【正文】 要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象； 第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用； 第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題； 第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題； 第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收 樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成 大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。 簽收《房屋驗(yàn)收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一 個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。在基本程序全部完成之后，您就可 以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。購房者在簽訂認(rèn)購書和商 品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看 清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 但是， 目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)， 中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同， 就是說中介公司不能以 他的名義簽定合同。 在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購書，第二個(gè)簽訂購房合同，購房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這 個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。 第二， 明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。 要明確， 如果按揭辦不下來， 雙方各自的責(zé)任是什么。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如 說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫 名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等 簽訂購房合同時(shí)應(yīng)注意的細(xì)節(jié)問題 首先要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā) 許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購房者陷 入訂金糾紛。 買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否 具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外， 也要將套 內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。 購房者在簽約時(shí)， 應(yīng)認(rèn)真推敲 《商品住宅質(zhì)量保證書》 和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。補(bǔ)充協(xié)議通常由開發(fā)商起草，購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些 開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。面積變動(dòng)超過約定幅度。人生旅程并不是一帆風(fēng)順的，逆境 失 意 會(huì) 經(jīng) 常 伴 隨 著 我 們，但人性的光輝往往在不如意中才顯示出來，希望是激勵(lì)我們前進(jìn)的巨大的無形的動(dòng)力。 通過什么途徑了解購房知識(shí)呢？現(xiàn)在是資訊發(fā)達(dá)的年代，了解購房知識(shí)的途徑很多，比 如查閱房地產(chǎn)方面的報(bào)刊雜志、購買相關(guān)書籍、去售樓處與從業(yè)人員交流、網(wǎng)絡(luò)查詢、電視 廣播等方式。但購房者在去售 樓處咨詢時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往是買不到的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。 ：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商 用實(shí)用率來吸引買房人。目前這種結(jié)構(gòu)在北京較少采用。住宅建筑的開間一般為： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米?，F(xiàn)住宅的層高一般在 米—— 米。綠化率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 (二)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑 服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的 50%。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取 增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。 2)稅率和計(jì)稅方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳 納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。由購買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。 12. 個(gè)人住房貸款 包括：個(gè)人住房商業(yè)性貸款、個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房組合貸款、 1)個(gè)人住房商業(yè)性貸款 個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的 自然人，購買城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行 申請的住房商業(yè)性貸款。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證 的關(guān)鍵。有一些開發(fā)商的合同文本事先已 填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同 文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能 避免上當(dāng)。 第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。 如果果購買精裝修的房子，應(yīng)標(biāo)明裝修質(zhì)量、裝修 材質(zhì)、設(shè)備品牌、產(chǎn)地、檔次等。在 合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對方，任何一方 都有不簽訂合同的權(quán)利。 二、使用規(guī)范的合同文本。 三、查驗(yàn)有關(guān)證明文件。購房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補(bǔ)、按實(shí)結(jié) 算來約定面積問題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交 付。 六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè) 管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽約后購房者要求退房、不按期付 款。辦理過戶手續(xù)時(shí)不 符合規(guī)定和約定等。 一般房屋 建設(shè)用地用途為商住用地，工業(yè)用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地等用途的土地一般不宜修建住宅； 二是審查土地的使用年限。 四是審查土地的受讓人。 那么筆者就建議分不同的時(shí)間段實(shí)地深入房產(chǎn)現(xiàn) 場，查看房產(chǎn)的實(shí)際情況。 此外，在現(xiàn)場看樓時(shí)，要對開發(fā)商的宣傳或口頭承諾保持警惕。 要點(diǎn)三：警惕認(rèn)購書上的 文字游戲 文字游戲” 要點(diǎn)三：警惕認(rèn)購書上的“文字游戲 認(rèn)購書最常見的陷阱是買方會(huì)遭遇到認(rèn)購書上的“文字游戲”。而 “訂金”既然是預(yù)付款，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經(jīng)營者違約 時(shí)，應(yīng)無條件退款，在購房者與開發(fā)商不能簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》的情況下，購房 者所交納的“訂金”是可以返還的。例如： 變更了房地產(chǎn)的交付條件。 其二， 賣方在附表四中將法律法規(guī)規(guī)定為買方所有的權(quán)利約定為賣方所有， 賣方即可以 買方自愿放棄法定權(quán)利方式而取得權(quán)利。 要點(diǎn)五： 要點(diǎn)五：各項(xiàng)費(fèi)用要算清 消費(fèi)者需支付的第一筆款項(xiàng)是定金，需要提醒大家的是，下定時(shí)定金數(shù)額不宜太高，按 照目前的市場行情最多以房價(jià)的 5％為限； 其次是首期款， 首期按理應(yīng)當(dāng)在簽訂買賣合同時(shí)再交， 但深圳房地產(chǎn)市場的習(xí)慣做法是 先交首期款后簽合同，一時(shí)恐怕也很難改過來，這就需要業(yè)主事先仔細(xì)審查一下買賣合同， 看大的方面有無條款對自己不利。 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定： 商品住宅的銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。 建議購房者最好在購房合同中明確： 出賣人在交付房屋時(shí)不得就合同約定應(yīng)提 供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定。對于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和 安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房價(jià)之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明 的費(fèi)用”。這一塊費(fèi)用看似不多其實(shí)不少，需多加留心。 其三， 賣方將買賣合同正文沒有約定、 法律法規(guī)也沒有具體規(guī)定權(quán)屬的房地產(chǎn)及其附屬 物以格式條款的方式約定歸賣方所有，且決不容進(jìn)行協(xié)商重新約定。由于房地產(chǎn)的竣工 驗(yàn)收是由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收，而建設(shè)工程竣工驗(yàn)收實(shí)行備案制度，因此，未取得建設(shè)部 門核發(fā)的《收文回執(zhí)》的房地產(chǎn)是不能交付使用的。這 樣一來，即便認(rèn)購書上沒有約定“訂金恕不退還”，收款收據(jù)上的“定金”二字也足以讓買方傷 透腦筋 要點(diǎn)四：小心購買合同中的 附表四 附表四” 要點(diǎn)四：小心購買合同中的“附表四 作為買方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀買賣合同的正文及附表的內(nèi)容。這種金錢在認(rèn)購書中有的被稱為“訂金”，還有的被稱 為“定金”。對于開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料，法律上一般認(rèn)定為要約邀請，但對商品房開發(fā) 規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及 房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。二是了解房產(chǎn)周邊的交通、空氣、噪音等情況和配套的學(xué)校、 醫(yī)院、購物中心等基本情況，以便查明房產(chǎn)周邊有無大的工廠、環(huán)境噪聲、空氣污染、出行 是否方便等情況，防止給今后生活增加不必要的困難。 五是審查土地使用權(quán)出讓金是否交清， 如果沒有交清土地使用轉(zhuǎn)讓金則會(huì)對今后土地 的使用帶來糾紛或障礙。同時(shí)，土地轉(zhuǎn)讓后 長時(shí)間沒有修建銷售的樓盤有可能是爛尾樓，如發(fā)現(xiàn)這種情況，應(yīng)認(rèn)真查明原因，防止買到 爛尾樓； 三是審查土地規(guī)劃情況。要點(diǎn)一：細(xì)看土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同載明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房產(chǎn)資料，所以 購房前要仔細(xì)查看土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將合同復(fù)印后作為房地產(chǎn)買賣合同的一個(gè)附件。面積變動(dòng)超過約定幅度。補(bǔ)充協(xié)議通常由開發(fā)商起草，購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些 開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。并將質(zhì)保書作為合同的附件。購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定 清楚。在沒有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，購房 人可以不承擔(dān)增加部分的價(jià)款，建筑面積不足預(yù)售面積合同約定的，開發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分 的價(jià)款退還購房者。 此外要核對一下賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)資質(zhì)證書， 要注意這些證照文件的單位名稱是 否一致。 ， 這種行為并非購房的必經(jīng)程序， 往往會(huì)使購房者陷入訂金糾紛。有關(guān)律師總結(jié)了以下幾個(gè)問題： 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許 可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。 ”還應(yīng)就地面是否平整， 南北向的玻璃是否都是雙層 玻璃或中空玻璃，是否有侵占陽臺(tái)面積的設(shè)備，如： 排水管、空調(diào)等，電梯注意品牌、是否進(jìn)口、客貨是否 分離、運(yùn)行時(shí)間等詳細(xì)情況。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房 日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”， 并注明開發(fā)商不 能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出 約定。 第四，面積確認(rèn)及面積差異處理。 第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn) 房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填 寫，千萬不能馬虎。 3)個(gè)人住房組合貸款 凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性 貸款的同時(shí)還可向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款，即借款人以所購城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物 可同時(shí)向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款(這種貸款方式簡稱個(gè)人住房 組合貸款)。契稅稅率為 3%~5%。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。其應(yīng)納稅額的 計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額適用稅率。 1)征稅范圍及納稅人。 (2)作為人防工程的地下室。 ②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩 種： (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括 山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 凈高和層 高的關(guān)系可以用以下公式來表示： 凈高=層高樓板厚度 、建筑密度和綠化率 建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件， 進(jìn)深不宜過長。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)， 抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋 混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。起價(jià)房可能只有一套或一層， 所以對購房者沒有太大的實(shí)際意義，只是參考價(jià)而已。一個(gè)樓盤在推向市場時(shí)，先有“均價(jià)” ，通過它來計(jì)算出每 棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售 價(jià)的平均值。 一、 購房流程 目前，唐山的樓市上，雖然各項(xiàng)目有其各自的程序，但總的來說，以下基本步驟是每個(gè) 購房者都可能會(huì)經(jīng)歷到的： (1)簽訂認(rèn)購書，交納定金； (2)根據(jù)認(rèn)購書約定的時(shí)間、價(jià)格等，與開發(fā)商簽訂商品房買賣契約，并按契約約定交付 房款； (3)買賣雙方到房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各局辦理合同登記手續(xù)(大部分項(xiàng)目由開發(fā) 商代辦)； (4)辦理購房貸款(商業(yè)性貸款或公積金貸款)， 與商業(yè)銀行或市住房基金管理中心簽訂貸 款協(xié)議； (5)驗(yàn)收房屋，辦理入住手續(xù)； (6)購房者與物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理契約及交納相應(yīng)費(fèi)用； (7)開發(fā)商與購房者共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。想成為一位普通購房者，光有購 房的想法是不夠的，還要通過學(xué)習(xí)、了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，因?yàn)槟憧赡苁悄承╊I(lǐng)域的行家 里手，但畢竟不是房地產(chǎn)方面的行家，要想買得明白，自己就必須了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)。辦理過戶 手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽約后購房者要求退房、不按期付 款。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè) 管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為避免處于尷尬法律狀態(tài)，購房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可 證》的房屋使用交付。 買期房要約定交房條件和時(shí)限。 買期房要注意建筑面積的約定。 查驗(yàn)有關(guān)證明文件。 使用規(guī)范的示范合同文本。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的 表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有 些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章， 所以要和開發(fā)商約定清楚， 不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的 數(shù)字， 而且要約定公攤的是哪一部分， 要確定公攤的位置。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。 所以， 在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該 把握幾個(gè)問題。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例 數(shù)字。 還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證， 拿到產(chǎn)權(quán)證， 整個(gè)購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛， 購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申 領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開發(fā)商的資信進(jìn)