【正文】 有共用墻及非共用墻兩 種： (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括 山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 (2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 (二)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑 服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的 50%。 下列空間不得計(jì)入公用建筑面積： (1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。 (2)作為人防工程的地下室。 公用建筑面積計(jì)算公式： 公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間租、 售的地 下室、車棚、人防工程地下室 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)) 房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權(quán)， 主要包括對房屋的占有， 使用， 處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取 增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。 2)稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的 計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額適用稅率。 3)納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳 納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征 收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 1)征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。 2)稅率。契稅稅率為 3%~5%。對于購買自用普通住宅的個人減半征收契稅。 12. 個人住房貸款 包括：個人住房商業(yè)性貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款、 1)個人住房商業(yè)性貸款 個人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的 自然人，購買城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行 申請的住房商業(yè)性貸款。 2)個人住房公積金貸款 個人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的 職工，在城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為 償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。 3)個人住房組合貸款 凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性 貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物 可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款(這種貸款方式簡稱個人住房 組合貸款)。簽訂購房合同的注意事項(xiàng)第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可 證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證 的關(guān)鍵。購買時需要注意所購樓號在預(yù)售范圍內(nèi)。 第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn) 房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填 寫，千萬不能馬虎。 第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中 權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已 填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同 文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā) 生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草 率行事。 第四，面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi) 建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時，應(yīng)當(dāng) 在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方 式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能 避免上當(dāng)。 第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。 在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出 約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交 納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾 紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。 第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而 延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文 章， 如只注明竣工日期， 而不注明交付使用日期； 運(yùn)用“水 電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些 模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房 日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”， 并注明開發(fā)商不 能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。第七，在簽訂房屋買賣合 同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文 本，以減少一些不必要的損失。 如果果購買精裝修的房子，應(yīng)標(biāo)明裝修質(zhì)量、裝修 材質(zhì)、設(shè)備品牌、產(chǎn)地、檔次等。應(yīng)避免使用如下含糊 不清的措辭：“優(yōu)質(zhì)、高級、進(jìn)口（哪個國家）、智能化 等。 ”還應(yīng)就地面是否平整， 南北向的玻璃是否都是雙層 玻璃或中空玻璃，是否有侵占陽臺面積的設(shè)備，如： 排水管、空調(diào)等，電梯注意品牌、是否進(jìn)口、客貨是否 分離、運(yùn)行時間等詳細(xì)情況。另外，在簽約時需要注意， 對于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自 己的修改意見，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn) 物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。在 合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對方，任何一方 都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng) 中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購房 者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。有關(guān)律師總結(jié)了以下幾個問題： 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許 可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。簽訂規(guī)范的商品房買賣合同，最好請律師代 理或介入并要對合同進(jìn)行公證，確認(rèn)其法律效力。 二、使用規(guī)范的合同文本。許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂一份 《房屋定購協(xié)議書》 交一筆訂金。 ， 這種行為并非購房的必經(jīng)程序， 往往會使購房者陷入訂金糾紛。 因此建議消費(fèi)者直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同， 這樣購房者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同 的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。 三、查驗(yàn)有關(guān)證明文件。買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之 房在預(yù)售范圍內(nèi)， 買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和 《新建住宅交付使用許可證》 。 此外要核對一下賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)資質(zhì)證書， 要注意這些證照文件的單位名稱是 否一致。 四、買期房要注意建筑面積的約定。購房者在建筑面積約定時僅僅用多退少補(bǔ)、按實(shí)結(jié) 算來約定面積問題時容易產(chǎn)生糾紛。在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，也要將套內(nèi)面積 和公用分?jǐn)偯娣e填上。在沒有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，購房 人可以不承擔(dān)增加部分的價款，建筑面積不足預(yù)售面積合同約定的，開發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分 的價款退還購房者。 五、買期房要約定資訊條件和時限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交 付。另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定 清楚。 為避免尷尬法律狀態(tài)， 購房者不能接受未取得 《新建住宅交付使用許可證》 的房屋使用交付。 六、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》 和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容。并將質(zhì)保書作為合同的附件。 七、簽約時明確物業(yè)管理事項(xiàng)。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè) 管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 八、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。補(bǔ)充協(xié)議通常由開發(fā)商起草，購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些 開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。 九、注意約定違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽約后購房者要求退房、不按期付 款。開發(fā)商賣房后要求換房， 不按期交房。面積變動超過約定幅度。質(zhì)量不符合要求。辦理過戶手續(xù)時不 符合規(guī)定和約定等。消費(fèi)者在約定時要注意違約責(zé)任的平等性。要點(diǎn)一：細(xì)看土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同載明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房產(chǎn)資料，所以 購房前要仔細(xì)查看土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將合同復(fù)印后作為房地產(chǎn)買賣合同的一個附件。 在查看土地使用合同時： 一是要審查土地的轉(zhuǎn)讓用途， 看其載明的土地用途是不是符合房屋建設(shè)條件。 一般房屋 建設(shè)用地用途為商住用地，工業(yè)用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地等用途的土地一般不宜修建住宅； 二是審查土地的使用年限。由于土地轉(zhuǎn)讓在先，樓盤修建在后，所以查明土地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓期限，對于了解自己所購房產(chǎn)的實(shí)際使用年限具有十分重要的意義。同時，土地轉(zhuǎn)讓后 長時間沒有修建銷售的樓盤有可能是爛尾樓，如發(fā)現(xiàn)這種情況，應(yīng)認(rèn)真查明原因，防止買到 爛尾樓； 三是審查土地規(guī)劃情況。在購樓時，土地使用合同上一般附有該幅土地的規(guī)劃、土地使 用要求、主體建筑物的性質(zhì)、建筑覆蓋率、建筑容積率、建筑層數(shù)、綠化比率、建筑間距等 重要情況， 這樣就對所購房產(chǎn)的基本情況有了大致的了解， 對于防止開發(fā)商擅自變更規(guī)劃或 作虛假的宣傳陳述都可有據(jù)可查，發(fā)生糾紛后便于依法維護(hù)自己的權(quán)益。 四是審查土地的受讓人。 土地受讓人與該房產(chǎn)的出售人是不是一致， 如果不一致要查明 原因。 五是審查土地使用權(quán)出讓金是否交清， 如果沒有交清土地使用轉(zhuǎn)讓金則會對今后土地 的使用帶來糾紛或障礙。 要點(diǎn)二： 要點(diǎn)二：不同時間段查看樓盤 消費(fèi)者一般都會去現(xiàn)場查看樓盤情況。 那么筆者就建議分不同的時間段實(shí)地深入房產(chǎn)現(xiàn) 場，查看房產(chǎn)的實(shí)際情況?？梢苑职滋臁⒁雇淼炔煌臅r間段進(jìn)行查看，通過查看：一是了 解所購房產(chǎn)的視線環(huán)境情況。二是了解房產(chǎn)周邊的交通、空氣、噪音等情況和配套的學(xué)校、 醫(yī)院、購物中心等基本情況，以便查明房產(chǎn)周邊有無大的工廠、環(huán)境噪聲、空氣污染、出行 是否方便等情況，防止給今后生活增加不必要的困難。三是了解周邊房產(chǎn)的增值情況，以便 于對比選擇。 此外，在現(xiàn)場看樓時，要對開發(fā)商的宣傳或口頭承諾保持警惕。一般在房產(chǎn)銷售時開發(fā) 商均會通過報紙、 電臺以及現(xiàn)場的資料等進(jìn)行廣告宣傳， 或在售樓現(xiàn)場由售樓小姐作一些口 頭承諾。對于開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料，法律上一般認(rèn)定為要約邀請，但對商品房開發(fā) 規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及 房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。所以，對開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料，以及 售樓小姐的口頭承諾， 一般要求其寫入合同或給予書面的承諾， 防止開發(fā)商進(jìn)行虛假宣傳或 虛假承諾。 要點(diǎn)三：警惕認(rèn)購書上的 文字游戲 文字游戲” 要點(diǎn)三：警惕認(rèn)購書上的“文字游戲 認(rèn)購書最常見的陷阱是買方會遭遇到認(rèn)購書上的“文字游戲”。在商品房交易過程中，在 正式簽訂商品房買賣合同前， 開發(fā)商會要求購房者與其簽訂認(rèn)購書并要求購房者向其繳納一 定數(shù)額的金錢，作為訂購房屋的依據(jù)。這種金錢在認(rèn)購書中有的被稱為“訂金”，還有的被稱 為“定金”。 訂金是人們對預(yù)付款的習(xí)慣稱謂， 是指在簽訂商品房買賣合同前， 在誠信基礎(chǔ)上由購房 者向開發(fā)商先行給付的商品房購房總價款中一部分款項(xiàng)， 屬于先予履行債務(wù)的行為； 而交付 “定金”是實(shí)施的擔(dān)保行為，即交付定金的一方不履行約定的債務(wù)時，無權(quán)要求返還定金。而 “訂金”既然是預(yù)付款，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經(jīng)營者違約 時，應(yīng)無條件退款，在購房者與開發(fā)商不能簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》的情況下，購房 者所交納的“訂金”是可以返還的。 但是當(dāng)實(shí)際支付了“訂金”之后，買方收到的收款收據(jù)上注明的很可能是“定金”二字。這 樣一來，即便認(rèn)購書上沒有約定“訂金恕不退還”，收款收據(jù)上的“定金”二字也足以讓買方傷 透腦筋 要點(diǎn)四：小心購買合同中的 附表四 附表四” 要點(diǎn)四：小心購買合同中的“附表四 作為買方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀買賣合同的正文及附表的內(nèi)容。 對交易產(chǎn)生矛盾的附表四， 買方 應(yīng)注意如下問題： 其一，買賣合同正文部分已約定的權(quán)利義務(wù)，賣方是否在附表四內(nèi)進(jìn)行了變更。例如： 變更了房地產(chǎn)的交付條件。買賣合同正文約定的交付條件是“交付使用時應(yīng)取得建設(shè)主管部 門規(guī)定的工程竣工驗(yàn)收證明”（一般系指建設(shè)主管部門的“收文回執(zhí)”） ；附表四變更為“建設(shè) 工程通過竣工驗(yàn)收，取得消防、燃?xì)?、電梯?yàn)收合格的相關(guān)證明文件”。由于房地產(chǎn)的竣工 驗(yàn)收是由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收，而建設(shè)工程竣工驗(yàn)收實(shí)行備案制度，因此，未取得建設(shè)部 門核發(fā)的《收文回執(zhí)》的房地產(chǎn)是不能交付使用的。所以上述的變更是降低了房地產(chǎn)交付使 用的門檻。 其二， 賣方在附表四中將法律法規(guī)規(guī)定為買方所有的權(quán)利約定為賣方所有， 賣方即可以 買方自愿放棄法定權(quán)利方式而取得權(quán)利。例如，在附表四中將法定屬買方所有的屋頂、架空 層、外墻面、廣告收益等權(quán)益約定為歸賣方所有。 其三， 賣方將買賣合同正文沒有約定、 法律法規(guī)也沒有具體規(guī)定權(quán)屬的房地產(chǎn)及其附屬 物以格式條款的方式約定歸賣方所有，且決不容進(jìn)行協(xié)商重新約定。例如，地下停車場等。 要點(diǎn)五： 要點(diǎn)五：各項(xiàng)費(fèi)用要算清 消費(fèi)者需支付的第一筆款項(xiàng)是定金，需要提醒大家的是，下定時定金數(shù)額不宜太高，按 照目前的市場行情最多以房價的 5％為限； 其次是首期款， 首期按理應(yīng)當(dāng)在簽訂買賣合同時再交， 但深圳房地產(chǎn)市場的習(xí)慣做法是 先交首期款后簽合同，一時恐怕也很難改過來，這就需要業(yè)主事先仔細(xì)審查一下買賣合同， 看大的方面有無條款對自己不利。 第三就是其他的雜項(xiàng)費(fèi)用。這一塊費(fèi)用看似不多其實(shí)不少，需多加留心。另外，有一些 收費(fèi)名目可能會存在陷阱，如合同及其他資料費(fèi)、裝修管理費(fèi)等等。 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定： 商品住宅的銷售實(shí)行明碼標(biāo)價制度。 開發(fā)經(jīng)營者不得超過標(biāo)價出售 商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。對于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和 安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房價之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明 的費(fèi)用”。 所以， 除非購房合同已經(jīng)明確約定了某項(xiàng)費(fèi)用由購房者承擔(dān)， 否則購房者在入伙時或入 伙后不承擔(dān)。 建議購房者最好在購房合同中明確： 出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提 供的設(shè)施向買受人收取任何合同