【正文】 余存量為 。 8月份惠州市商品房批售面積為，銷售量為 。截止 8月底惠城區(qū) 2023年商品房市場剩余存量為。 ?項目價格定位分析 惠城區(qū)總體樓市與價格走勢 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計網(wǎng)站 惠城區(qū)樓盤個案 ?項目價格定位分析 項目概要 開發(fā)商：惠州萬科 位置： 江北區(qū)新旺路 項目數(shù)據(jù) 占地： 15萬㎡ 建面： 32萬 ㎡ 物業(yè)類型 高層洋房 物業(yè)類型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 銷售價格（元 /㎡） 2房 87 — 5700 3房 124143 — 5700 4房 168 — 5700 最新樓盤動態(tài)：惠州萬科金域華庭將于中秋、國慶期間推出部分特惠單位，面積 88平米的兩房和 127平米的三房變四房單位在售，均價5700元 /平米。 金域華庭個案分析 一 期已售罄。二期少量別墅及洋房在售，獨棟價格 900萬 /套起，洋房 6500元 /平米。三期別墅及洋房計劃年底推售。 項目特色： 湖與山林結(jié)合的大盤，包括近 4萬平米的內(nèi)湖和2個 ，同時享受 830萬平米國家 4A級紅花湖風(fēng)景區(qū)。 項目概要 開發(fā)商：惠州鵬基 位置：惠城紅花湖 項目數(shù)據(jù) 占地： 48萬㎡ 建面： 38萬 物業(yè)類型 獨棟、聯(lián)排、高層洋房 物業(yè)類型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 銷售價格（元 /㎡） 獨棟 420630 39 900萬 /套 聯(lián)排 200250 51 17000 洋房 120345 — 6500 ?項目價格定位分析 萬林湖個案分析 ?項目價格定位分析 宏益公館個案分析 項目概要 開發(fā)商：惠州宏益 位置： 江北區(qū) 項目數(shù)據(jù) 占地： ㎡ 建面： 17萬 ㎡ 物業(yè)類型 高層洋房 物業(yè)類型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 銷售價格（元 /㎡） 3房 106136 — 5300 4房 145 — 5300 最新樓盤動態(tài)： 2023年 8月 22日開盤，以本地客為主，約占 77% ，外地約占 23% ，外地客主要是深圳客，少量廣州客戶。 光耀荷蘭小城個案分析 ?項目價格定位分析 項目概要 開發(fā)商：惠州光耀 位置：仲愷高新區(qū) 項目數(shù)據(jù) 占地： 23萬㎡ 建面： 60萬 物業(yè)類型 獨棟、聯(lián)排、高層洋房 物業(yè)類型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 銷售價格（元 /㎡） 聯(lián)排 165198 130 8500 最新樓盤動態(tài)： 8月 21日開盤，開盤當(dāng)天銷售 121 套，銷售率 93% ，截止 22日 130 套全售罄 ?項目價格定位分析 白鷺湖個案分析 項目概要 開發(fā)商：雅居樂 位置：惠城汝湖鎮(zhèn) 項目數(shù)據(jù) 占地： 16000畝 建面： 201萬 物業(yè)類型 獨棟、聯(lián)排、高層洋房、公寓 物業(yè)類型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 銷售價格（元 /㎡） 獨棟 242 380萬套 /起 聯(lián)排 171416 225萬套 /起 公寓 83200 4500 最新樓盤動態(tài) 雅居樂白鷺湖貝悅灣洋房組團在售單位有： 130150平米純復(fù)式洋房組團；99133平米的三房四房單位，平層起價 4500元 /平米 【價格形成】市場比較法推導(dǎo)過程 ?項目價格定位分析 篩選可比項目 確定權(quán)重 依據(jù)指標(biāo)打分 均價生成 在同一競爭區(qū)域內(nèi)，目標(biāo)客戶相近，產(chǎn)品具有可比性，銷售周期相近 區(qū)位：區(qū)域印象 /周邊環(huán)境 /規(guī)劃發(fā)展 / 狀況 /生活配套等；規(guī)劃設(shè)計：規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位 /園林綠化 /會所 /實用率 /智能化設(shè)備 /間距等。景觀資源：景觀 /視野 /資源的稀缺程度品質(zhì)感：外立面 /園林效果 /公共部分品質(zhì) /物管 /樣板房 /交樓標(biāo)準 / 建筑材料展示等。 項目品牌：發(fā)展商品牌 /專業(yè)團隊 /前期形象推廣等。 依據(jù)打分情況和各比重得出均價，并根據(jù)實際情況對均價進行修正。 根據(jù)項目直接競爭關(guān)系的激烈程度 —— 客戶重疊程度及距離 ?項目價格定位分析 【價格形成】別墅均價（元 / ㎡） 樓盤名稱 地段 產(chǎn)品創(chuàng)新 景觀資源 規(guī)模 配套 項目品牌 總分 比準系數(shù) 100% 20% 15% 25% 15% 15% 10% 100 萬林湖 15 12 23 12 10 8 80 白鷺湖 12 12 25 15 12 10 86 奧園 12 12 22 15 12 10 83 翡翠灣 19 12 22 10 12 8 83 本項目 18 15 20 10 12 8 83 樓盤名稱 參考價格 比準系數(shù) 比準均價 權(quán)重 折算價格（元 /㎡） 萬林湖 17000 16386 25% 4096 白鷺湖 18000 18651 25% 4663 奧園 7000 7000 20% 1400 翡翠灣 18000 18000 25% 4500 本項目 14700 【價格形成】高層均價（元 / ㎡） ?項目價格定位分析 樓盤名稱 地段 產(chǎn)品創(chuàng)新 景觀資源 規(guī)模 配套 項目品牌 總分 比準系數(shù) 100% 20% 15% 25% 15% 15% 10% 100 金域華庭 15 15 23 13 13 10 89 宏益公館 18 12 22 13 15 8 88 萬林湖 15 12 23 12 10 8 80 白鷺湖 12 12 25 15 12 10 86 本項目 18 12 20 10 12 8 80 樓盤名稱 參考價格 比準系數(shù) 比準均價 權(quán)重 折算價格 金域華庭 5700 6327 30% 1898 宏益公館 5300 5830 30% 1749 萬林湖 6500 6500 20% 1300 白鷺湖 4700 5076 20% 1015 本項目 5962 ?項目價格定位分析 依據(jù)打分情況和各比重得出均價，并根據(jù)實際情況對均價進行修正估算朗琴灣的價格： 別墅價格： 15000元 /㎡ 高層洋房： 6000元 /㎡ 備注：以上價格為目前靜態(tài)估值，價格隨著市場變化而變化，將靈活掌控。 第三部分 項目銷售策略與實施 一、 項目入市建議 二、 項目銷售周期及目標(biāo) 三、項目價格策略 四、 對競爭項目銷售策略 匯報內(nèi)容 ?項目入市建議 【營銷節(jié)點】時間緊迫，工期較難實現(xiàn) ?2023年 5月 1日開盤 ?2023年 4月底園林及樣板房開放 ?2023年 3月營銷中心開放 ?2023年 1月工程出地面 ?2023年 11月打樁 ?項目入市建議 2023年 5月 1日正式開盤 根據(jù)我司了解的周邊項目的情況： ?中信水岸城一期開盤時間： 2023年 11月 16日，若到 2023年 5月份，中信水岸城將會 迎來第一期第二單位銷售，由于水岸城于今年開始啟動銷售，將會吸引更多人關(guān)注 東江新城板塊，同時也為朗琴灣造勢 。 ?龍湖灣一期開盤時間： 2023年 10月份，首批單位為別墅和超大面積高層洋房產(chǎn)品。 一、 項目入市建議 二、 項目銷售周期及目標(biāo) 三、項目價格策略 四、 對競爭項目銷售策略 匯報內(nèi)容 ?項目銷售周期 1月 一期別墅開盤 4月 5月 3月 樣板房、園林開放 營銷中心開放 蓄客期 蓄客期 導(dǎo)入期 熱銷期 8月 高層洋房開盤 10月 洋房加推 12月 洋房加推 二期預(yù)熱 2023年 備注： 計劃 2023年 5月一期別墅開售，要確保 4月份園林、樣板房展示到位； 要求發(fā)展商工程節(jié)奏能全力配合營銷關(guān)鍵節(jié)點，否則銷售階段需做相應(yīng)的調(diào)整。 一期開盤 二期蓄客 強銷期 持續(xù)熱銷期 二期蓄客 2023年 圍墻廣告 ?項目銷售目標(biāo) ?高層洋房實現(xiàn)銷售額： ?回款額： ?銷售套數(shù)： 700套 （按照套均 130㎡， 700*130*6000元 /㎡ =） ?實現(xiàn)銷售均價： 6000元 /平米 2023年度營銷目標(biāo)（高層洋房） 2023年度營銷目標(biāo)（別墅） ?項目銷售目標(biāo) ?別墅銷售額： ?回款額： ?銷售套數(shù)： 20套 （按照套均 350㎡， 20*350*15000元 /㎡ =） ?實現(xiàn)銷售均價： 15000元 /平米 ?項目銷售目標(biāo) 2023年度營銷總目標(biāo)（別墅 +高層洋房） ?實現(xiàn)銷售額： ?回款額： ?銷售套數(shù)： 720套 ?項目銷售執(zhí)行 1 2 3 4 16 15 14 18 17 13 朗琴灣一期產(chǎn)品組合（高層洋房） 區(qū)域 樓棟 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 層數(shù) 高 層 14棟 3房 252 18 棟 3房 113 176 32 4房 136 176 15棟 4房 119146 174 32 4房 178 68 18 小計 3房 428 4房 119178 418 高層合計 846 ?項目銷售執(zhí)行 別 墅 1922棟 4房 305 8 3 23棟 3房 344 4 3 24棟 5房 2 3 25棟 4房 346 2 3 38棟 4房 253 4 3 小計 3房 344 4 4房 253305 14 5房 546 2 多層合計 20 1 2 3 4 16 15 14 18 17 13 朗琴灣一期產(chǎn)品組合（別墅） ?項目銷售執(zhí)行 一期分棟價值排序 依據(jù)一期 10棟高層產(chǎn)品的分布，考慮到各棟的景觀、視野、朝向、建筑單體等因素， 我們可以得出一期產(chǎn)品的樓棟價值排序 ： 1 18 14 1 15 14 13 別墅 高層洋房 ?項目銷售執(zhí)行 一 期產(chǎn)品線定位 明星產(chǎn)品：形象標(biāo)桿 253547㎡別墅產(chǎn)品 朗琴灣項目品質(zhì)與品牌提升的關(guān)鍵產(chǎn)品 朗琴灣現(xiàn)金流產(chǎn)品，主力回款產(chǎn)品 主力產(chǎn)品：快消快回 103113㎡ 3房， 119㎡ 4房 挑戰(zhàn)型產(chǎn)品，市場競爭壓力較大，需要包裝 130㎡以上 3房 145㎡以上 4房 超級挑戰(zhàn)產(chǎn)品，市場接受度較小，需要攻克 178㎡ 4房 總價等同郊區(qū)別墅 首批單位推售原則 ?項目銷售執(zhí)行 全面展示園林，先推 20套別墅單位， 營造稀缺，制造別墅大盤！ 3房： 4套 4房： 14套 5房： 2套 共計 20套別墅 高層洋房首批單位應(yīng)盡可能全面的展示項目豐富的產(chǎn)品線，目的是前期吸引各類型客戶關(guān)注項目，且通過首批各類產(chǎn)品的相，為各類產(chǎn)品后續(xù)營銷做足鋪墊。 在盡可能全面展示大盤豐富產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，高層首批單位以主力產(chǎn)品為主，呼應(yīng)大盤前期立勢，力求營造稀缺，做足噱頭！同時為后續(xù)單位逐步溢價提供條件！ 高層洋房首批單位推售原則 ?項目銷售執(zhí)行 1 2 3 4 16 14： 252套 3房 16： 58套 3房和 58套 4房 共計 368套 高層洋房第二批單位推售原則 13+14+15 共計 410套 ?項目銷售執(zhí)行 15 14 13 17+18 共計 68套 17 ?項目銷售執(zhí)行 高層洋房第三批單位推售原則 18 時間： — 基本原則：品牌先行、形象滲透 銷售目標(biāo)：積累咨詢意向客戶 1000人左右 任務(wù)細分： 1）設(shè)立項目咨詢電話，電話登記意向客戶 200人 2）設(shè)立深圳展銷點，意向登記 500人 3）同致地產(chǎn)客戶資源，意向客戶登記 300人 推廣目標(biāo)：建立項目知名度和品牌認知度 重點行動：城市論壇、人居論壇、項目開工典禮、產(chǎn)品發(fā)布會等 推廣手段：新聞軟文、工地圍墻、網(wǎng)絡(luò)、報紙 ?項目銷售執(zhí)行 第一階段： 導(dǎo)入期（項目自然蓄客階段） 時間： —— 基本原則：項目形象先行、持續(xù)滲透、客戶維系 銷售目標(biāo)：積累意向客戶 2023人左右（深圳春交會） 任務(wù)細分： 1）營銷中心誠意登記客戶 1000人 2）深圳春交會誠意登記客戶 300人 3）深圳展銷點誠意登記客戶 200人