【正文】 、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用； 第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題； 第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題； 第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收 樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗(yàn)房、 后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞 給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。 通常的 做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。所謂“五證”，是指《國有 土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許 可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證 書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買 受人。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款 利息。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積發(fā)生誤差的處理方式。 二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容 （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房； 也不得采取售后包 租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證 書； （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè) 施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 1其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 糾紛解決方式。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。 違約責(zé)任。 房屋使用性質(zhì)。 逾期交房的免則條件。我國《城市房地產(chǎn) 管理法》 雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定， 但對預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有 統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。 價款。 面積。 預(yù)售的商品房的基本情況。 二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容 主體。 向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本 市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可 證明）。 按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并且已 經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。擁有合法的土地使用權(quán) 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件， 在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的 房屋是非法建筑。 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前， 將正在施工的商品房預(yù)先 出售給購買者， 購買者交付定金或預(yù)付款， 在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買 賣行為。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費(fèi)大量積蓄、 又要費(fèi)心勞神的大事， 因購買商品 房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費(fèi)用（此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù) 為限）。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下： 出賣人的責(zé)任范圍： 退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行 存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。 對策：根據(jù)《民法通則》以及 6 月 1 日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。 第八項(xiàng)： 第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍 陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情 形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管 理公約》。開發(fā)商與前期物 業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。 第七項(xiàng)： 第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年 9 月 1 日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開 發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。 對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。 如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在 本合同附件一內(nèi)加蓋公章。 對策：在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。 對策：將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。 第四項(xiàng)： 第四項(xiàng)：關(guān)于書面通知 陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)， 延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。 如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理 取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。 買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé) 任。 將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對 人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延 頒證或找各種理由不辦證。 買受人對實(shí)測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的 1 平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。 對策：在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。 第二項(xiàng)： 第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積 陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā) 商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積 的多少。五證不全可 能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險可能到來時，為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，就應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。房屋買賣不同于一般消費(fèi)，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時對相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，購房時要把問題搞清、搞細(xì)，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。平等交易是一個法律原則。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時刻警覺。 以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實(shí)踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金?；蛘咴诓荒馨磿r辦理好時，干脆讓購房人退房。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》?也叫建設(shè)工程開工證?、《商品房銷售?預(yù)售?許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認(rèn)購的房子時，考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。在實(shí)踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。 在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進(jìn)行調(diào)整。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機(jī)會籌到了資金。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。 銷售陷阱 中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。在實(shí)踐中開發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢？總結(jié)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱 為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。 維修基金 可交給物業(yè)，供暖費(fèi)可交供暖單位，而契稅可交地稅部門。 層高是指 地板中心線到頂板中心線的距離，凈高是指地面到頂板的距離，而層高是很難測量的，凈高 卻很容易測量，所以在合同中約定凈高對買方有利。其實(shí)，付首付款、按 月還貸的業(yè)主和一次付清房款的業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時間應(yīng)該是一樣的， 按揭買房的業(yè)主的房屋 只是要辦理抵押手續(xù)，銀行和開發(fā)商都無權(quán)扣押業(yè)主產(chǎn)權(quán)證。實(shí)際上，樣板間往往與日后的現(xiàn)房并不完全吻合。目前，只要開發(fā)商的合同經(jīng)過有關(guān)部門備案，就可使用。 誤區(qū) 2：簽合同必用新版合同范本 3 月 15 日起，本市開始推行新版的購房合同范本。 6 個認(rèn)識誤區(qū) 誤區(qū) 1：簽正式合同前先簽認(rèn)購書 認(rèn)購書不是必簽不可的，提醒潛在購房者一定要慎簽認(rèn)購書。 在此，應(yīng)特別注意“不可抗力”是如何約定的。 招數(shù) 11 精裝修杜絕“高檔” 對于精裝修的樓盤，一定要在合同中對裝修所用的材料、品牌、標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝、顏色、價 位等寫清楚，不能用“豪華”、“進(jìn)口”、“高檔”等這樣含混的字眼。合同上 由雙方加蓋騎縫章、過頁章、個人買主過頁簽字。 招數(shù) 8 房屋位置圖不能少 在合同中， 要將樓號標(biāo)示清楚， 而且要將整棟樓的樓圖及購房者所購套房在樓中的位置標(biāo)明， 將這些圖附在合同后面，并要求開發(fā)商蓋章。其實(shí)通過復(fù) 印件上的證號，可以上網(wǎng)查出其真?zhèn)巍?同時約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā) 生誤差，以及公攤面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生變化的處理方式。3%以上可以退房。 招數(shù) 6 附張公攤平面圖 一般情況下，塔樓的公攤率為 18%至 26%，板樓的公攤率為 14%至 16%。 招數(shù) 5 質(zhì)量問題解決方案提前定 對出現(xiàn)質(zhì)量問題后的解決方案要明確約定。 同時還要約定產(chǎn)權(quán)證不能 如期辦理的違約責(zé)任。 招數(shù) 2 辦不下貸款解合同 在合同中要明確約定，如果辦不下來貸款，就要無條件解除合同，退回定金和已付房款，以 避免購房者資金被套或受損。 購房合同陷阱多 合同怎么簽律師教您 12 招 招數(shù) 1 變更信息專遞送達(dá) 要求開發(fā)商變更任何信息，都要以書面方式通知購房者，即以郵政特快專遞形式送達(dá)。 產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。共有建筑面 積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地 下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。要計算房產(chǎn)面積，首先要弄清楚 開發(fā)商在銷售合同上所注明的面積名稱，一般分為：建筑面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi) 面積以及使用面積等： 建筑面積：房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包 括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20 米以上（含 2．20 米）的永久性建筑。驗(yàn)房時 要明確從配套設(shè)施到房內(nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（面積、地面、體墻、廚廁等 等） ，最好附上設(shè)計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。 例如， 不含房價款中的有關(guān)交納的費(fèi)用， 如管道煤氣安裝費(fèi)、安全門對講機(jī)費(fèi)（要標(biāo)明廠家、品牌），按規(guī)定設(shè)置的供電 容量，買受人要求增容部分的增容費(fèi)等都可在此附件中約定。 有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議， 對此， 購房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款 而單方加重購房人的義務(wù)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)。對于購房人而言，此約定的 關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。雙方應(yīng)約定，賣出人違背該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分?jǐn)偯娣e部 分的相應(yīng)價款，并按該價款的 10％支付違約金。 　　附件二是有關(guān)公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明。對此，購房人可以要求 開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電 器、 供水、 照明以及其他線路和