同致行--長沙雙瑞月湖定位報告(nxpowerlite)(參考版)
2025-01-29 01:04本頁面
【正文】 THANKS！ THE EＮＤ！ 。 多層洋房 ：臨工程兵大道和火星大道布置，形成自然的高差。 獨立別墅 ：臨湖布置，最大限度利用月湖景觀資源，突出親水關系。 ?市場應對三：第三年根據(jù)前兩年的市場反應確定小高層開發(fā)量，或相對增加聯(lián)排／洋房開發(fā)量。英侖莊園價格 定位 小高層 30004000元 / ㎡ 多層洋房 35004500元 / ㎡ 聯(lián)排別墅 50006000元 / ㎡ 獨棟別墅 800010000元 /㎡ 建筑形態(tài) 戶型面積區(qū)間 分項配比 總體建面配比 小高層 小三房 120 ㎡ +5 10% 60%70% 三房 130㎡ +10 60% 四房 150 ㎡ +10 30% 100% 多層洋房 150 ㎡ +10 40% 10%20% 180 ㎡ +10 60% 100% 聯(lián)排別墅 200 ㎡ +10 20% 15%25% 250 ㎡ +10 60% 280+10 20% 100% 獨棟別墅 300 ㎡ 350 ㎡ 30% 2%4% 380 ㎡ 420 ㎡ 60% 800 ㎡ 10% 100% 啟動區(qū)產品定位總結 開發(fā)期 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 合計 第一期 6000 24000 25000 0 55000 第二期 6000 48000 30000 30000 114000 第三期 0 0 0 202300 202300 總建筑面積 12023 72023 55000 230000 369000 ?市場應對一：第一年開發(fā)１ 5套獨立別墅、 96套聯(lián)排別墅， 139套洋房，其中聯(lián)排別墅為測試市場反應。桂花城奧林匹克花園小高層樓盤 物業(yè)類型 價格公寓 3000聯(lián)排別墅 5000獨棟別墅 9000水云間 聯(lián)排別墅 4600獨棟 4000~5000聯(lián)排 3600公寓 2500金鷹” 根據(jù)市場銷售或市場關注情況，目前長沙市場高端市場可參照別墅及非別墅高尚物業(yè)案例列表： 建筑形態(tài) 價格3400花園洋房與小高層 3300多層、小高層、高層 3980多層、小高層 3000樓盤名稱世嘉 本項目座談會之結論一：“別墅價格定在每套 200萬元以上，但不要超過800萬元。圣爵菲斯山水桂花城奧林匹克花園上海城天健 業(yè)內人士訪談結論“聯(lián)排別墅的面積在 180300平方米。 在樓盤案例借鑒和土地資源利用狀況來看，獨立別墅套數(shù)保持在 20套較為合適，經測算（ 20*400/=40000）獨立別墅總用地約40000平方米，占 總用地面積的 13%。 2% ，小高層占總用地的 29 %177。 2%，聯(lián)排占總用地的 29 %177。 2% 小高層 % 29%177。 2 % 聯(lián)排別墅 % 29%177。 物業(yè)形態(tài)的市場需求 類別 比例 權重 因素 1 獨立別墅 % 50% % 聯(lián)排別墅 % 50% % 花園洋房 % 50% % 小高層 % 50% % 100% % 類別 比例 權重 因素 2 獨立別墅 % 10% % 聯(lián)排別墅 % 10% % 花園洋房 % 10% % 公寓 % 10% % % 40% % ? 依據(jù)一：中高端客戶對物業(yè)形態(tài)的需求 根據(jù)因素權重法，針對中高端客戶的需求、高端市場供應結構和客戶對廣電片區(qū)價格承受力三者綜合，推導市場因素下的物業(yè)類型組合方案。 打造長沙城市高端住宅新標志 定義長沙城市豪宅新標準 開發(fā) 目標 專業(yè) +服務 項目啟動區(qū)的產品定位組合策略 項目啟動期別墅類產品以市場 成熟型、暢銷型 TOWNHOUSE和非別墅類產品以 存在巨大市場機會的多層洋房 為主力產品，同時以少量創(chuàng)新型小高層和獨棟別墅產品為輔助產品。 存在的 ？ 只停留在建筑形態(tài)表面 功能沒達到高端產品的要求 空間尺度把握上過于粗糙 服務性配套設施不健全 城市配套資源不完善 破 立 創(chuàng)新 產品 推薦 水岸 TOWNHOUSE 萬科城 創(chuàng)新 產品 推薦 水岸 TOWNHOUSE 創(chuàng)新 產品 推薦 水岸會所 創(chuàng)新 產品 推薦 疊加 HOUSE 創(chuàng)新 產品 推薦 創(chuàng)新 產品 推薦 疊加 HOUSE 寬景洋房 創(chuàng)新 產品 推薦 寬景洋房 創(chuàng)新 產品 推薦 創(chuàng)新 產品 推薦 水岸情景洋房 創(chuàng)新 產品 推薦 情景洋房 萬科城 創(chuàng)新 產品 推薦 情景洋房 萬科城 創(chuàng)新 產品 推薦 創(chuàng)新小高層 確定項目整體開發(fā)目標方向 解決項目產品開發(fā)市場步驟 啟動區(qū)產品定位及市場應對 項目解析 同致行 匯報綱要 專業(yè) +服務 目標一 迅速啟動項目，快速消化、快速回款，為后期開發(fā)奠定基礎； 作用二 一舉樹立項目整體形象； 作用三 在啟動區(qū)中試探市場對產品的接受能力，為深度開發(fā)提供提供依據(jù) 多產品線、暢銷產品組合 ?多產品組合，擴大客戶深度與廣度，降低風險； ?選擇經過市場驗證的、市場主流、暢銷的別墅產品，保證快速銷售、回款，降低風險。 服務：品牌物管，相對優(yōu)化的服務措施和設施。 配套：有相對齊全的教育、商業(yè)、休閑配套。 規(guī)模：建筑面積在 20萬平方米以上。 交通：社區(qū)周邊有完善的交通道路網絡，鄰近高速公路或城市快速路。 專業(yè) +服務 高端產品市場現(xiàn)狀總結 別墅類： 現(xiàn)有別墅產品中，經濟型別墅供應量大，競爭比較激烈，不宜大規(guī)模入市；豪宅別墅量少。 專業(yè) +服務 樓盤名稱 產品類型 單價 建筑面積 戶型面積 溢價金鷹英侖莊園 獨棟別墅 5000 2萬 ㎡280370 m178。 專業(yè) +服務 樓盤名稱 產品類型 單價 建筑面積 戶型面積 溢價金鷹 經濟型 別墅 建筑面積 160280㎡ 高級 別墅 建筑面積 280360㎡ 豪宅 別墅 建筑面積 370400㎡ 高端住宅別墅產品分類 單價 6000元 /㎡ 以上或總價 200400萬元的獨棟別墅 單價 40006000元 /㎡ 或總價在 100200萬的獨棟、聯(lián)排 單價在 4000元 /㎡ 以內或總價在 100萬以內的獨棟、聯(lián)排 專業(yè) +服務 樓盤名稱 產品類型 價格 建筑面積 戶型面積 溢價獨棟別墅 3100 330 70100聯(lián)排別墅 3000 186 5060疊拼別墅 2400 160 － 206 3560悅禧國際山莊聯(lián)排 2700 5萬㎡ 220260 507
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