【正文】 贈送的地下室面積大小車位數(shù)量的考慮 項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /聯(lián)排別墅L3— 聯(lián)排別墅發(fā)力點TOUCHSTONCONSULTANT領導者 挑戰(zhàn)者 追隨者物業(yè)類型 大聯(lián)排 \雙拼別墅 中聯(lián)排別墅 小聯(lián)排別墅容積率 單套面積 390470m2 340410m2 300360m2地上面積 270290m2 240260m2 220240m2地下面積 120180m2 100150m2 80120m2花園面積 150200m2 100150m2 80120m2層數(shù) 地上 +地下 1層 地上 3層 +地下 1層 地上 3層 +地下 1層客廳層高 5m 車庫及車位數(shù) 半地下車庫雙車位 地面車庫雙車位 地面車庫子母車位臥室數(shù)量 45個 45個 56個首層功能空間 客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、工人房客廳、餐廳、家庭室、廚房、公用衛(wèi)生間、車庫客廳、餐廳、廚房、次臥室、公用衛(wèi)生間、車庫二層功能空間 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室三層功能空間 主臥區(qū) 主臥區(qū) 主臥區(qū)地下。L2— 典型項目比較點回顧項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /聯(lián)排別墅TOUCHSTONCONSULTANT項目名稱 地上面積㎡地下面積㎡ 單價（元 /㎡） 總價（萬元）威尼斯城一期211224 0 4300 9096269 0 115汀湘十里一期258269 58 3650 9498282283 58 102103311 113蔚藍海岸一期 220300 180220 5500 121165托斯卡納一期300 60 5000 150310 121 155315 121 157地上建筑面積 250㎡左右的聯(lián)排別墅，是長沙市場上長久以來客戶認可的面積區(qū)間；基本滿足居住空間要求，舒適度較高；該面積區(qū)間的別墅產品在長沙市場能實現(xiàn) 120180萬元 /套以內的總價范圍。結合需求點調研，聯(lián)排別墅可以考慮在戶型挑高和花園面積方面尋求差異化。項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /獨立別墅B5— 獨立別墅設計差異點建議TOUCHSTONCONSULTANT物業(yè)形態(tài) 主要需求面積（㎡）住宅品質重要指標 戶型創(chuàng)新需求 輔助功能需求聯(lián)排別墅 180280生態(tài)景觀資源、高科技生態(tài)環(huán)保技術露臺、內庭院獨立多功能房，獨立的儲藏室、壁櫥多次置業(yè)者對高端要物業(yè)素重要性評價住宅輔助功能的重要性評價 根據(jù)客戶的市場調研來看 ,對于聯(lián)排的需求方面 ,面積方面主要集中在180280 ㎡ 之間 ,要求具有良好的生態(tài)景觀資源和高科技生態(tài)環(huán)保技術 ,輔助功能的需求方面主要集中體現(xiàn)在獨立多功能房、獨立儲藏室等的設計。n依據(jù)一：根據(jù)《市場調研報告》調研，置業(yè)者對別墅類物業(yè)追求生活的品質和檔次，并愿意為此支付溢價，對價格不敏感。項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /獨立別墅B5— 獨立別墅設計差異點建議TOUCHSTONCONSULTANT獨立別墅帶私家電梯案例：廣州 不但能夠填補市場該類別墅空間相對空缺，且能迎合置業(yè)者的喜好。項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /獨立別墅B5— 獨立別墅設計差異點建議TOUCHSTONCONSULTANT亮點四：雙層挑高， 三錯層創(chuàng)新 上海 :獨墅逸致n依據(jù)一：根據(jù)《市場調研報告》，長沙當前的小獨棟別墅多為 23層，且多無挑高設計；n依據(jù)二：根據(jù)《市場調研報告》已成交客戶的調查，購買獨棟別墅的主要驅動因素是尊貴感的彰顯，且對挑高有需求愿望。B5— 獨立別墅設計差異點建議項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT亮點三：私家泳池n依據(jù)一：長沙別墅類物業(yè)多以開放型泳池為主，而對私家泳池的出現(xiàn)較少；n依據(jù)二：根據(jù)《市場調研報告》受訪者的運動愛好呈多樣性，運動 /活動愛好廣泛，游泳普遍受歡迎。n依據(jù)三：根據(jù)對典型項目成交客戶的調研，消費者愿意為高品質新穎的產品支付溢價。TOUCHSTONCONSULTANT亮點二：長沙首席木結構別墅樓后n依據(jù)一：根據(jù)同致行對長沙長沙別墅類物業(yè)的跟蹤調查，長沙市場當前的主要結構為磚混結構，木結構別墅在長沙幾乎沒有出現(xiàn)。意義：有利于利用經典詮釋經典，以差異化的產品樹立市場絕對的領導者地位。B2— 典型項目比較點回顧項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT獨立別墅產品的發(fā)力點：大量稀缺資源的占有、獨享和內外部的獨特設計 山景、水景，稀缺的自然資源獨特的位置，大面積土地的占有彰顯身份的、獨一無二的標志內部功能布局的獨特擁有和享受B3— 獨立別墅發(fā)力點項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT領導者 挑戰(zhàn)者 追隨者物業(yè)類型 豪華別墅 小獨棟別墅 標準獨棟容積率 單套面積 8001300m2 450600m2 700850m2地上面積 6001000m2 300400m2 500600m2地下面積 200300m2 150200m2 200250m2花園面積 10002023m2 400600m2 600800m2層數(shù) 2層 2或 客廳層高 6m 車庫及車位數(shù) 地面車庫雙車位 地面車庫雙車位 半地下車庫雙車位臥室數(shù)量 56個 4個 45個首層功能空間 客廳、餐廳、客房、廚房、公共衛(wèi)生間、車庫、工人房客廳、餐廳、家庭室、西櫥、中櫥、公用衛(wèi)生間、車庫客廳、餐廳、客房、中櫥、公用衛(wèi)生間、車庫二層功能空間 主臥區(qū)、次臥區(qū)、家庭廳 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室三層功能空間 —— 主臥區(qū) 主臥區(qū)地下室功能空間 家庭影院、健身室、酒吧、酒窖、儲藏間、操作區(qū)、棋牌室 工人房、家庭影院、設備工人房、家庭影院、設備間、儲藏室、洗衣房等、間、儲藏室、洗衣房等、 工人房、棋牌室、健身室、酒窖、設備間、操作區(qū)等B4— 獨立別墅設計要點建議項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT亮點一：長沙首席流水別墅樓王B5— 獨立別墅設計差異點建議項目定位體系及差異化打造 /產品差異化定位 /獨立別墅n依據(jù)一：長沙消費者具有好奇性、追求新穎事物、講究面子的消費特征。主流型別墅面積集中在 500600 ㎡之間。在車位設計上多集中在單個和雙車位設計。但是，對于別墅的價值構成要素的評價中多數(shù)置業(yè)者選擇了生態(tài)景觀資源，可見景觀資源對于別墅價值起著至為重要的作用。振業(yè)城TOUCHSTONCONSULTANT岳麓灣 振業(yè)城命名備選：岳麓灣振業(yè)岳麓灣【 國際灣區(qū) 知富 HOUSE LIVE 】TOUCHSTONCONSULTANT岳麓灣 小高中高總價控制在 52萬以內，不存在 6080萬的滯銷產品。而在 6080萬的小高、高層類物業(yè)（主要是頂層復式）消化緩慢。5 ㎡（ 80+70拼接） 150 700 105000 % %小計 700 105000 % %頂層復式 復式 165㎡ 177。5 ㎡ (70+50拼接 ) 120 600 72023 % %三房 D135㎡ 177。3 ㎡ 87 900 78300 % %三房 B105㎡ 177。5 ㎡ 70 1000 70000 % %中二房 80㎡ 177。5 ㎡ 160 100 16000 % %五房 (復式 ) 五房 180㎡ 177。5 ㎡ 130 200 26000 % %四房 中四房 150㎡ 177。10 ㎡ 250 96 24000 % %小聯(lián)排 220㎡ 177。補缺者— 建立新的客戶渠道 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)立產品稀缺性開辟區(qū)域物業(yè)發(fā)展新視野TOUCHSTONCONSULTANT項目定位體系及差異化打造 /本項目市場定位S2—— 項目市場定位：產品觀領導者追隨者 補缺者挑戰(zhàn)者項目產品定位差異化可實現(xiàn) 60%左右—— 總面積： 55650— 占物業(yè)比例： 8%—— 總面積： 144050— 占物業(yè)比例： 20%—— 總面積： 301400— 占物業(yè)比例： 41%—— 總面積： 232300— 占物業(yè)比例： 31%獨棟別墅樓王、樓后； TOWNHOUSE大聯(lián)排、雙拼；洋房四房（一層）；小 /中高層五房（頂層復式）獨棟別墅小獨棟； TOWNHOUSE中聯(lián)排；洋房頂層復式；小 /中高層四房兩代居獨棟別墅標準獨棟； TOWNHOUSE小聯(lián)排；洋房二、三層三房、四房；小 /中高層標準二房、三房小 /中高層小二房、小三房TOUCHSTONCONSULTANT建筑形態(tài) 戶型 戶型面積區(qū)間 計算面積 套數(shù) 面積 分項配比 面積比例獨棟別墅 獨立別墅 別墅樓王 800㎡ 1000㎡ 900 1 900 % %別墅樓后 600㎡ 800㎡ 700 2 1400 % %標準獨棟 500㎡ —600 ㎡ 550 4 2200 % %小獨棟 300㎡ —400 ㎡ 350 7 2450 % %合計 　 14 6950 % %聯(lián)排 /雙拼 聯(lián)排 /雙拼別墅 大聯(lián)排、雙拼 280㎡ 177。三房 120135 25% 1200 153000追隨者 部分適應市場現(xiàn)狀的產品結構— 跟蹤成熟市場，封鎖客戶 — 以勢壓人，殺傷戰(zhàn)術 — 迎合市場主流需求的賣點TOUCHSTONCONSULTANT項目定位體系及差異化打造 /本項目市場定位S2—— 項目市場定位：產品觀物業(yè)類型 戶型 面積區(qū)間占該物業(yè)比例預計套數(shù)總面積 補缺特征小 /中高層 小二房 6575 12% 1000 70000 外籍長期在湘工作人士、企業(yè)高收入技術人員、藝術屆高收入階層、私營醫(yī)院醫(yī)師、學院博士等； 1+ 2+1房（書房、兒童房）概念設計； 部分精裝修； 錯層陽臺、凸窗等。洋房 三房 125135 30% 200 26000 長沙金領、私營業(yè)主、醫(yī)師、教授、深振業(yè)業(yè)主等； 多功能房及陽光房設計； 退臺設計、 大面積景觀露臺或入戶花園。 地面車庫雙車位； 中央節(jié)能系統(tǒng)； 大面積地下儲藏室。小 /中高層 四房 150160 18% 700 105000 企業(yè) CEO、大型企事業(yè)單位高管、公務員、高收入自由職業(yè)者等兩代居； 躍式戶型； 兩代居公共入戶花園空間； 超大山水景觀陽臺或空中庭院。TOWNHOUSE 中聯(lián)排 250280 50% 96 24000 湘籍成功人士、商務名流、大學教授、深振業(yè)城業(yè)主； 低容積率； 超大前花園； 地面雙車位； 多功能房； 2層半客廳中空設計； 中央節(jié)能系統(tǒng)。全屋豪裝；無阻山水全景TOWNHOUSE 大聯(lián)排、雙拼 280300 25% 45 12600 低容積率； 超大前后花園； 智能化設計； 2層半客廳中空； 半地下車庫雙車位； 山、水或內湖一線景觀； TH中總價中最高洋房 四房（一層） 160180 20% 100 16000 超大花園； 超大地下儲藏室； ； 地面車庫； 洋房中單價最高小 /中高層 五房（頂層復式）165175 5% 150 24750 一梯一戶； 2層半設計； 超大山水景觀露臺及入戶花園； 小 /中高層中總價中最高再次定義長沙豪宅標準TOUCHSTONCONSULTANT項目定位體系及差異化打造 /本項目市場定位S2—— 項目市場定位：產品觀物業(yè)類型 戶型 面積區(qū)間占該物業(yè)比例預計套數(shù)總面積 挑戰(zhàn)特征獨棟別墅 小獨棟 300400 35% 7 2450 院士、富裕海歸、文藝名流； 三錯層設計； 2層客廳中空設計； 臨水或中央組團園林 。因為，它決不僅僅是屬于長沙的，甚至是中南地區(qū)唯一的；我們對項目市場定位的幾點理解 ——項目定位體系及差異化打造 /本項目市場定位TOUCHSTONCONSULTANT形象分區(qū) 總裁府 CEO官邸 海歸 house town 金領公館物業(yè)類型 獨立別墅、聯(lián)排別墅 獨立、聯(lián)排別墅、洋房 洋房、小高層 洋房、小高層、中高層總裁府CEO官邸海歸HOUSE TOWN金領公館國際商街內湖水會所大型商業(yè)酒店國際學校項目定位體系及差異化打造 /本項目市場定位S1—— 項目市場定位：規(guī)劃觀幼兒園TOUCHSTONCONSULTANT項目定位體系及差異化打造 /本項目市場定位領導者— 壟斷資源，再造價格巔峰— 不易重復的產品設計— 賣點卓越，一枝獨秀追隨者— 跟蹤成熟市場，封鎖客戶— 以勢壓人，殺傷戰(zhàn)術— 迎合市場主流需求的賣點補缺者— 建立新的客戶渠道— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)立產品稀缺性挑戰(zhàn)者— 壟斷客戶，打造專署— 強調新的豪宅居住標準— 建立產品的顯著特色再次定義長沙豪宅標準 重新建立豪宅居住價值部分適應市場現(xiàn)狀的產品結構 開辟區(qū)域物業(yè)發(fā)展新視野S2—— 項目市場定位：產品觀TO