因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。根據(jù)《廣告法》第 338 條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務 的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民 事責任。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許 可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該 認購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購 書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣， 即和下面 要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。 對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好。 對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商 的口頭承諾落實在合同里。 同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。 　　注意　　在簽定上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題： 　　購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應 是項目立項批準文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義 簽訂合同，簽字人應是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負責人。 　　陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如 果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一 些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。 對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè) 計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩 種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋尚未取得預售許可證，以向內(nèi)部職工認購 的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購；另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷 售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購 書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋， 就可能無權(quán)要回所交納的認購款。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放 的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠 不具備商品房買賣合同的基本條款。 商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的 質(zhì)量都合格。雙方應約定，賣出人違背該分攤原則的，應退還不應計入分攤面積部 分的相應價款，并按該價款的 10％支付違約金。 產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。其實通過復 印件上的證號，可以上網(wǎng)查出其真?zhèn)?。實際上，樣板間往往與日后的現(xiàn)房并不完全吻合。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。 以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預料到風險可能到來時，為有效地維護自己的正當權(quán)益，就應及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。可能導致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延 頒證或找各種理由不辦證。 律師建議增加補充條款： 出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在 本合同附件一內(nèi)加蓋公章。 第八項： 第八項：關(guān)于各方責任范圍 陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情 形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 逾期交房的免則條件。 二、了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容 （一）當事人名稱或者姓名和住所。 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申 領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 所以， 在補充條款簽訂的時候應該 把握幾個問題。 使用規(guī)范的示范合同文本。為避免處于尷尬法律狀態(tài)，購房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可 證》的房屋使用交付。想成為一位普通購房者，光有購 房的想法是不夠的，還要通過學習、了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識，因為你可能是某些領(lǐng)域的行家 里手，但畢竟不是房地產(chǎn)方面的行家，要想買得明白，自己就必須了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋 混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 ②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩 種： (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括 山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 第四，面積確認及面積差異處理。有關(guān)律師總結(jié)了以下幾個問題： 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許 可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預)售許可證。購房者應當在預售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定 清楚。要點一：細看土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同載明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房產(chǎn)資料，所以 購房前要仔細查看土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將合同復印后作為房地產(chǎn)買賣合同的一個附件。對于開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料，法律上一般認定為要約邀請，但對商品房開發(fā) 規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及 房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約。 其三， 賣方將買賣合同正文沒有約定、 法律法規(guī)也沒有具體規(guī)定權(quán)屬的房地產(chǎn)及其附屬 物以格式條款的方式約定歸賣方所有，且決不容進行協(xié)商重新約定。 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定： 商品住宅的銷售實行明碼標價制度。而 “訂金”既然是預付款，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經(jīng)營者違約 時，應無條件退款，在購房者與開發(fā)商不能簽訂正式的《商品房預售合同》的情況下，購房 者所交納的“訂金”是可以返還的。 四是審查土地的受讓人。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè) 管理范圍和收費標準。 三、查驗有關(guān)證明文件。 第六，一定要認準交房日期是否確定。 12. 個人住房貸款 包括：個人住房商業(yè)性貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款、 1)個人住房商業(yè)性貸款 個人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的 自然人，購買城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行 申請的住房商業(yè)性貸款。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取 增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權(quán)利。住宅建筑的開間一般為： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。但購房者在去售 樓處咨詢時會發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，往往是買不到的。補充協(xié)議通常由開發(fā)商起草，購房者應謹防有些 開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責任。 買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否 具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 要明確， 如果按揭辦不下來， 雙方各自的責任是什么。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看 清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 簽收《房屋驗收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一 個事先約定，避免日后起糾紛。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買 受人。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務。 二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容 主體。 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù) 為限）。要求開發(fā)商提供保證責任。 如果因頒證行政機關(guān)的原因，導致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理 取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔責任。 律師建議增加補充條款： 出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。平等交易是一個法律原則。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。 維修基金 可交給物業(yè)，供暖費可交供暖單位，而契稅可交地稅部門。 招數(shù) 11 精裝修杜絕“高檔” 對于精裝修的樓盤，一定要在合同中對裝修所用的材料、品牌、標準、施工工藝、顏色、價 位等寫清楚，不能用“豪華”、“進口”、“高檔”等這樣含混的字眼。 同時還要約定產(chǎn)權(quán)證不能 如期辦理的違約責任。 有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議， 對此， 購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款 而單方加重購房人的義務。 　　總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè) 人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務對等的商品房買賣合同。 不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告 承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實 時告開發(fā)商違約。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第 十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《最高 法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第 5 條的規(guī)定， 反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容 的認購書，就必然沒有法律效力。 　　陷阱九：拒簽補充協(xié)議 前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣 也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。而 在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購 房者提前交納，這是顯失公平的。 另外，也有可能該項目是Ａ公司開發(fā)的，實際上卻是由Ｂ公司投資，作為買家還 是應與Ａ公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。 房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等 要明確說明。在購房合同中，一 般承擔違約責任的違約事項包括：簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動超過 約定幅度；房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不 能按期辦理。 善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。當然，還有其他 一些類似的合同條款存在著這樣的問題， 購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維 護自己的權(quán)益。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開 發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護 購房人的