【正文】 一般在租賃市場(chǎng)上是先付租金，在售房人已經(jīng)提前收取租金的情況下，如果租賃期限未滿，承租人會(huì)要求退還未承租期間的租金。如果對(duì)于二手房交易過(guò)程當(dāng)中的戶口問(wèn)題沒(méi)有明確處理的方式，那么一旦發(fā)生糾紛，處理起來(lái)相當(dāng)困難。二手房交易托管資金只有買賣雙方當(dāng)事人確認(rèn)后存、取，任何第三方不得支取，不符合雙方約定的條件也不得支取。提存款數(shù)額為＿＿＿元。目前在中介公司尚不規(guī)范、事故頻發(fā)的階段，選擇中介公司至關(guān)重要，否則買賣雙方就又陷入了另一個(gè)陷阱。在這種壓力下，買方往往就范。有些買房人簽訂合同后隨意解除合同，或者又提出其它條件，如果賣方不依其條件買方就威脅解除合同，如果賣方?jīng)]有收到定金或者合同對(duì)解除又沒(méi)有明確約定違約責(zé)任那么賣方可能得不到補(bǔ)償，因此在簽訂合同后賣方將收取定金。 附件六： 室內(nèi)的家具電器； 附件七： 共有人同意出售的聲明； 附件八： 買賣雙方的身份證明文件； 附件九： 房屋所有權(quán)證復(fù)印件及原購(gòu)房合同、發(fā)票等。附件一以圖形形象反映房屋的平面形狀及其邊界關(guān)系。 （ 2 ）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；比如賣方不想賣房，并明確告知買方房子不賣了，則買方就可以提出解除合同； （ 3 ）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；比如賣方不 辦理過(guò)戶手續(xù)，超過(guò)半年或一年仍未辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的； （ 4 ）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （ 5 ）法律規(guī)定的其他情形。 合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數(shù)額遞減，比如約定總房?jī)r(jià)款 1% － 5% 的違約金，再比如對(duì)于延期付款或延期交房可以按照總房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任，直至符合合同約定的條件為止。 在某些情況下，有時(shí)買方不積極辦理過(guò)戶手續(xù)，尤其是雙方辦理了公證提存或銀行的資金托管手續(xù)，因買方拖延造成 賣方不能按期取得購(gòu)房款，因此也應(yīng)當(dāng)約定買方違約的責(zé)任。這些規(guī)定應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（ 1 ）售房人應(yīng)于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付購(gòu)房者。對(duì)于物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等問(wèn)題雙方應(yīng)在合同中做如下約定：售房人與購(gòu)房人辦理完畢交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水、電、天然氣、物業(yè)、供暖費(fèi)、通訊費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用均由售房人承擔(dān)，交接手續(xù)之后發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房人承擔(dān)。在房屋買賣合同履行當(dāng)中，曾發(fā)生過(guò)這樣一個(gè)案例，房主出售的房屋是帶有地下室的，該地下室從一層客廳可通過(guò)樓梯進(jìn)入地下室，也可以在室外通過(guò)一個(gè)窗戶進(jìn)入。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，給哪套房屋的購(gòu)房人發(fā)放貸款，銀行會(huì)對(duì)該套房屋的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，銀行認(rèn)為產(chǎn)權(quán)合法，手續(xù)齊全，風(fēng)險(xiǎn)不大，才會(huì)給該套房屋發(fā)放貸款，否則銀行也不會(huì)給該套房屋放貸，這樣銀行就為購(gòu)房人把了一關(guān)。如果所購(gòu)房屋在簽訂合同前已存在抵押，那么采用一次性付款方式付款，對(duì)于售房人來(lái)說(shuō)，那么售房人不一定著急做解除抵押登記，因?yàn)橘?gòu)房人的錢已經(jīng)付清，售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不歸還，售房人可能用購(gòu)房人已付的房款做其它的事情，這樣一旦售房人最終不能解除抵押購(gòu)房人的損失就比較大。 5 ．對(duì)產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明 購(gòu)房人應(yīng)要求售房人保證所售房屋在 簽訂前沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)查封、無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議或者其他的債權(quán)債務(wù)糾紛。如果買方或賣方有“委托代理人”，并且房屋買賣合同是由該委托代理人簽名的，那么買方或賣方除分別要與委托代理人簽訂“授權(quán)委托書(shū)”之外，該“授權(quán)委托書(shū)”還必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。 有的售房人在售房前拖欠物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、天然氣費(fèi)用、通訊費(fèi)等費(fèi)用，有的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用從幾千到幾萬(wàn)不等，尤其是在高檔社區(qū)項(xiàng)目中，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用可能欠付十幾萬(wàn)元。 也就是說(shuō)，公民有權(quán)將自己的事情交給別人代辦，這是符合法律規(guī)定的，但是應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的手續(xù)。對(duì)此，銀行有相關(guān)的要求：第一，申請(qǐng)人（監(jiān)護(hù)人）必須在《房屋買賣合同》上簽字。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。一旦不是房屋所有權(quán)人在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記表上及合同上簽字，即使辦理完了過(guò)戶手續(xù)，那么真正的房主可以要求撤銷已過(guò)戶的房產(chǎn)證。從上述法律規(guī)定來(lái)看，任何一個(gè)公民從出生至死亡這一段時(shí)間均有民事權(quán)利能力，即他都有民事權(quán)利。這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第77頁(yè) 共77頁(yè)簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問(wèn)題？ 2一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng) 2二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng) 3第三章 如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章　　第二，購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解?！　r(jià)款。二手房交易注意事項(xiàng) 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 二手房交易的過(guò)程比較復(fù)雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應(yīng)簽訂書(shū)面的合同，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。從房屋買賣的角度來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個(gè)人簽訂的房屋買賣合同都有效。二是如果房主本人沒(méi)有出現(xiàn)，應(yīng)查看委托書(shū)的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實(shí)，并核實(shí)代理人的身份，同時(shí)查看委托書(shū)的授權(quán)范圍，核對(duì)代理人是否有權(quán)出售該房屋。由此可見(jiàn)，我國(guó)法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無(wú)民事行為能力。第二，監(jiān)護(hù)人作為按揭貸款的申請(qǐng)人提出貸款的申請(qǐng)。比如代售房屋的行為，按照《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范》的要求，委托書(shū)應(yīng)當(dāng)公證。這些費(fèi)用在售房時(shí)售房人故意隱瞞，不告訴購(gòu)房人，而且在簽訂買賣合同時(shí)，對(duì)于付款的方式售房人極力要求先付款后過(guò)戶，然后再辦理交接手續(xù)，或者過(guò)戶后付款，然后再辦理房屋交付手續(xù)。如果是父母（或其他監(jiān)護(hù)人）代理未成年子女簽訂《房屋買賣合同》的，必須具備經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的、是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。售房人還應(yīng)保證合同簽訂后不得將房屋再次轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者以其他的方式處分給任何第三人。一次性付款適用于購(gòu)房者資金充足、售房人信譽(yù)良好且經(jīng)確信房屋產(chǎn)權(quán)等沒(méi)有任何問(wèn)題的情況下。如果某套房屋不能辦貸款，那么證明該套房屋肯定風(fēng)險(xiǎn)比較大，這樣購(gòu)房人就可能判斷該房屋是不能購(gòu)買的。房主在售房時(shí)沒(méi)有在合同中注明房屋的轉(zhuǎn)讓包括地下室，買方也理所當(dāng)然地認(rèn)為該房屋包括地下室，但該地下室并沒(méi)有計(jì)入房產(chǎn)證的房屋建筑面積，房產(chǎn)證的附圖上也沒(méi)有標(biāo)明房屋建筑面積含地下室，但在辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，房主拒絕交付地下室，房主稱房款是不含地下室的，如果交付地下室則需另行交錢。 15 ．已售公房物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)如何處理 已購(gòu)公房上市出售后，買受人應(yīng)與該房屋的供暖、物業(yè)部門(mén)簽訂新的協(xié)議，新發(fā)生的供暖、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用由買受人承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位及出售人所在單位不再承擔(dān)該房屋的上述費(fèi)用。（ 2 ）假如售房人不能按期交房，那么購(gòu)房者應(yīng)給售房人一個(gè)寬限期，允許售房人在該寬限期內(nèi)交房。買方的違約責(zé)任可以按下列方式約定： 若由于買方原因?qū)е沦I方逾期取得房屋所有權(quán)證的，致使賣方不能按期取得房款的，賣方有權(quán)追究買方違約責(zé)任，每逾期一日，買方應(yīng)按總房款的萬(wàn)分之三向賣方支付滯納金，逾期超過(guò)三十日，賣方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制買方履行過(guò)戶手續(xù)。 23 ．房屋買賣合同中違約金的比例約定多少為合適 二手房買賣合同有關(guān)違約金的比例到底約定多少法律并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，完全由雙方自行協(xié)商確定。 26 ．如何約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓 二手房買賣合同簽訂之后，在履行完畢之前，雙方都可以通過(guò)協(xié)商一致對(duì)合同進(jìn)行變更。普通單元住宅直接參照產(chǎn)權(quán)證附圖繪制或復(fù)制即可。 29 ．賣方在簽訂和履行買賣合同時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng) (1) 一定要辦理過(guò)戶手續(xù) 。 30 ．在樓價(jià)上漲背景下的購(gòu)房應(yīng)注意的問(wèn)題 近一兩年來(lái)，房?jī)r(jià)止?jié)q過(guò)快，雖然國(guó)家出臺(tái)了調(diào)控措施，但在部分地區(qū)房?jī)r(jià)沒(méi)有降，而且還在漲，很多購(gòu)房人現(xiàn)在猶豫不決，想買房覺(jué)得房?jī)r(jià)太高，不買擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，還不如現(xiàn)在買能省點(diǎn)錢，在現(xiàn)階段買房應(yīng)注意哪些問(wèn)題，在樓市看漲背景下的購(gòu)房有什么策略？ 近兩年全國(guó)的房?jī)r(jià)整體來(lái)說(shuō)上漲比較快，國(guó)家出臺(tái)了一些措施平抑房?jī)r(jià)，從目前來(lái)看，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的措施起到一定的作用，房?jī)r(jià)雖然還在繼續(xù)上漲，但漲幅明顯回落。建議消費(fèi)者在交定金之前，在認(rèn)購(gòu)書(shū)上說(shuō)明，如果雙方將來(lái)就主合同或補(bǔ)充協(xié)議條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，或者中介公司有未披露對(duì)買方或賣方不利的信息，那么消費(fèi)者有權(quán)退回定金。這種交易方式必須選擇一個(gè)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的中介公司，不能選擇小的中介公司。 (2) 若乙方原因?qū)е掠馄谵k理提存事宜的，甲方有權(quán)追究乙方的違約責(zé)任。 (2) 二手房資金托管辦理程序 辦理二手房資金托管按下列程序辦理 ?因?yàn)閼艏倪w入和遷出歸公安機(jī)關(guān)管理，對(duì)于遷入遷出的條件公安機(jī)關(guān)的行政行為很多是受戶籍政策的限制。一旦售房人不同意退租金，承租人拒不搬出承租的房屋，那么買房人將不能按期入住該房屋，而承租人又不同意另行將房屋租金支付給新的房東，售房人也不同意將已收取的房租轉(zhuǎn)付給購(gòu)房人，那么三方就會(huì)產(chǎn)生糾紛。在出售的房屋存在租賃關(guān)系的情況下，產(chǎn)生糾紛的原因最多的是租金問(wèn)題。 6 ．二手房交易如何解決戶口問(wèn)題 有的買房人購(gòu)買了二手房，辦理完過(guò)戶及入住手續(xù)后，想把戶口遷過(guò)來(lái)，可是到派出所辦理遷戶口的手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還在這里，派出所不給我辦理遷入手續(xù)，找原房主要求她把戶口遷走，但原房主拒絕配合，出現(xiàn)這類問(wèn)題怎么解決？ 目前買賣二手房發(fā)生戶口問(wèn)題的糾紛越來(lái)越多，一般買房人最關(guān)心的是房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、價(jià)格是否便宜，在談判過(guò)程當(dāng)中把主要精力都放在自己最關(guān)心的問(wèn)題上，往往忽略可能引發(fā)對(duì)買方不利后果的戶口問(wèn)題。銀行作為交易資金受托管方，保障二手房交易資金劃轉(zhuǎn)安全。具體內(nèi)容如下： (1) 甲乙雙方房屋買賣合同簽訂后三日內(nèi)雙方共同辦理公證提存手續(xù)。這種方式可以解決買方雙方互不信任的問(wèn)題，但這種方式買賣雙方必須相信中介公司。當(dāng)買方或賣方了解到對(duì)自己不利方面信息后，想簽訂補(bǔ)充協(xié)議中介公司往往不不同意，在分歧比較大時(shí)，中介公司往往不讓步，他們會(huì)以“定金不退”的事先約定向買方或賣方施壓。 (6) 賣方應(yīng)收取定金。 乙方于 年 月 日前 后 日支付 幣 元 ( 大寫(xiě) ) ： 。 28 ．合同的附件包括哪些內(nèi)容 二手房買賣合同主要應(yīng)附下面所列的附件： 附件一 ：房屋平面圖和四至范圍。 如果合同中沒(méi)有約定合同解除的條件，那么按照法律規(guī)定 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （ 1 ）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；不可抗力一般是指當(dāng)事人簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、無(wú)法克服的事件，一般指地震、臺(tái)風(fēng)等，在合同的履行過(guò)程當(dāng)中發(fā)生此類事件，導(dǎo)致房屋滅失。若本合同生效后乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方支付總房款 20% 的違約金；若甲方選擇繼續(xù)履行合同的，乙方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向甲方支付總房款 10% 的違約金。若買方解除合同的，賣方應(yīng)向買方支付總房款 20% 的違約金。為了讓售房人保證按期交房和避免在售房人不能按期交房時(shí)產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者一定要在購(gòu)房合同中就售房人不能按規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交房時(shí)，應(yīng)該如何處理作出明確的規(guī)定。 14 ．如何約定物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用 在二手房買賣合同中，經(jīng)常發(fā)生物業(yè)費(fèi)及其它費(fèi)用的爭(zhēng)議。 （ 3 ）房屋附屬物的交付 有些房屋附屬帶有獨(dú)立的使用空間，比如地下室等，有些地下室是可獨(dú)立使用的，有些是與房屋一體的，比如一層的地下室。另外，通過(guò)貸款方式支付房款還可以考驗(yàn)售房人所售房屋的合法性。 選擇一次性付款可能會(huì)得到售房人一定幅度的房?jī)r(jià)款優(yōu)惠，但購(gòu)房者必須以足夠的資金做后盾，對(duì)資金尚不寬裕的購(gòu)房者會(huì)有一定難度，這種付款方式風(fēng)險(xiǎn)比較大，尤其是在售房人要求先付款后辦過(guò)戶的情況下，當(dāng)購(gòu)房人把全部積蓄都交給售房人時(shí)，可以說(shuō)主動(dòng)權(quán)已經(jīng)不在購(gòu)房人手里了，如果售房人詐騙或惡意違約，不辦理過(guò)戶、不交付房屋或者將來(lái)房屋質(zhì)量出了問(wèn)題或出現(xiàn)延期交房的情況，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)就相當(dāng)不利，最大的風(fēng)險(xiǎn)是房子住不上，錢又要不回來(lái)。雙方可約定賠償?shù)臄?shù)額或約定損失的計(jì)算方式。如果中介公司有“委托代理人”，那么不僅相關(guān)內(nèi)容要詳細(xì)注明，而且還要出具有中介公司蓋章的“授權(quán)委托書(shū)”，并將此“授權(quán)委托書(shū)”作為合同附件。 （ 6 ）房主拖欠物業(yè)費(fèi)，讓買方支付。 （ 2 ）利用假公證詐騙　 按照民法通則 第六十三條的規(guī)定，公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。結(jié)合以上分析，申請(qǐng)住房按揭貸款也必須由限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人來(lái)進(jìn)行。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。在房屋行政主管部門(mén)的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當(dāng)工作人員核對(duì)身份證時(shí)對(duì)房主的身份提出異議后，該“房主”什么都不說(shuō)就主動(dòng)走了，還有一些與工作人員爭(zhēng)執(zhí)幾句堅(jiān)持一會(huì)后也走了，再也沒(méi)有回來(lái)，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。第三章 　　標(biāo)的。　　一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)在簽訂二手房買賣合同前，購(gòu)房者需要對(duì)售房者有較為全面的了解：　　首先查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵