【正文】 物業(yè)之間總價區(qū)間分明，且處在長沙客戶可承受的合理需求區(qū)間范圍內(nèi)。小高中高總價控制在 52萬以內(nèi)，不存在 6080萬的滯銷產(chǎn)品。檢驗 —— 本項目市場定位已充分規(guī)避 60100萬滯銷區(qū)間項目定位體系及差異化打造 /本項目市場定位TOUCHSTONCONSULTANT項目定位體系及差異化打造 /本項目市場定位S3—— 項目市場定位：形象觀一個好項目名可以節(jié)省 30%的廣告費項目案名回顧岳麓灣 振業(yè)城命名備選：岳麓灣振業(yè)岳麓灣【 國際灣區(qū) 知富 HOUSE LIVE 】TOUCHSTONCONSULTANT岳麓灣 振業(yè)城 國際灣區(qū) 知富 HOUSE LIVE 岳麓灣 振業(yè)城TOUCHSTONCONSULTANT岳麓灣 振業(yè)城TOUCHSTONCONSULTANT◆ 本項目市場定位◆ 本 項目產(chǎn)品差異化定位◆ 本 項目配套差異化定位項目定位體系及差異化打造建議項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位TOUCHSTONCONSULTANT物業(yè)形態(tài) 主要需求面積（㎡） 住宅品質(zhì)重要指標 戶型創(chuàng)新需求 輔助功能需求獨立別墅 250400 生態(tài)景觀資源、高科 技生態(tài)環(huán)保技術 露臺、內(nèi)庭院、大 面積泳池 獨立多功能房，獨立的儲藏室、壁櫥B1— 市場調(diào)研客戶需求點回顧根據(jù)《市場調(diào)研報告》調(diào)研來看，主要需求面積集中在 250400之間 .對于戶型創(chuàng)新和輔助功能設計上對露臺、內(nèi)庭院、和泳池有較高要求。但是，對于別墅的價值構(gòu)成要素的評價中多數(shù)置業(yè)者選擇了生態(tài)景觀資源，可見景觀資源對于別墅價值起著至為重要的作用。多次置業(yè)者對高端要物業(yè)素重要性評價資料來源：多次置業(yè)者調(diào)查項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT容積率層數(shù)客廳層高景觀資源 私家泳池 花園面積 戶型面積 戶型創(chuàng)新 設計 交樓標 準地下車位配置綠城青竹園 2 /高爾夫、山景、青竹湖 無500－3000360－1000 /庭院精裝修、房子毛坯1： 1保利閬峰云墅 3 / 自然山地 無 300－ 800 350－ 550 / 毛坯 1： 2威尼斯城 3客廳挑高原生態(tài)湖景資源、私家庭院精裝修無 200－1322 182－ 582雙套房、多套房設計精裝修雙車庫配置， 1： 1長沙玫瑰園 2無挑高5萬㎡人工湖 無 200－ 300500－1012多套房設計、中空旋轉(zhuǎn)景觀梯毛坯 1： 1從市場調(diào)研及我司長期跟蹤的市場現(xiàn)狀來看，長沙有代表性的的獨立別墅容積率相對控制在 ，住宅層數(shù)主要是兩層和三層，多無客廳挑高設計。在車位設計上多集中在單個和雙車位設計。B2— 典型項目比較點回顧項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT項目 地上面積㎡ 地下面積 ㎡ 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 項目賣點威尼斯城一期578580 0 5800 335336 l緊鄰松雅湖l品牌l精裝修633 0 367684 0 396長沙玫瑰園一期504524 179181 6000 302314 l5萬平米人工湖580－ 583 222224 348349633/784 218/334 379/4701012 418 607汀湘十里一期391－ 415 5470 5800 226240 l中式風情l自然水系景觀433434 8384 251466471 9193 270273保利閬峰云墅一期350 6500 203 l原生態(tài)山景400－ 460 232266550 319目前，獨立別墅開始逐漸成為市場熱點產(chǎn)品；目前，長沙獨立別墅可分為經(jīng)濟型別墅和舒適型別墅兩類。主流型別墅面積集中在 500600 ㎡之間。地上建筑面積≥350 ㎡，地下 建筑面積大小不一。B2— 典型項目比較點回顧項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT獨立別墅產(chǎn)品的發(fā)力點：大量稀缺資源的占有、獨享和內(nèi)外部的獨特設計 山景、水景，稀缺的自然資源獨特的位置，大面積土地的占有彰顯身份的、獨一無二的標志內(nèi)部功能布局的獨特擁有和享受B3— 獨立別墅發(fā)力點項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT領導者 挑戰(zhàn)者 追隨者物業(yè)類型 豪華別墅 小獨棟別墅 標準獨棟容積率 單套面積 8001300m2 450600m2 700850m2地上面積 6001000m2 300400m2 500600m2地下面積 200300m2 150200m2 200250m2花園面積 10002023m2 400600m2 600800m2層數(shù) 2層 2或 客廳層高 6m 車庫及車位數(shù) 地面車庫雙車位 地面車庫雙車位 半地下車庫雙車位臥室數(shù)量 56個 4個 45個首層功能空間 客廳、餐廳、客房、廚房、公共衛(wèi)生間、車庫、工人房客廳、餐廳、家庭室、西櫥、中櫥、公用衛(wèi)生間、車庫客廳、餐廳、客房、中櫥、公用衛(wèi)生間、車庫二層功能空間 主臥區(qū)、次臥區(qū)、家庭廳 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室三層功能空間 —— 主臥區(qū) 主臥區(qū)地下室功能空間 家庭影院、健身室、酒吧、酒窖、儲藏間、操作區(qū)、棋牌室 工人房、家庭影院、設備工人房、家庭影院、設備間、儲藏室、洗衣房等、間、儲藏室、洗衣房等、 工人房、棋牌室、健身室、酒窖、設備間、操作區(qū)等B4— 獨立別墅設計要點建議項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT亮點一：長沙首席流水別墅樓王B5— 獨立別墅設計差異點建議項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅n依據(jù)一：長沙消費者具有好奇性、追求新穎事物、講究面子的消費特征。n依據(jù)二：根據(jù)對典型項目成交客戶的調(diào)研，消費者愿意為高品質(zhì)新穎的產(chǎn)品支付溢價。意義：有利于利用經(jīng)典詮釋經(jīng)典，以差異化的產(chǎn)品樹立市場絕對的領導者地位。n依據(jù)三：流水別墅是世界知名的經(jīng)典別墅，其號召力巨大。TOUCHSTONCONSULTANT亮點二：長沙首席木結(jié)構(gòu)別墅樓后n依據(jù)一：根據(jù)同致行對長沙長沙別墅類物業(yè)的跟蹤調(diào)查，長沙市場當前的主要結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，木結(jié)構(gòu)別墅在長沙幾乎沒有出現(xiàn)。n依據(jù)二：長沙消費者具有好奇性、追求新穎事物、講究面子的消費特征。n依據(jù)三：根據(jù)對典型項目成交客戶的調(diào)研，消費者愿意為高品質(zhì)新穎的產(chǎn)品支付溢價。意義：有利于進行市場的區(qū)隔，以差異化的產(chǎn)品建立市場的標桿。B5— 獨立別墅設計差異點建議項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅TOUCHSTONCONSULTANT亮點三：私家泳池n依據(jù)一：長沙別墅類物業(yè)多以開放型泳池為主，而對私家泳池的出現(xiàn)較少；n依據(jù)二：根據(jù)《市場調(diào)研報告》受訪者的運動愛好呈多樣性，運動 /活動愛好廣泛，游泳普遍受歡迎。意義：獨棟別墅私家泳池的打造有利于本項目在市場中形成差異化，提升別墅的檔次，形成本項目的競爭力。項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅B5— 獨立別墅設計差異點建議TOUCHSTONCONSULTANT亮點四：雙層挑高， 三錯層創(chuàng)新 上海 :獨墅逸致n依據(jù)一：根據(jù)《市場調(diào)研報告》，長沙當前的小獨棟別墅多為 23層，且多無挑高設計；n依據(jù)二：根據(jù)《市場調(diào)研報告》已成交客戶的調(diào)查，購買獨棟別墅的主要驅(qū)動因素是尊貴感的彰顯，且對挑高有需求愿望。意義：保證空間的錯落，極大地提升尊貴和氣派的空間享受。不但能夠填補市場該類別墅空間相對空缺，且能迎合置業(yè)者的喜好。n依據(jù)三：類似產(chǎn)品在其他城市是暢銷型產(chǎn)品，得到過市場的檢驗，且有相對較為成熟的方案借鑒。項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅B5— 獨立別墅設計差異點建議TOUCHSTONCONSULTANT獨立別墅帶私家電梯案例：廣州 和黃珊瑚灣畔獨立別墅亮點五： 私家電梯n依據(jù)一：根據(jù)《市場調(diào)研報告》，長沙當前的市場別墅中還沒有配備私家電梯的項目，尚是市場的一個空白點。n依據(jù)一：根據(jù)《市場調(diào)研報告》調(diào)研，置業(yè)者對別墅類物業(yè)追求生活的品質(zhì)和檔次，并愿意為此支付溢價，對價格不敏感。意義：打造市場的差異化產(chǎn)品，并以此來形成市場的亮點、沖擊市場。項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /獨立別墅B5— 獨立別墅設計差異點建議TOUCHSTONCONSULTANT物業(yè)形態(tài) 主要需求面積（㎡）住宅品質(zhì)重要指標 戶型創(chuàng)新需求 輔助功能需求聯(lián)排別墅 180280生態(tài)景觀資源、高科技生態(tài)環(huán)保技術露臺、內(nèi)庭院獨立多功能房，獨立的儲藏室、壁櫥多次置業(yè)者對高端要物業(yè)素重要性評價住宅輔助功能的重要性評價 根據(jù)客戶的市場調(diào)研來看 ,對于聯(lián)排的需求方面 ,面積方面主要集中在180280 ㎡ 之間 ,要求具有良好的生態(tài)景觀資源和高科技生態(tài)環(huán)保技術 ,輔助功能的需求方面主要集中體現(xiàn)在獨立多功能房、獨立儲藏室等的設計。L1— 市場調(diào)研客戶需求點回顧項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /聯(lián)排別墅TOUCHSTONCONSULTANT容積率 層數(shù) 客廳層高 園林特色 花園面積 （㎡）戶型面積（㎡） 戶型創(chuàng)新設計 交樓標準威尼斯城 4 無挑高 原生態(tài)湖景資源、私家庭院精裝修110－ 456 228－ 299 三套房 設計 精裝 修汀湘十里 3 無挑高 靳江水系分割成 7個組團，千湖島特色70 258－ 331 雙套房 設計 毛坯蔚藍海岸 3 無挑高 西班牙特色園林 70 220－ 300 / 毛坯水云間 23 客廳二層層高高爾夫、水系 無 240410雙車位車庫、地下娛樂室毛坯根據(jù)調(diào)研來看，長沙市場典型性的聯(lián)排項目，容積率多集中在 ，客廳多數(shù)項目沒有挑高設計，花園面積大小一般集中在 6090㎡ 之間，其中以威尼斯城的花園最大，并在市場中很受歡迎。結(jié)合需求點調(diào)研，聯(lián)排別墅可以考慮在戶型挑高和花園面積方面尋求差異化。在戶型創(chuàng)新方面也可以考慮作一些突破性的設計。L2— 典型項目比較點回顧項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /聯(lián)排別墅TOUCHSTONCONSULTANT項目名稱 地上面積㎡地下面積㎡ 單價（元 /㎡） 總價（萬元）威尼斯城一期211224 0 4300 9096269 0 115汀湘十里一期258269 58 3650 9498282283 58 102103311 113蔚藍海岸一期 220300 180220 5500 121165托斯卡納一期300 60 5000 150310 121 155315 121 157地上建筑面積 250㎡左右的聯(lián)排別墅，是長沙市場上長久以來客戶認可的面積區(qū)間；基本滿足居住空間要求，舒適度較高；該面積區(qū)間的別墅產(chǎn)品在長沙市場能實現(xiàn) 120180萬元 /套以內(nèi)的總價范圍。L2— 典型項目比較點回顧項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /聯(lián)排別墅TOUCHSTONCONSULTANT聯(lián)排別墅產(chǎn)品的發(fā)力點：居住的使用感受給足不同于一般普通住宅的別墅型生活感受 室內(nèi)空間室外庭院感受室內(nèi)外交流組團布局完美的物業(yè)管理服務氣派，良好的私密性足夠的花園和活動設施社區(qū)配套有品位、實用、周全 ＋ 聯(lián)排別墅產(chǎn)品的發(fā)力點： 建筑內(nèi)部的使用價值細節(jié)入微，精致實用 庭院面積大小中西廚房是否均有彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客 廳、主臥的面積尺寸，客廳是否 有挑空，主臥室是否有落地窗。贈送的地下室面積大小車位數(shù)量的考慮 項目定位體系及差異化打造 /產(chǎn)品差異化定位 /聯(lián)排別墅L3— 聯(lián)排別墅發(fā)力點TOUCHSTONCONSULTANT領導者 挑戰(zhàn)者 追隨者物業(yè)類型 大聯(lián)排 \雙拼別墅 中聯(lián)排別墅 小聯(lián)排別墅容積率 單套面積 390470m2 340410m2 300360m2地上面積 270290m2 240260m2 220240m2地下面積 120180m2 100150m2 80120m2花園面積 150200m2 100150m2 80120m2層數(shù) 地上 +地下 1層 地上 3層 +地下 1層 地上 3層 +地下 1層客廳層高 5m 車庫及車位數(shù) 半地下車庫雙車位 地面車庫雙車位 地面車庫子母車位臥室數(shù)量 45個 45個 56個首層功能空間 客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、工人房客廳、餐廳、家庭室、廚房、公用衛(wèi)生間、車庫客廳、餐廳、廚房、次臥室、公用衛(wèi)生間、車庫二層功能空間 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室 次臥區(qū)、家庭室三層功能空間 主臥區(qū) 主臥區(qū) 主臥區(qū)