【正文】 物業(yè)發(fā)展建議 公交站 安置區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 公寓 SOHO 辦公 住宅 公寓 商品房區(qū) 總平面布局方案 B （含公交車站） 4F 2F 公寓 住宅 方案 B 綜合容積率（不含公交車站用地），商業(yè)面積可做到 6萬平米，公寓約 ，商品住宅約 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域位臵 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層建面 建面 集中商業(yè) 地塊西北角 4層 2500 10000 商業(yè)街 商品區(qū)四周 2層 — 30000 商品住宅 商品區(qū) 16畝地 33層 — 166320 SOHO 16畝地 26層 10001100 26000 公寓 商品區(qū) 16畝地 26層 800900 62400 安臵住宅 安臵區(qū) 31層 — 267840 安臵商鋪 安臵區(qū) 2層 20230 合計(jì) 582560 產(chǎn)品配比建議二 安置區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 公寓 公寓 公寓 公寓 住宅 住宅 住宅 住宅 寫字樓 總平面布局方案 C （含公交車站） 4F 2F 公交站 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域位臵 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層建面 建面 集中商業(yè) 地塊西北角 4層 2500 10000 商業(yè)街 商品區(qū)四周 2層 — 30000 商品住宅 商品區(qū) 16畝地 33層 — 138600 商務(wù)寫字樓 商品區(qū) 26層 1500 39000 公寓 商品區(qū) 16畝地 30層 800900 72023 安臵住宅 安臵區(qū) 31層 — 267840 安臵商鋪 安臵區(qū) 2層 20230 合計(jì) 577400 綜合容積率 （不含公交車站用地），商業(yè)面積可做到 6萬平米，寫字樓約 ，公寓約 ，住宅約 11萬平米 產(chǎn)品配比建議三 方案 C 總平面布局方案（含學(xué)校） 方案 A 方案 B 方案 C 安置區(qū) 學(xué)校 公寓 SOHU 辦公 公寓 公寓 公寓 住宅 商品房區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 小高層公寓 總平面布局方案 A （含學(xué)校） 住宅 安置公寓 學(xué)校 住宅 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域位臵 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層建面 建面 集中式商業(yè) 16畝地 3層 2500（合計(jì)） 7500 商品區(qū)街鋪 商品區(qū) 2層 20230 公寓 商品區(qū) + 16畝地 1830層 800— 900 110400 SOHO辦公 16畝地 26層 1000— 1100 26000 商品住宅 商品區(qū) 33層 — 110880 安臵住宅 安臵區(qū) 32層 — 219840 安臵公寓 安臵區(qū) 30層 1600 48000 安臵公寓底商 安臵區(qū) 3層 2200 6600 安臵街鋪 安臵區(qū) 2層 15000 合計(jì) 564220 綜合容積率 （不含學(xué)校用地），整個(gè)地塊建筑面積約，安臵區(qū) ，商品區(qū)住宅 11萬平米，公寓 11萬平米，商業(yè)（包括安臵區(qū)） ， SOHO辦公 產(chǎn)品配比建議一 方案 A 公交站 安置區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 公寓 SOHO 辦公 住宅 公寓 商品房區(qū) 總平面布局方案 B （含學(xué)校） 4F 2F 公寓 住宅 學(xué)校 方案 B 綜合容積率 （不含學(xué)校用地），商業(yè)面積可做到 米，公寓約 ，商品住宅約 。同致行建議在健康組團(tuán)中央局部區(qū)域一層架空作為整個(gè)社區(qū)的泛會(huì)所，代替另外修建會(huì)所。 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目配套 ——引入“泛會(huì)所”增加健康生活情趣 架空層除了增加園林綠化率外，還可以引入泛會(huì)所概念，內(nèi)部空間 , 設(shè)置 綠化和可參與設(shè)施 ，成為鄰里交往的舒適平臺(tái)。另外可以在“地源熱泵供熱”，“中央新風(fēng)系統(tǒng)”“直飲水”、垃圾處理等方面做文章。 向“低碳住宅”靠近，建筑低能耗 節(jié)能、環(huán)保。同時(shí)還有大量的免費(fèi)健身運(yùn)動(dòng)器材和運(yùn)動(dòng)型小品等。 ?運(yùn)動(dòng)會(huì)館主要依托地塊內(nèi)商業(yè)，在招商時(shí)主要以健身俱樂部、臺(tái)球館、網(wǎng)吧、棋牌室、 SPA會(huì)所等為主，其運(yùn)作形式主要外向型經(jīng)營，但是社區(qū)內(nèi)業(yè)主消費(fèi)能夠享受一定的額外優(yōu)惠與折扣，這可以在引入商家時(shí)候提前敲定，為業(yè)主爭取到相應(yīng)的福利。 物業(yè)發(fā)展建議 商品住宅景觀、綠化建議 ——“一字型 ”景觀帶設(shè)計(jì)，通過點(diǎn)式水景等的打造，創(chuàng)造住區(qū)健康、休閑的生活氛圍 物業(yè)發(fā)展建議 ? 充分運(yùn)用小品元素，柱廊、雕塑、日光草坪、并結(jié)合休憩器具布局等錯(cuò)落有致，營造一體現(xiàn)自然、舒適的生活格調(diào)， 增加健康休閑的生活氛圍。 建筑風(fēng)格建議 —— 采用 ARTDECO（新古典主義）建筑風(fēng)格，外立面以暖色調(diào)為主，呈現(xiàn)高貴大氣的建筑特色 引入古典屋頂元素并加以現(xiàn)代材料表達(dá) 繼承了古典主義遵循中心、對(duì)稱、主從等設(shè)計(jì)原則，強(qiáng)調(diào)均衡、比例、節(jié)奏、尺度等構(gòu)圖邏輯與審美趣味。建議在建筑風(fēng)格的選擇上以新古典為主，強(qiáng)調(diào)理性而非感性的表現(xiàn)；在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)完整性和儀式感；在造型上重視輪廓。 ? 既可投資，又可自用。 戶型 面積段 建面配 比 計(jì)算面 積 建筑面 積 建面匯總 套數(shù) 套數(shù)合 計(jì) 一房 3545 % 40 92400 2310 2970 二房 5565 % 60 39600 660 物業(yè)發(fā)展建議 公寓 —— 平層布臵示意與產(chǎn)品配臵建議 公寓案例借鑒： ? 總平面約 1000平米， 米開間； ? 功能上設(shè)置洗手間和廚 房，滿足后期客戶群體需求；標(biāo)注商務(wù)辦公。 物業(yè)發(fā)展建議 公寓產(chǎn)品 發(fā)展意向 ——以服務(wù)商業(yè)過度性居住為主導(dǎo)方向， “投資”和“自用”兼?zhèn)?，打?鄭州首席水景商務(wù)公寓 方案 A 公寓：提升形象，外向發(fā)展 ?作為提升項(xiàng)目形象價(jià)值的公寓產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ?按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配套齊全； ?功能上與項(xiàng)目商業(yè)形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ?單間面積在 3860之間，總價(jià)低，利于客戶投資。 SOHO辦公：創(chuàng)意辦公，擴(kuò)大客群 ?戶型設(shè)計(jì)多樣，具備一定的創(chuàng)意型空間； ?功能上與項(xiàng)目寫字樓和公寓形成互補(bǔ)，吸引不同的客戶群體； ?既可投資，又可自用。 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ——贈(zèng)送衣柜 物業(yè)發(fā)展建議 轉(zhuǎn)角觀景陽臺(tái) 開放式陽臺(tái)：賞景同時(shí)作晾衣服用 服務(wù)陽臺(tái)：與廚房相連，處理家務(wù)功能 物業(yè)發(fā)展建議 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 —— 為舒適型三房和四房設(shè) 270度景觀陽臺(tái)與彈性空間 ●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理 天驕華庭戶型解析 天驕華庭戶型品鑒 戶型點(diǎn)評(píng) 全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、主臥室、次臥、入戶花園朝南，保證采光，居住舒適度高； 增加入戶花園、錯(cuò)層露臺(tái)，贈(zèng)送面積較多，性價(jià)比較高； 戶型點(diǎn)評(píng) 客廳、主臥室朝南設(shè)計(jì)，并設(shè)有落地窗，最大化的增加采光面； 餐廳、廚房連體設(shè)計(jì)，利于動(dòng)靜分區(qū)； 贈(zèng)送面積、南北雙臺(tái)設(shè)計(jì)、內(nèi)庭院等元素增加項(xiàng)目附加值； 三變四戶型 二變?nèi)龖粜? 熱銷戶型鑒賞 ●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理 正弘藍(lán)堡灣二期世熙戶型解析 正弘藍(lán)堡灣二期世熙 戶型品鑒 戶型點(diǎn)評(píng) 全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、臥室、廚房、陽臺(tái)均朝南，居住舒適度高； 增加飄窗，觀景陽臺(tái)，除增加功能性之外，更贈(zèng)送部分面積； 戶型點(diǎn)評(píng) 全明設(shè)計(jì)，客廳、主臥室朝南設(shè)計(jì)、明廚、明衛(wèi)，特別是主臥增加了布入式衣柜、超大單獨(dú)衛(wèi)生間； 僅南側(cè)陽臺(tái)、其他臥室的飄窗贈(zèng)送部分面積； 舒適型兩房戶型 (8898平米） 奢侈型四房戶型(190280平米） 熱銷戶型鑒賞 ●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理 東方鼎盛時(shí)代戶型解析 東方鼎盛時(shí)代戶型品鑒 戶型點(diǎn)評(píng) 近乎全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、主臥室、次臥、廚房及衛(wèi)生間均為全明設(shè)計(jì)，保證采光，居住舒適度高； 增加大型的觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái)，贈(zèng)送面積的同時(shí)，提升居住的舒適度，提升性價(jià)比；儲(chǔ)藏室的設(shè)計(jì)是本設(shè)計(jì)的中的亮點(diǎn)。 物業(yè)發(fā)展建議 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ——入戶大堂 /公共空間 贈(zèng)送衣柜 —— 實(shí)用的功能空間、客戶易感知 ?利用非承重墻墻體厚度，掏空部分層高低于 ，作為內(nèi)臵衣柜贈(zèng)送給業(yè)主； ?雖然空間很小，但由于形成特定功能，易于被客戶感知。 ?在提升大堂上采用高標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修： 大理石及金色燈光結(jié)合，共同營造富麗堂皇的電梯間豪華和貴氣 藝術(shù)品溫馨裝飾，裝點(diǎn)高雅氛圍。 大陽臺(tái) 陽臺(tái) ? 將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果，并附送實(shí)惠 ? 步入式景觀凸窗 —— 通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果 ? 步入式陽臺(tái) —— 客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺(tái) 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺(tái) 凸窗頂板下降至 米左右的高度 倒凸窗 物業(yè)發(fā)展建議 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ——步入式陽臺(tái)、凸窗設(shè)計(jì) ? 重視采光保暖； ? 提供功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性； ? 倡導(dǎo)健康舒適的家庭生活。每套住宅陽臺(tái)（含各類形式的陽臺(tái)、入戶花園等非公共活動(dòng)空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的 20%。 通過高舒適度突出產(chǎn)品的優(yōu)勢，形成產(chǎn)品競爭力 住宅物業(yè)發(fā)展建議 注：陽臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積一半計(jì)算，其數(shù)值單列并計(jì)如地塊容積率。面向主景觀的戶型考慮通過轉(zhuǎn)角凸窗、大陽臺(tái)或步入式凸窗等提升戶型景觀價(jià)值和舒適度 戶型配比與設(shè)計(jì) 洋房、小高層、高層 住宅物業(yè)發(fā)展建議 戶型設(shè)計(jì)基本原則 ——穩(wěn)健為先，確保舒適度 原則一：穩(wěn)健策略 +適度贈(zèng)送 原則二：確保大戶型產(chǎn)品的舒適度 任何一個(gè)市場，大空間贈(zèng)送肯定比小空間贈(zèng)送更受歡迎，但是考慮政策約束，適度運(yùn)用 – 集中大空間贈(zèng)送更為實(shí)用，實(shí)惠更容易被消費(fèi)者感知（最大 6平米） – 大空間贈(zèng)送比市場主流的小空間贈(zèng)送更能突出差異化，形成特色產(chǎn)品競爭力 – 考慮政策風(fēng)險(xiǎn)，以觀景陽臺(tái)贈(zèng)送為主，適度采用轉(zhuǎn)角窗、飄窗贈(zèng)送 130平米以上產(chǎn)品在贈(zèng)送基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照市場舒適度要求設(shè)計(jì) 130140平米的 3房客廳開間要求在 米，主臥室在 。 住宅物業(yè)發(fā)展建議 戶型設(shè)計(jì)基本原則 ——首先做足市場平臺(tái)基本動(dòng)作，其次適當(dāng)運(yùn)用贈(zèng)送亮點(diǎn)，不同的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)側(cè)重點(diǎn)不同 做足市場基本動(dòng)作 本項(xiàng)目從市場出發(fā)，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)做足基本動(dòng)作 ?戶型方正實(shí)用 ?正南北朝向 ?南北通透，保證采光、通透性 ?客廳、主臥南向 ?客廳、主臥開間符合主流 產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化原則： ?2房： 注重內(nèi)部空間的合理性和實(shí)用性 ?3房： 注重內(nèi)部空間合理性和外部景觀適度延伸。采取“ 1拖 2”或“ 1拖 3”銷售 方案 A 商業(yè)內(nèi)街 ——借助北部精品餐飲商業(yè)的氛圍，主力經(jīng)營特色快餐，引入“桂林米粉、阿利茄汁面”等業(yè)態(tài)，按 2層設(shè)計(jì)，劃分為 60150㎡ 的小型街鋪。商業(yè)島部分，以日式、韓式、意式等西式餐飲為主。 70萬平米 中原新城市綜合體 項(xiàng)目屬性定位 作為營銷人，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)打造的形象是 —— 營銷人對(duì)項(xiàng)目形象的理解 項(xiàng)目形象定位 中原財(cái)智階層的城市盛宴 定位支撐一：項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)豐富，資源整合能力強(qiáng) 定位支撐二：片區(qū)金融、商務(wù)氛圍濃厚，鄭州高端人群聚集地 定位支撐三：項(xiàng)目預(yù)期的高價(jià)格必須由片區(qū)主流高端人群支撐 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài) —— 高尚住宅（生活盛宴） + 特色風(fēng)情商業(yè)（消費(fèi)盛宴） +商務(wù)公寓（價(jià)值盛宴） +SOHU辦公（商務(wù)盛宴） 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域商務(wù)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域商業(yè)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域生活圈再認(rèn)識(shí) 地塊再認(rèn)識(shí) 地塊交通情況再認(rèn)識(shí)、地塊價(jià)值再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目客戶再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目所涉及到的客戶群、主力客戶群 項(xiàng)目定位再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目屬性定位、各類產(chǎn)品定位、 項(xiàng)目規(guī)劃思路及建議 項(xiàng)目布局的原則、布局的思路、規(guī)劃建議 項(xiàng)目投資測算分析及開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目的整體利潤情況、開發(fā)節(jié)奏情況 項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)