【正文】 目的不能實現(xiàn)，比如買方簽訂合同后放棄購房房屋或賣方簽訂合同后不售房屋，都屬于根本違約。買方的違約責(zé)任可以按下列方式約定： 若由于買方原因?qū)е沦I方逾期取得房屋所有權(quán)證的，致使賣方不能按期取得房款的，賣方有權(quán)追究買方違約責(zé)任，每逾期一日，買方應(yīng)按總房款的萬分之三向賣方支付滯納金，逾期超過三十日，賣方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請求法院強制買方履行過戶手續(xù)。買賣雙方可以這樣約定：買賣雙方在房屋買賣合同簽訂后七日內(nèi)備齊所有辦理過戶的資料，向房屋交易行政主管部門申請辦理房屋買賣權(quán)屬過戶登記相關(guān)手續(xù)，將房屋所有權(quán)證辦理至買方名下。在簽訂房屋買賣合同時購買人可以充分表達自己和意愿，售房人也可能充分表達自己的意思，如果售房人無論如何都不同意簽訂雙方已協(xié)商一致的內(nèi)容或?qū)㈦p方協(xié)商一致的內(nèi)容細化，或者不同意購房人更改售房人自己擬定的補充協(xié)議，那就是將自己的意志強加于人。寬限期過后，購房者不想退房，那么售房人仍應(yīng)繼續(xù)支付違約金，直至房屋交付之日止。（ 2 ）假如售房人不能按期交房，那么購房者應(yīng)給售房人一個寬限期，允許售房人在該寬限期內(nèi)交房。目前，買賣雙方不做公共維修基金更名的情況非常普遍，為了保護買方的合法權(quán)益，律師建議還是應(yīng)該辦理更名手續(xù)，且更名手續(xù)并不復(fù)雜。 17 ．如何約定公共維修基金 在二手房買賣中一般售房人交納的公共維修基金，在房產(chǎn)過戶之后購房人將公共維修基金款項一次性補償給售房人， 賣方交的公共維修基金不能自然轉(zhuǎn)到購房人名下， 售房人應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房人辦理過戶手續(xù)。還有一種是自采暖的供暖方式，每一戶都是獨立的供暖，由購房人自己到銀行購買天然氣，然后插卡，這樣才能開通天然氣。 15 ．已售公房物業(yè)費、供暖費如何處理 已購公房上市出售后，買受人應(yīng)與該房屋的供暖、物業(yè)部門簽訂新的協(xié)議，新發(fā)生的供暖、物業(yè)費等費用由買受人承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位及出售人所在單位不再承擔(dān)該房屋的上述費用。若由于甲方違約導(dǎo)致合同被確定無效或者解除的，甲方除了承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任之外還應(yīng)當(dāng)賠償乙方支付的一切裝修費用。對于買方來說，如果合同中沒有約定裝修損失的問題，那么買方的損失可能特別大，所有的裝修費用由可能要自己承擔(dān)，即便讓賣方承擔(dān)，那么通過訴訟解決的可能性比較大，對買方來說可謂費時費力，因此建議買賣雙方最好不要提前入住，即便提前入住了，也不要裝修，另外，對提前入住后合同不能繼續(xù)履行應(yīng)約定房屋使用費問題，這樣對買賣雙方來說是比較公平的，即便是賣方違約，也應(yīng)該給賣方的房屋在占用期間的使用費。選擇房屋交付之日風(fēng)險轉(zhuǎn)移對賣方有利，選擇辦理完過戶手續(xù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移對買方有利。房主在售房時沒有在合同中注明房屋的轉(zhuǎn)讓包括地下室，買方也理所當(dāng)然地認(rèn)為該房屋包括地下室，但該地下室并沒有計入房產(chǎn)證的房屋建筑面積，房產(chǎn)證的附圖上也沒有標(biāo)明房屋建筑面積含地下室，但在辦理房屋交付手續(xù)時，房主拒絕交付地下室，房主稱房款是不含地下室的，如果交付地下室則需另行交錢。 辦理房屋交接時，買賣雙方均應(yīng)到場。在簽訂二手房買賣合同中對于房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)狀一定像向一手房一樣列一個附件，以及將裝修、設(shè)備、電器及家具情況列一清單，作為交房的標(biāo)準(zhǔn)，千萬不可省略，并約定實際交付與合同約定不符的違約責(zé)任。這幾種變通的付款方式在后續(xù)問題中陸續(xù)介紹。如果某套房屋不能辦貸款，那么證明該套房屋肯定風(fēng)險比較大，這樣購房人就可能判斷該房屋是不能購買的。比如某人貸款三十萬，還款期限二十年，那么按現(xiàn)行的利率標(biāo)準(zhǔn)，二十年后還清貸款時，除了三十萬本金外，其大約還要支付十八萬多元的銀行利息，從購房成本的角度來考慮，其總房款在購房價的基礎(chǔ)上又增加了十八萬，這是一筆非常大的支出。 貸款支付房款的方式目前相當(dāng)多的一部分購房者都采用，原因主要是資金的問題。首先買方的首付款安全不能保證，有些售房人利用先付定金或首付款的形式進行詐騙，或者惡意違約，購房人交付定金或者首付款后，再次將房屋出售，與其它第三方辦理過戶手續(xù)，這樣即使購房人起訴得到法院的支持，在執(zhí)行階段也未必能順利要回定金或首付款。一次性付款適用于購房者資金充足、售房人信譽良好且經(jīng)確信房屋產(chǎn)權(quán)等沒有任何問題的情況下。 三種主要的最常見的付款方式表面看沒有什么太大區(qū)別，都是向售房人付款，但這幾種方式對購房人的影響還是不一樣的，有時影響還比較大，決定著買賣雙方的利益甚至風(fēng)險。并要求售房人聲明對其所提供的商品房買賣合同、購房款發(fā)票原件、稅費發(fā)票原件的合法性、真實性及有效性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)具體約定的違約責(zé)任。 8 ．簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問題 房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證即簽訂買賣合同，所簽訂的合同可能被認(rèn)定為無效。售房人還應(yīng)保證合同簽訂后不得將房屋再次轉(zhuǎn)讓、贈與或者以其他的方式處分給任何第三人。 4 ．如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容 購房人應(yīng)當(dāng)要求售房人聲明房屋是否存在共有權(quán)人，如存在共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)保證簽訂本合同前已經(jīng)征得了房屋共有權(quán)人的書面同意出售該房屋，并要求共有權(quán)人本人到場簽訂同意出售的證明。違約責(zé)任可以這樣約定：首先給售房人一個解除抵押的寬限期，在寬限期之內(nèi)按照合同總價款的日萬分之三支付違約金，超過寬限期仍未解除抵押的，購房人有權(quán)解除合同，購房人解除合同的售房人應(yīng)賠償購房人的實際損失或約定一個違約金的比例。在房號相符的前提下，還要在合同中標(biāo)明房屋的坐落位置、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、 房屋面積、房屋用途 等信息，并與實際的房屋相核對。如果是父母（或其他監(jiān)護人）代理未成年子女簽訂《房屋買賣合同》的，必須具備經(jīng)過公證機關(guān)公證的、是該未成年人監(jiān)護人的證明文件。買賣雙方所有資料都要完整填寫，不可有空項。銀行辦理貸款時的確需要首付款的證明，等貸款辦下來之后，房主只能拿到銀行貸款部分，而首付款部分，買方要么拖著不給，要么干脆翻臉，拿出賣房人給打的收條，一口咬定房款已付清，否則賣房人怎么會給我打收條？如果賣房人沒有其它證據(jù)證明首付款未付，只能氣得七竅生煙。 有些夫妻感情破裂準(zhǔn)備離婚，在離婚前一方轉(zhuǎn)移婚姻共同財產(chǎn)，將登記在自己名下的房屋私自出售。這些費用在售房時售房人故意隱瞞，不告訴購房人，而且在簽訂買賣合同時，對于付款的方式售房人極力要求先付款后過戶，然后再辦理交接手續(xù)，或者過戶后付款，然后再辦理房屋交付手續(xù)。實際上如果賣方已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，購房合同與發(fā)票已經(jīng)沒有實際意義。 列入拆遷范圍的房屋不能辦理過戶手續(xù)，如果沒有辦理完畢過戶手續(xù)即使拆遷時買方已入住也不會得到拆遷補償。 查封的房屋不能辦理過戶手續(xù)，還有被變賣、拍賣的可能。比如代售房屋的行為，按照《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范》的要求，委托書應(yīng)當(dāng)公證。為了讓雙方盡快成交，售房人都會在價格上給出優(yōu)惠條件，一般都會低于市價，以讓買方盡快決定。如果持有北京市工作寄住證的非京籍人士不受此限制。 9 ．非京籍人士在購買二手房時與北京戶口購買的區(qū)別 外省市個人在北京購房程序與北京戶籍的購房人基本相同，非京籍人士要辦一個暫住證。第二，監(jiān)護人作為按揭貸款的申請人提出貸款的申請。如果有固定收入的成年人與未成年人作為共同的購買人簽訂合同，則成年人購買人可以申請按揭貸款。按照《民法通則》第十八條規(guī)定： “ 監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。因此，如果想以未成年子女的名義買房，必須以自己未成年子女的名義簽署《房屋買賣合同》。由此可見，我國法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。能否在買賣合同及房屋所有權(quán)書上簽署未成年子女的名字，主要涉及到＂房屋買賣＂民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民事行為能力。對于份額的比例，法律沒有規(guī)定，完全在于當(dāng)事人之間的約定，比如兩個買受人，對于房產(chǎn)的份額雙方可以約定各占 50% 的份額，也可以約定一個人占 99% 的份額，另一個人占 1% 的份額。 5 ．購房人多于二人怎么辦 在房屋買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)兩人及兩人以上共同購買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結(jié)婚的男女雙方、合伙人等，按《民法通則》的規(guī)定，兩人以上所購房屋應(yīng)為共同財產(chǎn)，所以在訂立合同時就應(yīng)該體現(xiàn)財產(chǎn)共有人的身份，在以后的房產(chǎn)證上才能體現(xiàn)財產(chǎn)共有人的份額。二是如果房主本人沒有出現(xiàn)，應(yīng)查看委托書的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實，并核實代理人的身份，同時查看委托書的授權(quán)范圍，核對代理人是否有權(quán)出售該房屋。如何避免出現(xiàn)這種情況呢？最好的辦法就是預(yù)防。共有權(quán)人售房時需全體共有權(quán)人同意，任何共有權(quán)人都必須具備行為能力且意思表示真實，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。精神病人或意識不清的人，顯然也不能簽訂房屋買賣合同。從房屋買賣的角度來說，任何一個人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個人簽訂的房屋買賣合同都有效。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。 （ 1 ）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力。二手房交易注意事項 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 二手房交易的過程比較復(fù)雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應(yīng)簽訂書面的合同，這是法律的強制性規(guī)定?！　『贤淖兏c轉(zhuǎn)讓。雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當(dāng)事入不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題?！　r款。這主要包括以下內(nèi)容：　　當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：　　1．身份證原件或護照原件及復(fù)印件；　　2．未成年人的戶口簿或出生證明；　　3．有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章　　第二，購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。 25(5) 公證提存。 11三、如何簽訂二手房買賣合同 111 ．核對買賣雙方的基本信息 112 ． 核實并在合同中注明房屋的基本狀況 123 ． 如何約定抵押權(quán) 124 ．如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容 125 ．對產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明 126 ．對房屋租賃的聲明 137 ．對特殊事件的聲明 138 ．簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問題 139 ．如何約定付款方式 1310 ．如何約定房屋的交付 14（ 1 ）確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn) 14（ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 15（ 3 ）房屋附屬物的交付 1511 ．如何約定房屋風(fēng)險轉(zhuǎn)移 1512 ．提前入住裝修的風(fēng)險 1613 ．提前入住對裝修費的約定 1614 ．如何約定物業(yè)費等費用 1615 ．已售公房物業(yè)費、供暖費如何處理 1616 ．簽約時注意小區(qū)的供暖方式及收費標(biāo)準(zhǔn) 1717 ．如何約定公共維修基金 1718 ．在簽訂購房合同時如何約定延期交房內(nèi)容 1719 ．售房人不同意簽訂詳細房屋買賣協(xié)議怎么辦 1820 ．關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 1821 ． 如何約定違約責(zé)任 1823 ．房屋買賣合同中違約金的比例約定多少為合適 1924 ．如何約定爭議的解決方式 2025 ．如何約定二手房買賣合同的解除 2026 ．如何約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓 2027 ．如何約定合同的生效條件 2128 ．合同的附件包括哪些內(nèi)容 2129 ．賣方在簽訂和履行買賣合同時應(yīng)注意事項 2230 ．在樓價上漲背景下的購房應(yīng)注意的問題 23四、二手房買賣合同履行中應(yīng)注意的問題 241 ．對買方有利的交易程序 242 ．對賣方有利的交易程序 243 ．對買賣雙方都是安全的交易程序 24(1) 引入房屋中介公司作為交易安全的擔(dān)保。 10（ 5 ）利用房屋買賣合同詐騙。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第77頁 共77頁簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？ 2一、合同簽訂前應(yīng)注意事項 2二、合同簽訂時應(yīng)注意事項 3第三章 10（ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。 102 ．買方詐騙手法 11（ 1 ）以先過戶后付款的方式再次出售房屋 11（ 2 ）以不支付首付款的方式貸款購房 11（ 3 ）先過戶后辦個人住房抵押貸款。 25(4) 買方或賣方自己提供擔(dān)保。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效?！　≠徶梅康禺a(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人?！　×硗猓辞宄贤械募s定內(nèi)容。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。　　違約責(zé)任。　　合同生效條款。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。在簽訂買賣合同時，買賣雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。從上述法律規(guī)定來看，任何一個公民從出生至死亡這一段時間均有民事權(quán)利能力，即他都有民事權(quán)利。房屋買賣行為，因為房屋買賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，超過了未成年人的行為能力，與未成年人的年齡、智力不相適應(yīng)，因此不能簽訂房屋買賣合同，只能由他的監(jiān)護人或法定代理人簽署。夫妻之