【正文】 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第96頁 共96頁簽訂購房合同注意事項(xiàng)　　　　購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 　　，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外 銷房等； 　　，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等； 　　，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等； 　　，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé) 任等； 　　，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建 筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等； 　??； 　??； 　　； 　　； 　?。?　　，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。 　　注意　　在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題： 　　購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng) 是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義 簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 　　合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明 項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如市區(qū)街號(hào)花園號(hào)樓層 房。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等 要明確說明。 　　房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表 述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、 供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到什么程度。 　　其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明。并對(duì)房屋整體結(jié) 構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 　　違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是購房者。在購房合同中，一 般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動(dòng)超過 約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不 能按期辦理。 　　看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一 個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。 　　陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)， 發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。 對(duì)策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該 如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。 同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。 　　陷阱二：合同主體認(rèn)定不明 購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約 的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有 可能產(chǎn)生問題。 另外，也有可能該項(xiàng)目是Ａ公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由Ｂ公司投資，作為買家還 是應(yīng)與Ａ公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。 對(duì)策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則 是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公 章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。 　　陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字 簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充 協(xié)議一定要看清楚。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ) 充合同， 主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及 面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。 這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些 非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。 善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。 對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。 　　陷阱四：“最短時(shí)間”與“最好” 合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如 果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一 些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長時(shí)間，什么樣的才算最好 的？不知道。 合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打 不贏官司。 對(duì)策：購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商 的口頭承諾落實(shí)在合同里。 　　陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用 開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨 資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而 在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購 房者提前交納，這是顯失公平的。 比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要 求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者 的侵害。 對(duì)策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署， 或另外設(shè)置條款確定 物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 　　陷阱六：賣方解除合同 在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾 期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià) 款?！?這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付９５％的價(jià)款，只剩５％的價(jià)款逾期未 付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付９５％的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒 收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為， 作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來 沒收他人的財(cái)物。 對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他 一些類似的合同條款存在著這樣的問題， 購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維 護(hù)自己的權(quán)益。 　　陷阱七：處理結(jié)果不明確 很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于日前如何如何”，但是并沒有約定如 果沒有在“日前如何如何”后該怎樣處理。 這樣， 即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)， 你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。 對(duì)策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè) 計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。 　　陷阱八：以偏蓋全 這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開 發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中 空，而上面卻是普通玻璃等等。 對(duì)策：對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開 發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。 　　陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議 前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣 也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。 最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和 樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡單 的例子，你買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不 開的怎么辦？不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝 幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否 有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？ 但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的 補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。 對(duì)策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒 有把握，那就只好放棄了。 　　目前，商品房買賣合同一般都使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開 發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù) 購房人的合法權(quán)益。但購房人切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采 用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房人也應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。 　　認(rèn)購書問題 在目前商品房交易過程中， 許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同 前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩 種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋尚未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購 的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷 售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購 書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購房人不想購買該房屋， 就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。 第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理 辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國 《合同法》第 52 條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，因 此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但最高人民法院于 2003 年 4 月 28 日公布，將于 2003 年 6 月 1 日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適 用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第 2 條規(guī)定：出賣人未取 得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是 在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許 可證之前所簽訂的認(rèn)購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該 認(rèn)購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購 書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣， 即和下面 要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)相同。 第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看 合同條款是否完備。《最高法院解釋》第 5 條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂 等協(xié)議具備 《商品房銷售管理辦法》 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容， 并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯 定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第 十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何?《最高 法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第 5 條的規(guī)定， 反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容 的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。但是如果認(rèn)購書僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等 條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。 　　補(bǔ)充協(xié)議問題 在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房 買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā) 商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公 共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些 開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安 裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng) 延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、 房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和 開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不 合理的地方找出來，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保 護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人 的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和 開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 　　售樓廣告問題 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作 出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放 的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn) 不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能 直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究 開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第 338 條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù) 的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民 事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政 府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 同時(shí)，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對(duì)房地 產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該 暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。 不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告 承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí) 時(shí)告開發(fā)商違約。 　　樣板房問題 目前在商品房銷售過程中， 開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。 購房人入住后， 發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時(shí)，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣 本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品 房與樣板房不一致時(shí)，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第 31 條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立 商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民 法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選 擇)。 　　質(zhì)量問題 有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收 合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī) 定，開發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購房人交付《住宅