【正文】 。 查驗有關(guān)證明文件。 買期房要約定交房條件和時限。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè) 管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。辦理過戶 手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。 一、 購房流程 目前，唐山的樓市上，雖然各項目有其各自的程序，但總的來說，以下基本步驟是每個 購房者都可能會經(jīng)歷到的： (1)簽訂認(rèn)購書，交納定金； (2)根據(jù)認(rèn)購書約定的時間、價格等，與開發(fā)商簽訂商品房買賣契約，并按契約約定交付 房款； (3)買賣雙方到房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各局辦理合同登記手續(xù)(大部分項目由開發(fā) 商代辦)； (4)辦理購房貸款(商業(yè)性貸款或公積金貸款)， 與商業(yè)銀行或市住房基金管理中心簽訂貸 款協(xié)議； (5)驗收房屋，辦理入住手續(xù)； (6)購房者與物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理契約及交納相應(yīng)費用； (7)開發(fā)商與購房者共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。起價房可能只有一套或一層， 所以對購房者沒有太大的實際意義，只是參考價而已。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強， 抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。 凈高和層 高的關(guān)系可以用以下公式來表示： 凈高=層高樓板厚度 、建筑密度和綠化率 建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 (2)作為人防工程的地下室。其應(yīng)納稅額的 計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額適用稅率。契稅稅率為 3%~5%。 第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn) 房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填 寫，千萬不能馬虎。 在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出 約定。 ”還應(yīng)就地面是否平整， 南北向的玻璃是否都是雙層 玻璃或中空玻璃，是否有侵占陽臺面積的設(shè)備，如： 排水管、空調(diào)等，電梯注意品牌、是否進口、客貨是否 分離、運行時間等詳細情況。 ， 這種行為并非購房的必經(jīng)程序， 往往會使購房者陷入訂金糾紛。在沒有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，購房 人可以不承擔(dān)增加部分的價款，建筑面積不足預(yù)售面積合同約定的，開發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分 的價款退還購房者。并將質(zhì)保書作為合同的附件。面積變動超過約定幅度。同時，土地轉(zhuǎn)讓后 長時間沒有修建銷售的樓盤有可能是爛尾樓，如發(fā)現(xiàn)這種情況，應(yīng)認(rèn)真查明原因，防止買到 爛尾樓； 三是審查土地規(guī)劃情況。二是了解房產(chǎn)周邊的交通、空氣、噪音等情況和配套的學(xué)校、 醫(yī)院、購物中心等基本情況，以便查明房產(chǎn)周邊有無大的工廠、環(huán)境噪聲、空氣污染、出行 是否方便等情況，防止給今后生活增加不必要的困難。這種金錢在認(rèn)購書中有的被稱為“訂金”，還有的被稱 為“定金”。由于房地產(chǎn)的竣工 驗收是由建設(shè)單位自行組織驗收，而建設(shè)工程竣工驗收實行備案制度，因此，未取得建設(shè)部 門核發(fā)的《收文回執(zhí)》的房地產(chǎn)是不能交付使用的。這一塊費用看似不多其實不少，需多加留心。 建議購房者最好在購房合同中明確： 出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提 供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定。 要點五： 要點五：各項費用要算清 消費者需支付的第一筆款項是定金，需要提醒大家的是，下定時定金數(shù)額不宜太高，按 照目前的市場行情最多以房價的 5％為限； 其次是首期款， 首期按理應(yīng)當(dāng)在簽訂買賣合同時再交， 但深圳房地產(chǎn)市場的習(xí)慣做法是 先交首期款后簽合同，一時恐怕也很難改過來，這就需要業(yè)主事先仔細審查一下買賣合同， 看大的方面有無條款對自己不利。例如： 變更了房地產(chǎn)的交付條件。 要點三：警惕認(rèn)購書上的 文字游戲 文字游戲” 要點三：警惕認(rèn)購書上的“文字游戲 認(rèn)購書最常見的陷阱是買方會遭遇到認(rèn)購書上的“文字游戲”。 那么筆者就建議分不同的時間段實地深入房產(chǎn)現(xiàn) 場，查看房產(chǎn)的實際情況。 一般房屋 建設(shè)用地用途為商住用地，工業(yè)用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地等用途的土地一般不宜修建住宅； 二是審查土地的使用年限。承擔(dān)責(zé)任的違約事項包括：簽約后購房者要求退房、不按期付 款。 六、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在建筑面積約定時僅僅用多退少補、按實結(jié) 算來約定面積問題時容易產(chǎn)生糾紛。 二、使用規(guī)范的合同文本。 如果果購買精裝修的房子，應(yīng)標(biāo)明裝修質(zhì)量、裝修 材質(zhì)、設(shè)備品牌、產(chǎn)地、檔次等。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能 避免上當(dāng)。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證 的關(guān)鍵。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。 2)稅率和計稅方法。 (二)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑 服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的 50%?，F(xiàn)住宅的層高一般在 米—— 米。目前這種結(jié)構(gòu)在北京較少采用。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。 通過什么途徑了解購房知識呢？現(xiàn)在是資訊發(fā)達的年代，了解購房知識的途徑很多，比 如查閱房地產(chǎn)方面的報刊雜志、購買相關(guān)書籍、去售樓處與從業(yè)人員交流、網(wǎng)絡(luò)查詢、電視 廣播等方式。面積變動超過約定幅度。 購房者在簽約時， 應(yīng)認(rèn)真推敲 《商品住宅質(zhì)量保證書》 和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。 在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外， 也要將套 內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷 入訂金糾紛。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。 第二， 明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。 但是， 目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責(zé)其銷售活動， 中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同， 就是說中介公司不能以 他的名義簽定合同。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。在基本程序全部完成之后，您就可 以簽收《房屋驗收單》了。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成 大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。 通常的 做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積發(fā)生誤差的處理方式。 1其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 房屋使用性質(zhì)。 面積。 按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并且已 經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。 對策：根據(jù)《民法通則》以及 6 月 1 日的《解釋》將實際損失細化。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。 如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。 對策：將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。 將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對 人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。 對策：在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。五證不全可 能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時刻警覺。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認(rèn)購的房子時，考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。其實，付首付款、按 月還貸的業(yè)主和一次付清房款的業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時間應(yīng)該是一樣的， 按揭買房的業(yè)主的房屋 只是要辦理抵押手續(xù)，銀行和開發(fā)商都無權(quán)扣押業(yè)主產(chǎn)權(quán)證。 6 個認(rèn)識誤區(qū) 誤區(qū) 1：簽正式合同前先簽認(rèn)購書 認(rèn)購書不是必簽不可的，提醒潛在購房者一定要慎簽認(rèn)購書。 招數(shù) 8 房屋位置圖不能少 在合同中， 要將樓號標(biāo)示清楚， 而且要將整棟樓的樓圖及購房者所購套房在樓中的位置標(biāo)明， 將這些圖附在合同后面，并要求開發(fā)商蓋章。 招數(shù) 6 附張公攤平面圖 一般情況下，塔樓的公攤率為 18%至 26%，板樓的公攤率為 14%至 16%。 購房合同陷阱多 合同怎么簽律師教您 12 招 招數(shù) 1 變更信息專遞送達 要求開發(fā)商變更任何信息，都要以書面方式通知購房者，即以郵政特快專遞形式送達。驗房時 要明確從配套設(shè)施到房內(nèi)各項交付物指標(biāo)的具體詳細驗收標(biāo)準(zhǔn)（面積、地面、體墻、廚廁等 等） ，最好附上設(shè)計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。對于購房人而言，此約定的 關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。 　　附件一是房屋平面圖。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是 由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。事實并不如此。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究 開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。比如有些 開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安 裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng) 延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。但最高人民法院于 2003 年 4 月 28 日公布，將于 2003 年 6 月 1 日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適 用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第 2 條規(guī)定：出賣人未取 得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是 在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。 對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開 發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中 空，而上面卻是普通玻璃等等?！?這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付９５％的價款，只剩５％的價款逾期未 付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付９５％的價款，豈非很不公平。 合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打 不贏官司。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充 協(xié)議一定要看清楚。 對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該 如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。 　　其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體地加以說明。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第96頁 共96頁簽訂購房合同注意事項　　　　購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 　　，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外 銷房等； 　　，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等； 　　，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等； 　　，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé) 任等； 　　，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建 筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等； 　　； 　　； 　　； 　??； 　　； 　　，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到什么程度。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時， 發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。 　　陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字 簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。最短是多長時間，什么樣的才算最好 的？不知道。 　　陷阱六：賣方解除合同 在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾 期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價 款。 　　陷阱八：以偏蓋全 這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。 第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理 辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國 《合同法》第 52 條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因 此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公 共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能 直接成為合同的內(nèi)容。在購房合同中并沒有約定商品 房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。而且竣工驗收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差 距。 　　對這些附 件，購房人切不要掉以輕心，要注意防止約定不明，留下隱患或者查看不細而誤入陷阱。 　　附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。在簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細節(jié)，包括交房時間、驗房程序、驗收標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。房屋建筑面 積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有可能相等，也有可能不相等。還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。 另外，可在購房合同中加上“出售人保證‘五證’的真實性，因真實性導(dǎo)致退房，出售人雙倍返 還已付房款”即可。 若出現(xiàn)“非出賣人的原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、 重大技術(shù)問題不能及時解決的”等免責(zé)條款，購房人不應(yīng)接受。 誤區(qū) 4：按揭房拿不到房產(chǎn)證 許多按揭買房的業(yè)主認(rèn)為，在沒有還清貸款之前，是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶