【正文】 公司收取當事人購房款后，由于經(jīng)營不善，卷款逃跑，給買賣雙方造成經(jīng)濟損失。 買房人將購房款存入指定銀行托管賬戶； ?在買賣雙方未能達成一致前，銀行暫停支付托管資金，待雙方爭議解決后再決定將資金支付給買方或賣方。 有鑒于戶口問題的復雜性，建議購買二手房時購買人為了避免因戶口問題而引發(fā)房產(chǎn)糾紛，筆者認為，買方要做以下兩件事情：一是要求賣方出示戶口本，在必要時到公安機關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。另外，賣方在出售該房屋時，同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 9 ．二手房屋買賣合同丟了怎么辦 二手房買賣合同不用辦理預售登記手續(xù)，如果在過戶之前丟失可以與對方協(xié)商，再補簽一份即可。 8 ．在二手房交易中如何明確稅費 二手房交易中的稅費是由相關(guān)的法規(guī)及政策規(guī)定的，對于由誰交納是非常明確的，但是賣方經(jīng)常要求其售房價格自己凈得多少萬，而不包括稅費，這樣稅費就存在爭議了，因此必須在合同中約定稅費的承擔方式或變更售房款的價格。 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。因此，買方的戶口也就無法遷入。 因該房屋不具備過戶條件或買賣雙方約定終止交易的，經(jīng)確認解除原《房屋買賣合同》，買方可以領(lǐng)取托管資金，提供的要件包括買賣雙方身份證；資金托管憑證；買賣雙方確認解除《房屋資金托管協(xié)議》。 ? 5 ．資金托管 (1) 二手房交易資金托管業(yè)務的好處 由于房屋買賣少則十幾萬，多則幾十萬，甚至上百萬，交易雙方都會擔心自己在買賣過程中上當受騙，所以在付款方式上都十分謹慎。逾期超過十日的，甲方有權(quán)解除本合同，甲方解除合同的，乙方應向甲方支付總房款 20% 的違約金。 買賣雙方簽訂協(xié)議，約定買賣雙方到公證處做公證提存，將房款置于公證處的監(jiān)督之下，待辦理完畢過戶手續(xù)，賣方將房款從公證處提走。 目前有些擔保公司開展這項業(yè)務，實際上與房屋中介公司開展的居間擔保業(yè)務是一致的，只不過這類公司更專業(yè)，但這類金融擔保公司首先必須考慮自己擔保責任的絕對安全，比如采取反擔保措施或者抵押等方式，保證一旦出現(xiàn)買方或賣方違約的情況下保證自己不受損失。這種交易方式買方未必會同意，因為買方擔心自己付完房款后能否得到所購房屋或能否辦理過戶手續(xù)。如果認為自己所提的要求不能被中介公司接受，那么就可以通過匯總各方面的信息做出決策，比如擔心產(chǎn)權(quán)方面存在問題，比如擔心存在假房主，那么買方可以通過談判確定是買還是不買這套房屋。一手房市場的價格是二手房市場價格的參照表，一手房的價格決定和影響著二手房市的價格。消費者收入過低和樓價過高，都會產(chǎn)生這一問題。糾紛發(fā)生后，可能會給屋主帶來一些不必要的損失。 (2) 房價款應明確。 附件四： 物業(yè)管理費、水、電、煤、電訊等其他費用的支付 （ 1 ）由甲方承擔的費用： （ 2 ）由乙方承擔的費用： 附件五： 付款協(xié)議 如果雙方在主合同中沒有詳細約定付款的方式，則可在附件中詳細約定。 附件二： 租賃、抵押關(guān)系及其處理辦法。二手房買賣合同的當事人 也可以對合同的效力可以附期限。 當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人。 25 ．如何約定二手房買賣合同的解除 二手房買賣合同成立后，經(jīng)當事人協(xié)商一致，可以解除二手房買賣合同。其它的一般違約可以確定比較低的 比例，比如沒有按期辦理房產(chǎn)證，但最終還是辦理完畢了，只是逾期了，可以約定 1% 到 5% 的違約金，也可以按日來算。 另外，對于出售方隱瞞事實，比如共有權(quán)人不同意出售房屋、存在抵押未解除、法院查封等情況，導致合同無法履行，買方的利益無法實現(xiàn)的，為避免這種情況，可以這樣在合同中約定：售房人保證房屋產(chǎn)權(quán)真實，不存在抵押、查封或其它方式被限制房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利、不存在房屋有關(guān)的債權(quán)、債務糾紛，如果售房人的聲明與實際不符，導致購房人無法實現(xiàn)合同目的的，售房人應賠償購房人總房價款 20% 的違約責任。 21 ． 如何約定違約責任 二手房買賣履行過程當中的違約現(xiàn)象種類比較多，比如延期交房、延期付款、延期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問題、稅費問題等等，有些違約導致合同不能履行，有些問題不足以導致合同無法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對方造成日期的延誤。 如何約定辦理過戶的日期 20 ．關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 二手房買賣產(chǎn)權(quán)登記過戶是最為重要的一個環(huán)節(jié)。（ 3 ）寬限期過后，售房人仍不能交房，那么購房者有權(quán)解除合同。 公共維修基金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。 16 ．簽約時注意小區(qū)的供暖方式及收費標準 2001 年 10 月 17 日 北京市物價局〔 2001 〕 372 號文規(guī)定，鍋爐供暖價格如下：（ 1 ）燃煤鍋爐（直供方式）供應的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季 16 元調(diào)整為 元；（ 2 ）燃煤鍋爐（間供方式）供應的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季 18 元調(diào)整為 19 元。提前入住一旦雙方發(fā)生糾紛，買方又對房屋進行了裝修，那么裝修的費用由誰承擔雙方的爭議就非常大。 11 ．如何約定房屋風險轉(zhuǎn)移 二手房買賣合同中對于房屋風險的轉(zhuǎn)移可約定如下：該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日或者權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給買方。 （ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 售房人交房時應將以下物品同時向購房人交付：①房屋鑰匙、單元門鑰匙（或磁卡）、信箱鑰匙、水、電、暖、燃氣門的鑰匙等所有鑰匙；②《住宅使用說明書》、《住宅保修書》、物業(yè)合同、物業(yè)管理公約；③各種水、電、氣等卡；④有線電視交費憑證；⑤買賣雙方約定的其它物品。因此購房人對貸款支付首付款的風險也應當有充分的認識并通過合適的方式化解。銀行要求二手房貸款必須先支付不低于購房款 20% 的首付款，有些銀行要求不低于 30% 的首付，特殊情況首付款比例還要提高，其余部分由購房者按月向銀行償還。 相對來說，分期付款對購房者比較有利，購房者可以按交易的階段分幾次向售房人支付房款，直至房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證、實際交付房屋為止再付最后一筆尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。 9 ．如何約定付款方式 購房人購買房屋的付款方式主要有三種，第一種是一次性付款，第二種是分期付款，第三種是貸款方式付款。 7 ．對特殊事件的聲明 有些售房人賣房的原因是因為該房屋內(nèi)發(fā)生過刑事案件，或者其它治安案件，或者其它類似的事件，如果購房人知道后肯定不會購買，因此購房人應當要求售房人聲明該房屋未發(fā)生過任何異常事件，不會導致購房人做出錯誤的判斷。如果售房人隱瞞抵押的事實，導致合同無效或解除的，給購房人造成損失的，購房人要求售房人承擔相應的賠償責任。 2 ． 核實并在合同中注明房屋的基本狀況 二手房買賣合同一定要注明房屋所有權(quán)證號，并核實房屋所有權(quán)證號與買賣合同約定的房號及現(xiàn)狀房屋是否相符。 很多買房人都通過二手房貸款來支付房款，有時貸款辦不下來，而貸款要求先辦過戶，然后才能放貸，尤其是辦理個人住房抵押貸款的情況下，只有取得了買方名下的房產(chǎn)證才能辦理貸款，這種情況對賣方的風險最大，萬一買方的貸款辦不下來又沒有能力用其它的方式支付剩余房款那么賣方的損失就非常大。有時物業(yè)公司因為前一業(yè)主沒有交清物業(yè)等費用，拒絕新業(yè)主入住，物業(yè)公司要求新業(yè)主交納老業(yè)主欠下的物業(yè)等費用，雖然沒有法律依據(jù)，但可能會給新業(yè)主的入住帶來麻煩，比如小區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣等需到小區(qū)物業(yè)處購買，則物業(yè)公司可能會以此要挾新業(yè)主，否則就不賣水、電、不供暖，新業(yè)主被逼無奈只能為老業(yè)主背債。 有些房屋是開發(fā)商剛剛開發(fā)不久的樓盤，可能辦理了房屋所有權(quán)證，也可能沒有辦理。正是因為有代理的法律規(guī)定，售房人本人不一定親自辦理售房的具體事宜，這樣就給某此不法人員可乘之機，有些不法人員將其租賃的或借住的房屋出售，并且辦理假公證書，以達到出售房屋領(lǐng)取房款的目的。售房人采用的詐騙手法如下： （ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙　 假房屋所有權(quán)證詐騙的手法一般如下：一般是假房主，大多數(shù)是房屋的承租人，制作假房屋所有權(quán)證，將房屋所有權(quán)人在假證上寫上自己的名字，然后要求買方核對自己的身份證及房產(chǎn)證，買方核對時如果不能發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證是假的，就會確信這個房主是真的，因為房產(chǎn)證與身份證是一致的。第四，銀行需要的其它文件。因此以未成年子女名義購房的成年人應該想清楚。購房行為，標的數(shù)額高，手續(xù)復雜，風險與收益并存，這已大大超出了未成年人所能預測和承擔風險的范疇，因此，購房行為必須由他的法定監(jiān)護人來代為行使。如果房屋買賣合同只由一個人簽字，那么另外的共有權(quán)人或出資人無權(quán)要求房屋登記機關(guān)將自己的名字登記在房屋所有權(quán)證書上。 2005 年北京有一個案例，簽訂經(jīng)過公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購房款也沒有退回。發(fā)生這種事情的原因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。只有符合了民法通則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國《合同法》規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無效，無效的合同，在合同中所約定各項權(quán)利義務對簽約雙方均無法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機構(gòu)公證、認證后方為有效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。 24(3) 銀行的資金托管。二手房交易注意事項 6第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 6一、簽訂二手房買賣合同應具備的條件 61 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 62 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 63 ．共有權(quán)人售房的主體條件 74 ．如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) 75 ．購房人多于二人怎么辦 86 ．如何以未成年子女名義購房 87 ．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓 98 ．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 99 ．非京籍人士在購買二手房時與北京戶口購買的區(qū)別 9二、簽訂二手房買賣合同的注意事項 91 ．賣方詐騙手法 9（ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙 10（ 2 ）利用假公證詐騙 10（ 3 ）出售查封的房屋。 10（ 6 ）房主拖欠物業(yè)費，讓買方支付。 254 ．提存協(xié)議的基本內(nèi)容 25簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？在二手房交易中，許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價值的高低，而忽略了對交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少?！　×硗?，還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查；應寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)?！　〗鉀Q爭議的方式。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款?！吨腥A人民共和國民法通則》從第九條至第十四條規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔民事義務。 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護人是他的法定代理人。 上面是針對自然人來講的房屋買賣的主體資格問題，對于法人組織來說，賣方必須有銷售房屋的權(quán)利，賣方的登記名稱必須與房產(chǎn)證登記的一致。在買房時必須將房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人與身份證相對應，必須一字不差，然后再根據(jù)身份證上的照片與本人相對照，一致后才能基本確認是房屋所有權(quán)人本人，但也會出現(xiàn)差錯，比如孿生兄弟姐妹，比如身份證上的相片與自稱是房主的人比較像，這種情況都比較難辨認。二人以上共同購買一套房屋，在房屋買賣合同上應當共同簽署合同。民事行為能力指法律確認公民以自己的行為行使民事權(quán)利和設(shè)定民事義務，并且能夠?qū)ψ约旱男袨槌袚袷路韶熑蔚馁Y格。但未成年子女不能以自己的名義單獨簽署購房合同，而必須由其監(jiān)護人以“買方監(jiān)護人”的名義同時簽署。按揭貸款是另一種單獨的民事法律行為，它不僅要求行為人具備民事行為能力，而且銀行還有其它更為嚴格的要求，以降低放貸的風險。以前外省市個人在京購房需向北京市房地產(chǎn)交易中心提交購房申請書。等買方交了定金或產(chǎn)首付款后售房人便逃之夭夭。有些售房人所售的房屋是被法院查封的，售房人在明知的情況下仍與買方簽訂買賣合同，仍然出售查封的房屋，導致買方不能辦理過戶手續(xù)，責任應當由售房人承擔。這種詐騙手續(xù)一般是房主與另外一個唱雙簧，由非房主一方親自出面冒充房主賣房，將合同、發(fā)票等都給買方，然后收取定金或首付款或全款后逃跑，不再露面，而真房主隨后出現(xiàn)，假裝房子被人賣了，自己是產(chǎn)權(quán)人，拿出產(chǎn)權(quán)證要求買房人搬家，買房人不搬家則起訴到法院要求騰退房屋。按規(guī)定出售夫妻共同財產(chǎn)的房屋應該由另一方出具同意出售的證明，但出售方偽造另一方的簽字，謊稱另一方已簽字同意辦理過戶手續(xù)，辦完過戶手續(xù)，拿到房款后將房款轉(zhuǎn)移。如果有中介公司參與，應該將中介公司的營業(yè) 執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號、住所、實際經(jīng)營地、法定代表人的住所、身份證號、電話、郵編等內(nèi)容寫清楚 。 簽訂未取得房屋所有權(quán)證的買賣合同，應注明買賣合同號、開發(fā)商的名稱、房屋的位置、施工號、房屋的面積或約定的面積、房屋的層數(shù)、朝向及房屋用途等基本情況，除此之外，還應注明銷售許可證號或登記在開發(fā)商名下的大產(chǎn)證號等信息。如果售房人隱瞞事實真相，共有權(quán)人主張權(quán)利導致合同無效、被撤銷或解除的，售房人應當賠償共有權(quán)人。因此，未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣對于買賣雙方來說都存在風險。購房者在確定付款方式時仍需仔細考慮一下幾種付款方式對自己有什么影響，以便爭取到將來對自已有利的結(jié)果。其次賣方后續(xù)的房款也不一定能順利