【正文】 物業(yè)類型：別墅、多層、小高層、高層 容積率： ： % 開(kāi)發(fā)周期 :3期 開(kāi)工時(shí)間 :2023426TOUCHSTONCONSULTANT中南知富階層與文化富人呼喚一個(gè)屬于自己階層專署的灣區(qū) ……項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /本項(xiàng)目市場(chǎng)定位TOUCHSTONCONSULTANT1. 我們不僅在長(zhǎng)沙、中南，而是能夠代表中南區(qū)域的未來(lái)。小 /中高層 四房 150160 18% 700 105000 企業(yè) CEO、大型企事業(yè)單位高管、公務(wù)員、高收入自由職業(yè)者等兩代居； 躍式戶型； 兩代居公共入戶花園空間； 超大山水景觀陽(yáng)臺(tái)或空中庭院。補(bǔ)缺者— 建立新的客戶渠道 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)立產(chǎn)品稀缺性開(kāi)辟區(qū)域物業(yè)發(fā)展新視野TOUCHSTONCONSULTANT項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /本項(xiàng)目市場(chǎng)定位S2—— 項(xiàng)目市場(chǎng)定位：產(chǎn)品觀領(lǐng)導(dǎo)者追隨者 補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者項(xiàng)目產(chǎn)品定位差異化可實(shí)現(xiàn) 60%左右—— 總面積： 55650— 占物業(yè)比例： 8%—— 總面積： 144050— 占物業(yè)比例： 20%—— 總面積： 301400— 占物業(yè)比例： 41%—— 總面積： 232300— 占物業(yè)比例： 31%獨(dú)棟別墅樓王、樓后； TOWNHOUSE大聯(lián)排、雙拼；洋房四房（一層）；小 /中高層五房（頂層復(fù)式）獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟； TOWNHOUSE中聯(lián)排；洋房頂層復(fù)式；小 /中高層四房?jī)纱营?dú)棟別墅標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)棟； TOWNHOUSE小聯(lián)排；洋房二、三層三房、四房；小 /中高層標(biāo)準(zhǔn)二房、三房小 /中高層小二房、小三房TOUCHSTONCONSULTANT建筑形態(tài) 戶型 戶型面積區(qū)間 計(jì)算面積 套數(shù) 面積 分項(xiàng)配比 面積比例獨(dú)棟別墅 獨(dú)立別墅 別墅樓王 800㎡ 1000㎡ 900 1 900 % %別墅樓后 600㎡ 800㎡ 700 2 1400 % %標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)棟 500㎡ —600 ㎡ 550 4 2200 % %小獨(dú)棟 300㎡ —400 ㎡ 350 7 2450 % %合計(jì) 　 14 6950 % %聯(lián)排 /雙拼 聯(lián)排 /雙拼別墅 大聯(lián)排、雙拼 280㎡ 177。5 ㎡ 70 1000 70000 % %中二房 80㎡ 177。而在 6080萬(wàn)的小高、高層類物業(yè)（主要是頂層復(fù)式）消化緩慢。但是，對(duì)于別墅的價(jià)值構(gòu)成要素的評(píng)價(jià)中多數(shù)置業(yè)者選擇了生態(tài)景觀資源，可見(jiàn)景觀資源對(duì)于別墅價(jià)值起著至為重要的作用。意義：有利于利用經(jīng)典詮釋經(jīng)典，以差異化的產(chǎn)品樹(shù)立市場(chǎng)絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者地位。項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨(dú)立別墅B5— 獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)差異點(diǎn)建議TOUCHSTONCONSULTANT亮點(diǎn)四：雙層挑高， 三錯(cuò)層創(chuàng)新 上海 :獨(dú)墅逸致n依據(jù)一：根據(jù)《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，長(zhǎng)沙當(dāng)前的小獨(dú)棟別墅多為 23層，且多無(wú)挑高設(shè)計(jì)；n依據(jù)二：根據(jù)《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》已成交客戶的調(diào)查，購(gòu)買獨(dú)棟別墅的主要驅(qū)動(dòng)因素是尊貴感的彰顯，且對(duì)挑高有需求愿望。項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨(dú)立別墅B5— 獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)差異點(diǎn)建議TOUCHSTONCONSULTANT物業(yè)形態(tài) 主要需求面積（㎡）住宅品質(zhì)重要指標(biāo) 戶型創(chuàng)新需求 輔助功能需求聯(lián)排別墅 180280生態(tài)景觀資源、高科技生態(tài)環(huán)保技術(shù)露臺(tái)、內(nèi)庭院獨(dú)立多功能房，獨(dú)立的儲(chǔ)藏室、壁櫥多次置業(yè)者對(duì)高端要物業(yè)素重要性評(píng)價(jià)住宅輔助功能的重要性評(píng)價(jià) 根據(jù)客戶的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看 ,對(duì)于聯(lián)排的需求方面 ,面積方面主要集中在180280 ㎡ 之間 ,要求具有良好的生態(tài)景觀資源和高科技生態(tài)環(huán)保技術(shù) ,輔助功能的需求方面主要集中體現(xiàn)在獨(dú)立多功能房、獨(dú)立儲(chǔ)藏室等的設(shè)計(jì)。贈(zèng)送的地下室面積大小車位數(shù)量的考慮 項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /聯(lián)排別墅L3— 聯(lián)排別墅發(fā)力點(diǎn)TOUCHSTONCONSULTANT領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 追隨者物業(yè)類型 大聯(lián)排 \雙拼別墅 中聯(lián)排別墅 小聯(lián)排別墅容積率 單套面積 390470m2 340410m2 300360m2地上面積 270290m2 240260m2 220240m2地下面積 120180m2 100150m2 80120m2花園面積 150200m2 100150m2 80120m2層數(shù) 地上 +地下 1層 地上 3層 +地下 1層 地上 3層 +地下 1層客廳層高 5m 車庫(kù)及車位數(shù) 半地下車庫(kù)雙車位 地面車庫(kù)雙車位 地面車庫(kù)子母車位臥室數(shù)量 45個(gè) 45個(gè) 56個(gè)首層功能空間 客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、工人房客廳、餐廳、家庭室、廚房、公用衛(wèi)生間、車庫(kù)客廳、餐廳、廚房、次臥室、公用衛(wèi)生間、車庫(kù)二層功能空間 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室三層功能空間 主臥區(qū) 主臥區(qū) 主臥區(qū)地下。n依據(jù)一：根據(jù)《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》調(diào)研，置業(yè)者對(duì)別墅類物業(yè)追求生活的品質(zhì)和檔次，并愿意為此支付溢價(jià)，對(duì)價(jià)格不敏感。B5— 獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)差異點(diǎn)建議項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨(dú)立別墅TOUCHSTONCONSULTANT亮點(diǎn)三：私家泳池n依據(jù)一：長(zhǎng)沙別墅類物業(yè)多以開(kāi)放型泳池為主，而對(duì)私家泳池的出現(xiàn)較少；n依據(jù)二：根據(jù)《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》受訪者的運(yùn)動(dòng)愛(ài)好呈多樣性，運(yùn)動(dòng) /活動(dòng)愛(ài)好廣泛，游泳普遍受歡迎。B2— 典型項(xiàng)目比較點(diǎn)回顧項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨(dú)立別墅TOUCHSTONCONSULTANT獨(dú)立別墅產(chǎn)品的發(fā)力點(diǎn)：大量稀缺資源的占有、獨(dú)享和內(nèi)外部的獨(dú)特設(shè)計(jì) 山景、水景，稀缺的自然資源獨(dú)特的位置，大面積土地的占有彰顯身份的、獨(dú)一無(wú)二的標(biāo)志內(nèi)部功能布局的獨(dú)特?fù)碛泻拖硎蹷3— 獨(dú)立別墅發(fā)力點(diǎn)項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨(dú)立別墅TOUCHSTONCONSULTANT領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 追隨者物業(yè)類型 豪華別墅 小獨(dú)棟別墅 標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)棟容積率 單套面積 8001300m2 450600m2 700850m2地上面積 6001000m2 300400m2 500600m2地下面積 200300m2 150200m2 200250m2花園面積 10002023m2 400600m2 600800m2層數(shù) 2層 2或 客廳層高 6m 車庫(kù)及車位數(shù) 地面車庫(kù)雙車位 地面車庫(kù)雙車位 半地下車庫(kù)雙車位臥室數(shù)量 56個(gè) 4個(gè) 45個(gè)首層功能空間 客廳、餐廳、客房、廚房、公共衛(wèi)生間、車庫(kù)、工人房客廳、餐廳、家庭室、西櫥、中櫥、公用衛(wèi)生間、車庫(kù)客廳、餐廳、客房、中櫥、公用衛(wèi)生間、車庫(kù)二層功能空間 主臥區(qū)、次臥區(qū)、家庭廳 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室三層功能空間 —— 主臥區(qū) 主臥區(qū)地下室功能空間 家庭影院、健身室、酒吧、酒窖、儲(chǔ)藏間、操作區(qū)、棋牌室 工人房、家庭影院、設(shè)備工人房、家庭影院、設(shè)備間、儲(chǔ)藏室、洗衣房等、間、儲(chǔ)藏室、洗衣房等、 工人房、棋牌室、健身室、酒窖、設(shè)備間、操作區(qū)等B4— 獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨(dú)立別墅TOUCHSTONCONSULTANT亮點(diǎn)一：長(zhǎng)沙首席流水別墅樓王B5— 獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)差異點(diǎn)建議項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨(dú)立別墅n依據(jù)一：長(zhǎng)沙消費(fèi)者具有好奇性、追求新穎事物、講究面子的消費(fèi)特征。振業(yè)城TOUCHSTONCONSULTANT岳麓灣 5 ㎡（ 80+70拼接） 150 700 105000 % %小計(jì) 700 105000 % %頂層復(fù)式 復(fù)式 165㎡ 177。5 ㎡ 160 100 16000 % %五房 (復(fù)式 ) 五房 180㎡ 177。三房 120135 25% 1200 153000追隨者 部分適應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)— 跟蹤成熟市場(chǎng)，封鎖客戶 — 以勢(shì)壓人，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 迎合市場(chǎng)主流需求的賣點(diǎn)TOUCHSTONCONSULTANT項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /本項(xiàng)目市場(chǎng)定位S2—— 項(xiàng)目市場(chǎng)定位：產(chǎn)品觀物業(yè)類型 戶型 面積區(qū)間占該物業(yè)比例預(yù)計(jì)套數(shù)總面積 補(bǔ)缺特征小 /中高層 小二房 6575 12% 1000 70000 外籍長(zhǎng)期在湘工作人士、企業(yè)高收入技術(shù)人員、藝術(shù)屆高收入階層、私營(yíng)醫(yī)院醫(yī)師、學(xué)院博士等； 1+ 2+1房（書(shū)房、兒童房）概念設(shè)計(jì)； 部分精裝修； 錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、凸窗等。TOWNHOUSE 中聯(lián)排 250280 50% 96 24000 湘籍成功人士、商務(wù)名流、大學(xué)教授、深振業(yè)城業(yè)主； 低容積率； 超大前花園； 地面雙車位； 多功能房； 2層半客廳中空設(shè)計(jì)； 中央節(jié)能系統(tǒng)。整片區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)四個(gè)景觀休閑中心區(qū)：中部是以休閑商業(yè)及城市廣場(chǎng)綠地為主要內(nèi)容的社區(qū)人文主中心區(qū)，構(gòu)成整個(gè)地塊的大景觀；東西兩區(qū)域和安置區(qū)規(guī)劃三個(gè)供居民休憩、健身的室外活動(dòng)景觀副中心，體現(xiàn)自然、綠色主題，服務(wù)于各區(qū)域。 領(lǐng)秀城灣區(qū)是時(shí)代知富階層最為理想的歸宿項(xiàng)目位置 擁有資源 占地面積 建筑面積 容積率 產(chǎn)品類型市南區(qū)青島市東海東路 1號(hào) 石老人國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū) 、岸線 1100畝 126萬(wàn)㎡ 多層、小高層、高層、別墅 TOUCHSTONCONSULTANT青島魯能 ?領(lǐng)秀城由魯能置業(yè) ?青島安嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資，由魯能仲盛置業(yè)（青島）有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目占地 1100畝，總建筑面積約 126萬(wàn)㎡，位于青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部、石老人國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)，背依浮山，面向黃海，獨(dú)占都市中心 。決定一座城市的地理走向，在城市豐富的景觀資源和生活資源中，它總能很輕而易舉地成為有效識(shí)別 。昂貴的游艇俱樂(lè)部和高爾夫俱樂(lè)部使得這里成為世界富人度假、休閑的天堂。★ ★ ★ ★ ★ 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位體系及差異化打造 /本項(xiàng)目市場(chǎng)定位TOUCHSTONCONSULTANT以打造國(guó)際灣區(qū)的姿態(tài)為長(zhǎng)沙 “造城 ”從深圳到長(zhǎng)沙，站在國(guó)際化平臺(tái)的振業(yè)，將實(shí)現(xiàn)新的跨越，振業(yè) 城市 中間 郊區(qū)高中低城市關(guān)系定位檔次3000元 /㎡3500元 /㎡北城片區(qū)金鷹城片區(qū)城南熱點(diǎn)區(qū)城市中心區(qū)星沙片區(qū)城東片區(qū)濱江片區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域4500元 /㎡河西區(qū)域項(xiàng)目主力客戶及其容量分析 /本項(xiàng)目目標(biāo)客戶詮釋M3 各圈層共性 —— G4:區(qū)域取向TOUCHSTONCONSULTANT在各大熱點(diǎn)區(qū)域相比，資源稀缺是項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目的將更受追求生活品質(zhì)和環(huán)境的知富階層青睞。本項(xiàng)目作為高端項(xiàng)目，我司認(rèn)為，長(zhǎng)沙知富階層必將是本項(xiàng)目主力客戶群體。項(xiàng)目主力客戶及其容量分析 /代表性高端項(xiàng)目成交客戶回顧資料來(lái)源：銷售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料TOUCHSTONCONSULTANTD2—— 項(xiàng)目市調(diào)顯示，河西置業(yè)群體亦呈現(xiàn)出明顯的智慧型階層特征。區(qū)域地產(chǎn)品牌聯(lián)動(dòng)：通過(guò)媒體資源渠道，聯(lián)合其他地產(chǎn)品牌，打造梅溪湖專署特區(qū)價(jià)值，共同 “造市 ”。 建議香港大學(xué)，以及利用酒店、會(huì)所等建立 MBA研習(xí)基地。聯(lián)合造路：加強(qiáng)政府引導(dǎo)，聯(lián)合政府打通龍王港路，建立離市區(qū) 5分鐘 “泛中心生活圈 ”。J7—— 本項(xiàng)目將面臨全市眾多低密度物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。 凱 盛園 別 墅、多 層 、小高 層 173 260 2800 目 擬 開(kāi) 發(fā)分期總 建筑面積一期推出量二期推出量 開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期消化率一期消化月份月均消化量長(zhǎng) 沙玫瑰園 四期 100萬(wàn)㎡ 4萬(wàn)㎡ 50% 3 蔚 藍(lán) 海岸 三期 50萬(wàn)㎡ 6萬(wàn)㎡ 100% 6 1陽(yáng)光 100 四期 126萬(wàn)㎡ 16萬(wàn)㎡ 22萬(wàn)㎡ 100% 16 南山 西城天下 高 層 9 2800 合 計(jì) J1—— 河西未來(lái)存在 500萬(wàn)平米左右的推出量，而目前年消化量為 100萬(wàn)平米左右項(xiàng)目處于未來(lái)新推樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈的階段TOUCHSTONCONSULTANTJ2—— 河西目前高端物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)集中在 TH、洋房層面項(xiàng)目目前處于高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的階段獨(dú)立 別 墅 聯(lián) 排 別 墅 花園洋房 /多 層 小高 層 /高 層 住宅河西板 塊 合 計(jì) 355套 2388套 4659套 8269套河西比例 % % % %全市套數(shù) 1445套 3951套 12985套 56314套占全市比例 % % % %3000—3500 元物業(yè)整體消化平穩(wěn)3500元以上目前推出量相對(duì)不大，但由于推出時(shí)期的滯后性，整體消化率并不高項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)戰(zhàn)略 /競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境回顧 /片區(qū)物業(yè)類型的競(jìng)爭(zhēng)TOUCHSTONCONSULTANTJ3—— 未來(lái)兩年仍是河西低密度物業(yè)集中放量的階段未來(lái)兩年河西片區(qū)高端大盤(pán)項(xiàng)目推出統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)推出量 平均容積率 市場(chǎng)特征 平均均價(jià)2023年 中高檔樓盤(pán)，以 多層低密度物業(yè)為主，產(chǎn)品同質(zhì)化 2500－ 30002023年 65萬(wàn) 產(chǎn)品兩極分化： 低容積率的豪宅產(chǎn)品與大盤(pán)的后續(xù)產(chǎn)品較多 3000－ 35002023年 32萬(wàn) 大盤(pán)的后續(xù)產(chǎn)品較多 3500－ 5000按長(zhǎng)沙大盤(pán)年推售量約在 8萬(wàn)平米左右浮動(dòng)進(jìn)行估算。長(zhǎng)沙四